Để thị trường bất động sản đi qua giai đoạn “bĩ cực”, các chuyên gia cho rằng bên cạnh cải thiện nguồn cung, việc kích cầu cũng rất cần thiết. Đây là yếu tố quan trọng giúp thanh khoản thị trường hồi phục.
Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, lượng tìm mua bất động sản toàn quốc trong nửa đầu năm 2023 giảm 33% so với cùng kỳ năm 2022, lượng tin đăng bán giảm 44%. Với riêng đất nền, lượng quan tâm tìm mua giảm gần 50% so với cùng kỳ.
Batdongsan.com.vn cho rằng, có 03 yếu tố chính đang ảnh hưởng đến tâm lý của người mua bất động sản hiện nay. Một là do người mua đang có tâm lý muốn giữ tiền chờ bất động sản giảm thêm, số khác thì vẫn còn có cái nhìn tiêu cực về thị trường này.
Thứ hai là do nhà đầu tư hiện nay cũng bị ảnh hưởng không nhỏ bởi những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất vay khi những vấn đề này chưa được giải quyết triệt để.
Thứ ba là do việc lệch pha cung cầu diễn ra trong những năm qua đã khiến nhiều người mua có nhu cầu ở thực, vốn chuộng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền không tìm được sản phẩm phù hợp mình mong muốn.
Những nguyên nhân mà Batdongsan.com.vn chỉ ra cũng khá tương đồng với khảo sát mới đây của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI). Theo kết quả khảo sát của DXS-FERI, 34% khách hàng chưa đưa ra quyết định mua bất động sản hiện tại là do đang chờ đợi giảm giá, chiết khấu sâu để “bắt đáy”; 26% ngại vay ngân hàng do lãi suất cho vay còn đang neo ở mức cao; 15% lo về tính pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư; 13% đang chọn kênh đầu tư khác có lợi nhuận tốt hơn; 12% lý do khác.
Từ trước đến nay, bất động sản luôn được xem là kênh đầu tư hấp dẫn. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường đang chịu nhiều thách thức, khó khăn như hiện tại thì tâm lý e ngại từ nhà đầu tư cho đến khách hàng có nhu cầu mua thực là điều không tránh khỏi. Đây cũng chính là nguyên nhân mấu chốt khiến thanh khoản thị trường liên tục sụt giảm trong nhiều tháng qua.
Chính vì vậy, giải pháp cần kíp lúc này theo giới chuyên gia không chỉ là tăng cung, cơ cấu nguồn cung cân đối, mà còn phải kích cầu thị trường bất động sản. Thị trường sẽ chỉ hồi phục khi nhu cầu đầu tư, nhu cầu giao dịch quay trở lại.
Tăng tổng cầu thông qua “đòn bẩy” tín dụng
Tại Hội nghị trực tuyến đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33 của Chính phủ và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản diễn ra hồi đầu tháng 8/2023, PGS.TS. Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng cho biết, các giải pháp hiện nay thường tập trung chủ yếu về phía cung, trong khi thị trường bất động sản đang khó cả cung lẫn cầu.
“Đa số các giải pháp tập trung gỡ khó cho doanh nghiệp là rất đúng, vì đó là gỡ mấu chốt của vấn đề liên quan đến cả một hệ thống, đặc biệt là hệ thống ngân hàng đang chịu gánh nặng ghê gớm. Nhưng rõ ràng đứng trên lập trường phát triển đầy đủ, chúng ta thấy rằng cầu bất động sản hiện nay cũng trì trệ và có khả năng tiếp tục trì trệ”, PGS.TS. Trần Đình Thiên nói.
Theo chuyên gia, các phân tích gần đây về tổng cầu chưa thấy điểm sáng, từ tốc độ tăng trưởng kinh tế đến đầu tư công… Khi tổng cầu yếu, thì cầu cho thị trường bất động sản cũng cần được phân tích đầy đủ để có cách tiếp cận phù hợp. Nếu không, cứ đầu tư xây dựng xong lại để đấy thì sẽ không có thị trường tiêu thụ.
Nhìn nhận về vấn đề này, chia sẻ với Reatimes, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng, vấn đề cốt lõi đầu tiên vẫn phải là tăng tổng cầu cho thị trường bất động sản và giải pháp tốt nhất để tăng tổng cầu là thông qua “đòn bẩy” tín dụng. Bởi trong tình thế hiện nay, việc tiếp cận được nguồn vốn tín dụng đối với bất cứ chủ thể nào cũng như “vớ được chiếc phao cứu sinh”.
Theo ông Châu, thời gian qua, các chủ đầu tư bất động sản đã xoay sở đủ đường từ hạ giá sản phẩm, chuyển nhượng dự án, sáp nhập doanh nghiệp để “thoát thân” nhưng vẫn khó khăn chồng chất. Trong khi các kênh huy động vốn quan trọng như trái phiếu doanh nghiệp, nguồn tiền từ khách hàng thì chưa được khơi thông. Đặc biệt là dòng vốn tín dụng vẫn còn khó tiếp cận.
Mới đây Ngân hàng Nhà nước cho biết, tín dụng tiêu dùng bất động sản 5 tháng đầu năm 2023 giảm 1,32% so với cùng kỳ năm 2022. Điều này phản ánh một thực tế, người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản khó tiếp cận tín dụng hoặc giảm nhu cầu tín dụng do sụt giảm niềm tin thị trường.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM
Do đó, để tăng sức mua và tăng tổng cầu cho thị trường bất động sản, theo ông Lê Hoàng Châu, cần có cơ chế hỗ trợ về tín dụng cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư và khách hàng mua thực trên thị trường.
Cùng với đó, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 06/2023/TT-NHNN có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/9/2023. Đáng quan ngại nhất là quy định tại Khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06 về việc bổ sung thêm 4 trường hợp khách hàng “có nhu cầu vốn không được cho vay tín dụng”.
Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, việc bổ sung thêm 4 trường hợp này chưa thật hợp lý, chưa thật sát thực tế, chưa thật bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với một số quy định pháp luật. Thậm chí, quy định này sẽ dựng thêm “rào chắn” làm cho việc tiếp cận tín dụng càng thêm khó khăn.
Đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ pháp lý
Bên cạnh khơi thông dòng vốn tín dụng, tạo điều kiện cho các chủ thể trên thị trường dễ dàng tiếp cận thì giới chuyên gia cho rằng, đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ pháp lý, hoàn thiện các bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản cũng là giải pháp quan trọng để “kích cầu” thị trường.
“70% khó khăn trên thị trường địa ốc hiện nay đến từ vấn đề pháp lý. Nếu giải quyết được vấn đề này, niềm tin trên thị trường chắc chắn trở lại và khi đó, nhu cầu đầu tư bất động sản sẽ hồi phục”, ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận.
Chia sẻ với Reatimes, chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, pháp lý là “nút thắt” đã tồn tại nhiều năm qua và qua mỗi năm thì “nút thắt” này ngày càng rối, khó tháo gỡ. Niềm tin nhà đầu tư dần mất đi cũng là do vấn đề này.
Do đó, chỉ khi rào cản pháp lý được tháo bỏ, môi trường đầu tư thông thoáng, niềm tin vào thị trường mới thực sự được lấy lại. Khi đó, nhu cầu đầu tư vào bất động sản sẽ bật tăng./.
Ngày 28/6/2023, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư số 06/2023/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng (TCTD) đối với khách hàng, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/9/2023.
Theo đó, tại Khoản 2 Điều 1 Thông tư 06 đã bổ sung thêm 4 trường hợp khách hàng “có nhu cầu vốn không được cho vay tín dụng”.
Thứ nhất, TCTD không được cho vay để gửi tiền.
Thứ hai, TCTD không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom.
Thứ ba, TCTD không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm TCTD quyết định cho vay.
Thứ tư, TCTD không được cho vay để bù đắp tài chính.
Trước không ít lo ngại của các chủ thể chịu tác động, các cơ quan báo chí và các chuyên gia về việc những quy định này của Thông tư 06 sẽ tạo thêm rào cản trong tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp bất động sản, ngày 16/8, Thủ tướng Phạm Minh đã chỉ đạo họp khẩn để nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Thông tư số 06.
Ngày 17/8, Phó Thủ tướng Lê Minh Khái chủ trì cuộc họp với lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước, các bộ ngành liên quan và đại diện một số doanh nghiệp, hiệp hội liên quan đến lĩnh vực bất động sản.
Phó Thủ tướng nhấn mạnh, sau khi ban hành 2 thông tư trên, có nhiều nội dung được đánh giá cao. Tuy nhiên cũng còn những nội dung các doanh nghiệp, hiệp hội có ý kiến.
Phó Thủ tướng Lê Minh Khái đề nghị Ngân hàng Nhà nước căn cứ quy định của pháp luật, chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền được giao cũng như tình hình thực tế… nghiên cứu kỹ lưỡng những kiến nghị, đề xuất xác đáng của doanh nghiệp, làm rõ bản chất vấn đề để có giải pháp điều chỉnh phù hợp, đúng pháp luật, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản trong điều kiện hiện nay.