Việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá nặng đang tạo áp lực khổng lồ, khiến không ít nhà đầu tư căn hộ vùng ven buộc phải giảm giá kỳ vọng, thậm chí cắt lỗ trong bối cảnh thanh khoản suy yếu.

Áp lực với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đang gia tăng (Ảnh minh họa: HN)

Giữa trưa, điện thoại của anh Nguyễn Quân, một nhà đầu tư tự do ở phía Đông Hà Nội, vẫn sáng liên tục với những tin rao bán được làm mới từng giờ.

Hai căn studio mua cách đây chưa đầy một năm từng được anh xem là “vé lướt sóng”, kỳ vọng chỉ vài tháng có thể chốt lời vài trăm triệu đồng. Nhưng sóng ngắn bất ngờ gãy nhịp.

Áp lực bủa vây

Gần 6 tháng qua, lãi suất điều chỉnh tăng, nguồn cung bung mạnh, thanh khoản trên thị trường thứ cấp lao dốc khiến kế hoạch "đảo hàng" nhanh của anh Quân đổ vỡ. Ba tháng rao bán, mức giá đã giảm nhiều lần nhưng giao dịch vẫn bế tắc.

"Áp lực lớn nhất của tôi đến từ nguy cơ gãy đòn bẩy tài chính. Mỗi tháng, tiền lãi vay, các đợt thanh toán theo tiến độ và áp lực dòng tiền dồn lên vai khiến tôi không thở nổi", anh Quân bộc bạch.

Từ chỗ chờ lời, anh Quân chuyển sang chỉ mong thu hồi được vốn. “Lúc vào hàng cách đây 2 năm, tôi tính toán chỉ vài tháng là ra được hàng, nhưng giờ càng giữ càng mất”, anh ngậm ngùi nói thêm.

Ở một diễn biến khác, chị Lê Thanh, một nhà đầu tư cá nhân tại khu Tây Hà Nội, cũng rơi vào vòng xoáy tương tự, nhưng với mức độ áp lực lớn hơn. Xuống tiền vào một căn hộ cao cấp với kỳ vọng sang tay hưởng chênh trước khi ký hợp đồng mua bán, chị dùng thêm tài sản khác để cầm cố, tận dụng đòn bẩy tối đa. Nhưng thị trường đảo chiều khiến tính toán ấy vỡ vụn.

Mỗi lần ngân hàng điều chỉnh lãi vay, khoản phải trả phình thêm, trong khi căn hộ ký gửi qua nhiều môi giới vẫn không có người mua.

Giá chào đã liên tục hạ, mức lỗ ngày một sâu hơn, song điều khiến chị lo nhất không phải cắt lỗ, mà là mắc kẹt thanh khoản, mất khả năng xoay dòng tiền.

"Từng tin bất động sản là kênh trú ẩn an toàn, giờ tôi chỉ mong sớm thoát hàng trước khi áp lực nợ vay bào mòn toàn bộ phần vốn tích lũy", chị Thanh chia sẻ.

Những câu chuyện như trên không còn cá biệt. Thực tế chỉ ra đây là lát cắt điển hình cho áp lực đang đè nặng lên nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính cao trong bối cảnh thị trường căn hộ bước vào giai đoạn thanh lọc mới.

Theo ghi nhận của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), số lượng sản phẩm cần thoát hàng trên thị trường đang gia tăng, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.

Cụ thể, hơn 75% giao dịch nhà ở đến từ nhóm mua căn thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư dùng vốn vay để “lướt sóng”. Một số dự án đã xuất hiện mức cắt lỗ phổ biến 100-300 triệu đồng mỗi sản phẩm.

Con số ấy phản ánh một thực tế mô hình đầu tư dựa vào vốn mỏng, kỳ vọng sang tay nhanh đang mất dần chỗ đứng.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng thị trường hiện đã khác hoàn toàn giai đoạn 1-2 năm trước, khi nguồn cung còn khan hiếm và mỗi đợt mở bán nhỏ giọt đều dễ tạo sóng tăng giá. Từ cuối năm ngoái, thị trường bắt đầu đổi trạng thái khi hơn 20 dự án lớn được phê duyệt, nhiều dự án đình trệ được tháo gỡ pháp lý, đưa tổng nguồn cung dự kiến lên khoảng 200.000 sản phẩm trong năm 2026.

Theo ông Toản, trong bối cảnh cung tăng mạnh, những khu vực từng sốt giá bắt đầu đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ, kéo theo áp lực tâm lý lớn đối với nhà đầu tư thứ cấp.

“Thị trường hiện nay đã qua thời lướt sóng chung cư ăn chênh trăm triệu đồng. Nhiều nhà đầu tư mua ở vùng đỉnh cuối năm ngoái đang mắc kẹt”, ông Toản nhận định.

Những áp lực với nhà đầu tư thứ cấp ngắn hạn cũng được củng cố bởi báo cáo ngành mới đây của Công ty Chứng khoán VPBank (VPBankS). Báo cáo cho thấy thị trường đang xuất hiện hiện tượng giảm giá cục bộ do nhà đầu tư thứ cấp cắt lỗ, có thể tạo hiệu ứng kéo mặt bằng giá nhà ở ngoại thành Hà Nội và TP.HCM điều chỉnh theo.

Điểm đáng chú ý là áp lực hiện nay không chỉ đến từ nguồn cung hay thanh khoản, mà còn đến từ chi phí vốn tăng nhanh.

Theo dữ liệu thị trường, lãi suất cho vay mua nhà đã tăng khoảng 0,5-1,5 điểm phần trăm so với cuối năm 2025. Lãi suất cố định kỳ đầu 12-24 tháng hiện phổ biến ở mức 9,2-10,5%/năm, trong khi lãi suất thả nổi lên 12-13,5%/năm, tiệm cận vùng đỉnh từng ghi nhận cuối năm 2022.

Với nhà đầu tư dùng đòn bẩy, biến động này mang tính sống còn. Bởi bản chất của đòn bẩy tài chính là khuếch đại lợi nhuận trong chu kỳ tăng, nhưng cũng khuếch đại rủi ro khi thị trường đi xuống. Với bất động sản, loại tài sản có thanh khoản chậm và chi phí nắm giữ lớn, rủi ro đó càng rõ nét.

Báo cáo của VPBankS cảnh báo mức độ phụ thuộc của thị trường bất động sản vào tín dụng ngân hàng đang ở ngưỡng đáng kể, do đó việc siết điều kiện cho vay hoặc tăng chi phí vốn sẽ tác động trực tiếp đến thanh khoản, đặc biệt trên thị trường thứ cấp.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong quý I năm 2026, phân khúc chung cư và nhà riêng lẻ ghi nhận hơn 25.600 giao dịch thành công, giảm 32% theo quý và giảm 24% so với cùng kỳ năm trước.

Đây không chỉ là tín hiệu giao dịch suy yếu, mà còn phản ánh tâm lý phòng thủ ngày càng rõ của bên mua.

Khi người mua chờ đợi, bên bán sử dụng vốn vay lại càng dễ bị đẩy vào thế nhượng bộ. Từ giảm kỳ vọng lợi nhuận, họ chuyển sang hòa vốn, rồi cắt lỗ để thu hồi tiền mặt.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, cho rằng hiện tượng giảm giá kỳ vọng, thậm chí cắt lỗ, là phản ứng bình thường khi bên nắm giữ tài sản muốn rút tiền mặt nhanh trong bối cảnh thanh khoản suy yếu.

Theo ông Thanh, “sóng ngầm” giảm giá tài sản có thể còn lan sang các quý tới, khi khó khăn vốn và áp lực dòng tiền ngày càng căng thẳng, đè nặng lên nhà đầu tư thứ cấp.

Ở góc độ thị trường, đây là quá trình thanh lọc tất yếu. Những năm qua, giai đoạn tăng nóng khiến nhiều nhà đầu tư tin rằng chỉ cần xuống tiền ở đợt đầu, dùng vốn mỏng và chờ vài tháng là có thể chốt lời. Tư duy này khiến đòn bẩy bị sử dụng như công cụ đầu cơ ngắn hạn hơn là công cụ tối ưu vốn.

Trong bối cảnh đó, theo khuyến nghị của VARS và nhiều chuyên gia, chiến lược phù hợp hiện nay là giảm phụ thuộc đòn bẩy, ưu tiên đầu tư trung và dài hạn, gắn với giá trị sử dụng thực và hiệu quả khai thác tài sản.

Đối với các dự án hình thành trong tương lai, thời gian nắm giữ tối thiểu nên từ 3-5 năm, đến giai đoạn hoàn thiện và vận hành, thay vì kỳ vọng “lướt sóng” trong vài quý.

Hưng Nguyên 

Link gốc