Thị trường nhà ở của Hong Kong (Trung Quốc) đã phục hồi sau khi mở cửa trở lại từ đại dịch COVID-19, nhờ nhu cầu gia tăng, nhưng sự phục hồi yếu và tồn tại trong thời gian ngắn.
Khi thị trường bất động sản ở Khu hành chính đặc biệt Hong Kong (Trung Quốc) đã chậm lại đáng kể trong những tháng gần đây, hàng nghìn người mua nhà đã đổ xô đến các sàn giao dịch bất động sản địa phương trong vài ngày cuối tuần qua để cố gắng mua được những ngôi nhà mới với mức giá được xem là hời nhất trong 7 năm qua.
CK Assets Holdings - một trong hai công ty bất động sản hàng đầu do Chủ tịch Victor Li, người thừa kế tương lai của "ông trùm" Li Ka-shing đứng đầu - đã đưa ra mức giảm giá 16% cho các căn hộ tại Hong Kong, khiến một lượng người mua hiếm thấy đổ xô đến.
Trong một hội nghị phân tích vào đầu tháng 8/2023, ông Victor Li nhấn mạnh rằng chủ đầu tư “luôn thực hiện việc bán bất động sản bằng hoặc thấp hơn giá thị trường để thúc đẩy doanh số bán”.
Khu chung cư mới "The Coast Line", có vị trí ở khu vực New Territories, đã bán được tất cả 626 căn trong ngày đầu tiên mở bán. Nhận thấy cơ hội đó, chủ đầu tư đã xả hàng 260 căn hộ và hoàn tất hoạt động bán hàng vào cuối tháng.
Tuy nhiên, khi chưa có chiết khấu, phần lớn người mua nhà vẫn đứng ngoài cuộc chơi. Chỉ số giá nhà sẵn có của Hong Kong hiện đã giảm 8,8% so với cùng kỳ năm ngoái, xuống 343,4 điểm trong tháng 7/2023, giảm từ mức cao nhất ghi nhận trong tháng 4/2023. Việc bán nhà vói mức giảm giá nói trên của CK Asset đã làm dấy lên mối lo ngại vì có thể gây ra "cuộc chiến" về giá.
Các công ty bất động sản ở Hong Kong đang gặp những vấn đề khác so với thị trường Trung Quốc đại lục. Mặt khác, các nhà phát triển bất động sản lớn ở Hong Kong đang có một lượng tiền mặt dự trữ khổng lồ. Vấn đề chính của họ là lãi suất cao khiến người mua nhà chần chừ trong việc mua nhà. CK Asset có 43,51 tỷ đôla Hong Kong (HKD), tương đương 5,55 tỷ USD, tiền mặt và các khoản tương đương tiền vào cuối tháng 6/2023, nhưng doanh số bán bất động sản ở Hong Kong của công ty này đã giảm 60% so với cùng kỳ xuống còn 8,24 tỷ HKD.
Lãi suất của Hong Kong thường chuyển động cùng chiều với biến động lãi suất của Mỹ nên lãi suất của Hong Kong vẫn tăng do việc thắt chặt chính sách tiền tệ của Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed).
Lãi suất cho vay cơ bản của Hong Kong đã tăng 5 lần kể từ tháng 9/2022, dẫn đến mức tăng tích lũy 0,875 điểm phần trăm lên 6,125%. Lần tăng lãi suất mới nhất vào tháng Bảy vừa qua đã đưa lãi suất này lên mức chưa từng thấy kể từ tháng 1/2008, khi lãi suất cho vay của Hong Kong ở mức 6,25%.
Freddie Wong, Chủ tịch đại lý bất động sản địa phương Midland Holding, cho biết: “Chúng tôi tin rằng giá bất động sản đã đạt đỉnh vào tháng Tư năm nay và xu hướng sụt giảm bắt đầu diễn ra. Dự kiến, giá bất động sản sẽ không tăng trong suốt phần còn lại của năm”. Thị trường nhà ở của Hong Kong đã phục hồi sau khi mở cửa trở lại từ đại dịch COVID-19, chủ yếu nhờ nhu cầu của người dân Trung Quốc đại lục, những khách hàng hầu như vắng bóng trong hai năm trước đó. Tuy nhiên, sự phục hồi yếu và tồn tại trong thời gian ngắn. Giới phân tích dự kiến giá bất động sản tại Hong Kong sẽ giảm trở lại mức của năm 2017, năm mà các biện pháp hạ nhiệt nền kinh tế của chính quyền được thực hiện.
Doanh số bán nhà chậm lại đang cản trở các nhà phát triển bất động sản mua vào những mảnh đất mới. Cơ quan nhà đất thành phố Hong Kong vào cuối tháng Tám năm nay đã tuyên bố một cuộc đấu giá đất thất bại khác do chỉ nhận được một hồ sơ dự thầu. Khu đất rộng 148.673 m2 được cho là đủ để có thể xây 1.940 căn hộ. Đây là lần thứ tư chính quyền thành phố không bán được đất công trong năm tài khóa hiện tại (bắt đầu từ ngày 1/4/2023).
Việc bán đất đóng góp khoảng 20% doanh thu hàng năm của chính quyền Hong Kong, nơi quản lý thị trường bất động sản đắt đỏ hàng đầu thế giới. Tuy nhiên, chỉ có một mảnh đất tại đây được bán trong 5 tháng đầu năm nay, với số tiền thu về tương đương 4% mục tiêu thu 8,5 tỷ HKD từ việc bán các lô đất trong năm nay của chính quyền.
Chuyên gia Brian Wong tại tổ chức nghiên cứu Liber cho biết: “Các nhà phát triển bất động sản sẽ nhiệt tình mua đất hơn khi họ lạc quan về thị trường bất động sản trong 6 năm đến 7 năm tới”.
Hang Lung Property, một trong những nhà phát triển bất động sản lớn của Hong Kong, đã chứng kiến hoạt động mua bán đất gần như “bằng 0” ở Hong Kong vào giữa năm nay. Weber Lo, Giám đốc điều hành của công ty này, nói với các phóng viên: “Lĩnh vực bất động sản Hong Kong đang phải đối mặt với thời điểm chững lại và loay hoay tìm hướng đi”.
Trong số tất cả các dự án bất động sản đã hoàn thành ở Hong Kong trong nửa đầu năm, chỉ 55% tổng số căn hộ đã được bán tính đến tháng 6/2023, thấp hơn tỷ lệ bán trung bình là 78% trong 5 năm qua.
Norry Lee, Giám đốc cấp cao về chiến lược dự án của JLL, cho biết: “Sự sụt giảm doanh số bán bất động sản ở thị trường sơ cấp và thứ cấp phản ánh rằng hầu hết người mua đang có thái độ chờ đợi và không muốn mua căn hộ vì họ dự đoán giá nhà đất sẽ giảm sâu hơn”.
Thị trường bất động sản cao cấp, vốn ít nhạy cảm hơn với những biến động của lãi suất, cũng bị ảnh hưởng. Habitat Property, một công ty bất động sản cao cấp ở Hong Kong, đã dự báo giá nhà cũ có thể giảm từ 5-10% trong năm nay, đặc biệt là đối với những tài sản có giá trị từ 10 triệu HKD đến 80 triệu HKD.
Theo Giám đốc điều hành và người sáng lập Habitat Property, Victoria Allan, khoảng 85% số lượng bất động sản được giao dịch có giá bán thấp hơn định giá của ngân hàng. Điều này phản ánh điều kiện thị trường hiện tại và nhu cầu suy yếu.
Tâm lý tiêu dùng yếu kém và tình hình thiếu ổn định đã ảnh hưởng đáng kể đến các giao dịch liên quan đến các bất động sản có giá trị trên 10 triệu HKD, gây ra sự suy thoái tương tự như giai đoạn đầu của đại dịch vào năm 2020.
Giám đốc điều hành Victoria Allan nói: “Tất cả người mua đều cân nhắc tình hình kinh tế khi đưa ra quyết định mua hàng và những lời đề nghị của họ có thể phản ánh sự suy thoái của thị trường”.
Hai ông Peter Lee Ka-kit và Martin Lee Ka-shing, đồng Chủ tịch của Henderson Land Development, đối thủ cạnh tranh lớn của CK Asset, trong báo cáo kinh doanh giữa năm được công bố vào ngày 21/8 cho rằng thị trường nhà đất của thành phố sẽ vẫn trì trệ trong thời điểm hiện tại.
Cả hai ông Peter Lee Ka-kit và Martin Lee Ka-shing đều đồng quan điểm rằng: “Nếu chính quyền không đề xuất bất kỳ biện pháp mới nào và không có những thay đổi thuận lợi sắp tới, thị trường bất động sản Hong Kong sẽ suy thoái vào nửa cuối năm 2023”./.