Khả năng huy động vốn từ khách hàng hạn chế vì tâm lý “chờ bắt đáy”, trong khi dòng tín dụng từ nhà băng cũng chưa được khơi thông khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản phải chật vật, tìm đủ mọi cách từ bán tài sản đến sa thải nhân viên để có tiền duy trì hoạt động.

Ngân hàng Nhà nước cùng các ngân hàng thương mại liên tục có động thái hạ lãi suất, tuy nhiên, ông Vũ, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản ở TP. Thủ Đức (TP. HCM), chia sẻ với Vnbusiness: “Không biết lãi suất giảm ở đâu, chứ đến công ty tôi thì chưa thấy. Vay vốn vẫn khó vô cùng”.

Chật vật xoay xở dòng tiền

Theo ông Vũ, công ty ông phải mất rất nhiều thời gian mới hoàn thành thủ tục vay vốn ngân hàng. Nguyên nhân là điều kiện vay, việc thẩm định cho vay đã thắt chặt hơn rất nhiều so với trước.

Năm 2022, biến động của thị trường bất động sản khiến công ty trải qua hai cung bậc từ đỉnh cao lao xuống vực sâu. Quý I/2022, 3 chi nhánh của công ty hoạt động hết công suất, triển khai 5 dự án quy mô vừa và nhỏ tại các tỉnh phía Nam. Nhưng kể từ đó đến cuối năm, mọi chuyện dần xấu đi.

“Dù đã chấp nhận bán đi 2 dự án đất nền tại Long An với giá dưới giá gốc 25% vào quý IV/2022, nhưng bước sang quý đầu năm 2023, chúng tôi vẫn phải tìm cách vay ngân hàng để trả lương nhân công, duy trì hoạt động tại các dự án còn lại”, ông Vũ thổ lộ.

Dòng tín dụng từ các nhà băng và tiền từ khách hàng vào lĩnh vực bất động sản vẫn còn rất chậm.  

Tuy nhiên, vì doanh thu có sự sụt giảm mạnh, lợi nhuận âm, phải cắt giảm nhân viên, nên công ty ông Vũ không thể vay khoản tiền lớn như trước. Đặc biệt, việc ngân hàng yêu cầu các báo cáo tài chính trong 6-12 tháng khiến doanh nghiệp gần như “hết đường” vay vốn vì kết quả không khả quan.

Ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group đánh giá, chủ đầu tư bất động sản đang là đối tượng gặp nhiều khó khăn nhất khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng. Không chỉ các doanh nghiệp vừa và nhỏ, một số doanh nghiệp có tiềm lực, dự án chất lượng cũng gặp rất nhiều trở ngại.

“Một số ngân hàng còn xem xét dự án có đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường và có khả năng bán được hàng hay không. Nếu câu trả lời là có, khi đó vốn mới tới tay doanh nghiệp”, ông Nga thông tin.

Không chỉ về thủ tục, ngay cả vấn đề lãi suất, dù đang có tín hiệu “giảm nhiệt”, song thực tế vẫn ở mức 11-13%/năm, khiến nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư cá nhân “chùn tay”.

Cần nhấn mạnh, trong bối cảnh dòng tín dụng chưa thực sự được khơi thông, việc huy động tiền từ khách hàng được kỳ vọng là “cứu cánh” cho các chủ đầu tư, tuy nhiên chính người mua nhà cũng đang gặp khó khi lãi suất vay cao trong khi tỷ suất lợi nhuận giảm.

Bao giờ tiền lại “chảy mạnh”?

Anh Hoàng Tùng (Hà Nội) chia sẻ, vào đầu tháng 5/2023, sau khi tìm hiểu một căn hộ tại Bắc Từ Liêm được chủ nhà rao bán cắt lỗ 500 triệu đồng so với giá gốc, anh "rải" hồ sơ tại 5 ngân hàng để tìm cơ hội vay 1 tỷ đồng. Sau gần 1 tháng, anh vừa nhận được quyết định giải ngân với lãi suất 11%/năm.

“Căn hộ đang có giá rất hời, tôi định mua để cho thuê. Nhưng khi tính toán lãi vay 11% so với lợi suất cho thuê khoảng 6-7%/năm, tôi đang rất phân vân. Nếu rút lui, tôi mất 50 triệu đặt cọc. Nếu đầu tư tiếp, tôi phải chấp nhận tiền cho thuê thấp hơn tiền lãi vay, chỉ chờ tài sản lên giá”, anh Tùng nói.

Những khó khăn của khách hàng càng khiến sức ép về dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản lớn hơn. Đã có dấu hiệu ấm lên, song thanh khoản bán hàng của các doanh nghiệp vẫn ở mức rất thấp.

“Dòng tiền từ khách hàng gần như là “lối thoát hiểm” duy nhất của nhà đầu tư hiện tại. Nhưng ngay cả việc bán hàng giờ cũng khó vô cùng. Trong 3 tháng đầu năm 2023, dù đã tung đủ các chiêu bán hàng, gói ưu đãi lớn, chúng tôi cũng chỉ bán được vỏn vẹn 12 căn trên tổng số gần 130 căn hộ mở bán”, chủ đầu tư một dự án căn hộ kèm shophouse ở Thủ Đức (TP.HCM) tiết lộ.

Trước những khó khăn của doanh nghiệp bất động sản, câu hỏi đặt ra là bao giờ dòng tiền “chảy mạnh” trở lại với lãi suất thấp hơn? Câu trả lời, theo giới phân tích, cần tối thiểu 6 - 12 tháng tới.

Với dòng vốn ngân hàng, doanh nghiệp cần nhanh chóng tái cơ cấu lại các sản phẩm, hướng tới phân khúc giá bình dân, phục vụ nhu cầu ở thực. Đồng thời, chỉ khi nào các vấn đề pháp lý được giải quyết, các nhà băng mới có thể giải ngân nhanh và dễ dàng hơn.

Còn với dòng tiền từ khách hàng, theo TS. Phạm Anh Khôi, thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, quý III/2023 sẽ là thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn.

Nếu thị trường ấm lên, lãi suất hạ nhiệt xuống dưới mức 10%, có thể làn sóng đầu tư nhà đất sẽ nhen nhóm trở lại, dòng tiền với doanh nghiệp có thể “rủng rỉnh” hơn. Ngược lại, nếu lãi suất cho vay vẫn neo cao, có thể thanh khoản bất động sản sẽ tiếp tục khó khăn.

VARS đánh giá, giai đoạn thắt chặt chính sách tiền tệ đang có dấu hiệu được nới dần. Dự báo đến hết quý II/2023, dòng vốn từ nhà băng có thể “chảy” mạnh hơn. Thực tế, sau các đợt điều chỉnh giảm lãi suất điều hành, hiện đã có tín hiệu nguồn tiền quay trở lại. Lãi suất trái phiếu, lãi suất liên ngân hàng, lãi suất tiền gửi hạ nhiệt, khách hàng đã tiếp cận được khoản vay mới với lãi suất 10-11%.

Trong khi đó, để vốn vào bất động sản chảy mạnh trở lại, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, lại cho rằng Ngân hàng Nhà nước nên xem xét bổ sung gói tín dụng tương tự như gói 30.000 tỷ đồng trước đây để gỡ vướng cho thị trường. Về room tín dụng, ông Châu mong muốn Ngân hàng Nhà nước thực hiện đúng chỉ đạo của Thống đốc hồi đầu năm là tăng trưởng 14% và trong trường hợp cần thiết sẽ tăng lên.

Hưng Nguyên