Từ phân khúc đất nền, căn hộ cho đến nhà phố/biệt thự đều nhuốm màu "ảm đạm" khi cả nguồn cung và sức tiêu thụ đều cho thấy ở mức rất thấp. Khách có tâm lý e ngại, chủ yếu là nghe ngóng thông tin ở thời điểm này.
Thanh khoản sụt giảm
Số liệu nghiên cứu của DKRA Việt Nam cho thấy, trong tháng 7, phân khúc đất nền, nguồn cung ghi nhận tăng khoảng 49% so với tháng trước, nhưng vẫn còn khá thấp so với giai đoạn năm 2019 trở về trước. Cụ thể, có 6 dự án mở bán gồm 2 dự án mới, 4 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung cấp cho thị trường 857 nền, sức tiêu thụ 410 nền. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở Bình Dương, tuy nhiên phân bổ cục bộ tại một dự án (chiếm 2/3 tổng nguồn cung). TP.HCM từ lâu đã không còn loại hình này.
Sức cầu chung toàn thị trường đạt 48% giảm đáng kể so với các tháng trước đó, giảm 6% so với tháng 6 và giảm 26% so với tháng 5. Nguyên nhân do Ngân hàng Nhà nước chưa có động thái nới lỏng tín dụng và các thông tin sửa đổi bổ sung Luật đất đai làm nhà đầu tư cân nhắc kỹ và cẩn trọng hơn.
Giá bán thứ cấp tăng phổ biến từ 7-11% so với cuối năm trước, tuy nhiên thanh khoản thứ cấp sụt giảm, phần lớn đến từ động thái tăng cường kiểm soát tín dụng, kể cả những dự án đã có sổ từng nền. Dự báo trong những tháng tiếp theo nguồn cung và lượng têu thụ sẽ tiếp tục giảm, tập trung chủ yếu ở Bình Dương, Long An.
Sức cầu chung toàn thị trường căn hộ tại TP.HCM và vùng phụ cận ở mức thấp. Ảnh: Đình Nguyên
Đối với phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tập trung ở TP.HCM và Bình Dương, trong đó TP.HCM dẫn đầu khi chiếm 62% nguồn cung và 70% lượng tiêu thụ mới toàn thị trường. Các thị trường Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh khan hiếm nguồn cung mở bán mới trong tháng.
Trong tháng 7 có 13 dự án gồm 1 dự án mới và 12 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung cấp cho thị trường 2.159 căn, sức tiêu thụ 1.171 căn.
DKRA cho biết, sức cầu chung toàn thị trường ở mức thấp, các chủ đầu tư liên tục đẩy mạnh các chính sách chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán, ân hạn gốc/lãi vay nhằm kích cầu người mua.
Tại thị trường Bình Dương, nguồn cung đưa ra thị trường trong tháng chủ yếu thuộc phân khúc căn hộ hạng B, mức giá phổ biến dao động từ 30-46 triệu đồng/m2.
Mặt bằng giá sơ cấp lẫn thứ cấp không có nhiều biến động với thanh khoản thị trường ở mức thấp, ảnh hưởng từ động thái tăng cường kiểm soát tín dụng cũng như tâm lý e ngại trước những diễn biến vĩ mô thời gian tới.
Riêng ở TP.HCM, phân khúc căn hộ có 7 dự án, cung cấp 1.345 căn, sức tiêu thụ 819 căn. Khu Đông (TP. Thủ Đức) tiếp tục là điểm sáng dẫn dắt thị trường, lần lượt chiếm 56% nguồn cung và 61% lượng tiêu thụ nguồn cung mới trong tháng.
Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị trí dẫn đầu, các dự án mức giá dao động từ 60-85 triệu đồng/m2 chiếm 63% tổng nguồn cung mới toàn thị trường. Tỷ lệ hấp thụ chung các dự án mới ở mức thấp nhất từ đầu năm đến nay, dao động phổ biến chỉ từ 40-60% giỏ hàng mở bán trong tháng.
Giá bán sơ cấp các giai đoạn tếp theo không nhiều biến động tuy nhiên giá cũng như thanh khoản thứ cấp tiếp nối đà giảm từ nửa cuối quý II/2022, phần lớn đến từ điểm nghẽn phê duyệt giải ngân hồ sơ vay mua nhà. Căn hộ hạng C, nhà ở vừa túi tiền phục vụ nhu cầu ở thực tiếp tục vắng bóng.
Tương tự, đối với phân khúc nhà phố/biệt thự, có 16 dự án, trong đó có 5 dự án mới và 11 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung cấp cho thị trường 2.097 căn, sức tiêu thụ 926 căn. Nguồn cung ghi nhận có sự tăng trưởng mạnh so với cùng kỳ năm trước, tuy nhiên chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án nhất định ở Bình Dương và Đồng Nai. Riêng Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh tếp tục khan hiếm nguồn cung mới.
Lượng tiêu thụ có sự phục hồi so với cùng kỳ, tuy nhiên vẫn còn khá thấp, phân bổ chủ yếu ở những dự án tại TX. Tân Uyên và Bến Cát, Bình Dương.
Giá bán sơ cấp tăng nhẹ khoảng 2-4% so với giai đoạn trước đó (mỗi giai đoạn cách nhau 1-3 tháng). Nhiều chính sách ưu đãi vẫn được các chủ đầu tư áp dụng nhằm thu hút khách hàng.
DKRA nhận định, các dự án với mức giá bán dưới 5 tỷ đồng/căn thu hút tốt sự quan tâm của thị trường. Dự kiến nguồn cung và lượng tiêu thụ trong tháng tiếp theo có xu hướng sụt giảm đáng kể và tập trung chủ yếu ở Bình Dương, Đồng Nai.
Riêng ở TP.HCM, phân khúc này tập chung chủ yếu ở khu Đông TP.HCM, chiếm 59% tổng nguồn cung. Trong 4 dự án, có 1 dự án mới và 3 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung cấp cho thị trường 169 căn, sức tiêu thụ 93 căn.
Dù phân khúc này ở TP.HCM được đánh giá tăng trưởng mạnh so với cùng kỳ, song vẫn ở mức rất thấp. Thanh khoản thứ cấp kém sôi động, giá bán thứ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước, các giao dịch tập trung chủ yếu vào những dự án đã bàn giao nhà.
Điểm sáng nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng
Đối với nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới khả quan. Tỷ lệ tiêu thụ tính trên nguồn cung mới đạt 42% với tổng 141 căn được thị trường hấp thụ. Trong tháng này, khu vực miền Trung dẫn đầu lượng giao dịch toàn thị trường, chiếm 69% tổng lượng giao dịch, tương đương khoảng 98 căn, chủ yếu đến từ một dự án ở Bình Thuận.
Mặt bằng giá sơ cấp nhìn chung ổn định. Dự án mới mở bán ở miền Bắc có mức giá trung bình thấp hơn so với mặt bằng khu vực, từ 6,9-7,3 tỷ đồng/căn, do chưa có sự tham gia hỗ trợ từ ngân hàng. Trong khi một dự án ở miền Nam mở bán trong tháng lại có mức giá khá cao, từ 27,5-35,5 tỷ đồng/căn do nằm trong một khu nghỉ dưỡng phức hợp đang hoạt động, tuy nhiên số lượng căn mở bán ít nên không ảnh hưởng đến mặt bằng giá trung bình toàn khu vực.
Loại hình nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng vẫn là điểm sáng của thị trường trong tương lai. Trong các tháng cuối năm, nguồn cung mới chuẩn bị mở bán dự kiến vẫn tập trung ở các tỉnh Bình Thuận và Kiên Giang (Phú Quốc), chủ yếu từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu.
Trong tháng có 6 dự án gồm 2 dự án mới, 4 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung cấp cho thị trường 334 căn, sức tiêu thụ 141 căn.
Ở phân khúc condotel, trong tháng có 4 dự án, gồm 2 dự án mới và 2 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung cấp cho thị trường 267 căn, sức tiêu thụ 121 căn.
Theo DKRA, nguồn cung tăng đáng kể so với cùng kỳ năm trước, tuy nhiên vẫn còn ở mức rất thấp và tập trung cục bộ tại khu vực miền Nam - chiếm 75% tổng nguồn cung. Lượng tiêu thụ tăng nhưng vẫn ở mức thấp, các giao dịch tập trung cục bộ tại Bà Rịa - Vũng Tàu khi chiếm 78% tổng lượng tiêu thụ cả nước.
Mức giá chào bán sơ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước, nhưng tăng khoảng 5% so với giai đoạn trước (mỗi giai đoạn cách nhau 2-3 tháng). Các chủ đầu tư vẫn tếp tục áp dụng nhiều chính sách ưu đãi để hỗ trợ khách hàng.
Các dự án được vận hành bởi các đơn vị quốc tế 4-5 sao và được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn, uy tín được thị trường ưu tên lựa chọn. Dự kiến trong những tháng tiếp theo, nguồn cung và lượng têu thụ tăng, phân bổ chủ yếu tại Bình Định và Bà Rịa - Vũng Tàu.
VŨ PHẠM