Country Garden - nhà phát triển BĐS có doanh thu cao nhất Trung Quốc năm 2022 báo lỗ 7 tỷ USD và phải đối diện với khoản nợ 200 tỷ USD, cho thấy hậu quả nặng nề của việc phát triển dựa trên "vay nợ trả nợ".
Từ doanh nghiệp kiểu mẫu đến nguy cơ trở thành “quả bom nợ”
Country Garden - một trong những doanh nghiệp phát triển bất động sản hàng đầu Trung Quốc, đã bỏ qua hai lần thanh toán lãi trái phiếu trong thời gian ân hạn 30 ngày kể từ ngày 6/8. Nếu công ty không thanh toán khoản lãi vay trị giá 22,5 triệu USD trước ngày 6/9 hoặc được các chủ nợ gia hạn thêm thời gian sau thời gian ân hạn, công ty sẽ bị tuyên bố vỡ nợ.
Vừa hay, ngày 5/9 vừa qua, truyền thông địa phương đưa tin Country Garden đã kịp thanh toán lãi đối với lô trái phiếu bằng đô la Mỹ trước khi hết thời gian ân hạn. Pha “lách mình qua cửa hẹp” của công ty này đã có thể khiến thị trường bất động sản và nhà đầu tư thở phào nhẹ nhõm trong đôi phút, nhưng những thách thức đang chờ đợi ở phía trước dường như còn lớn hơn nhiều.
Việc thanh toán chậm một khoản lãi không quá lớn là dấu hiệu cho thấy Country Garden đang quằn quại trước áp lực trả nợ khổng lồ. Tổng số nợ phải trả của Country Garden là 1,4 nghìn tỷ nhân dân tệ, tương đương gần 200 tỷ USD. Trong 12 tháng tới, công ty có nghĩa vụ phải trả nợ gần 15 tỷ USD cho các khoản vay dưới dạng trái phiếu ngắn hạn, trái phiếu dài hạn, khoản vay ngân hàng và các khoản vay khác. Tuần trước, Country Garden cũng cho biết họ vẫn còn nợ một công ty con của Kingboard Holdings - một nhà sản xuất vật liệu và hóa chất có trụ sở tại Hồng Kông (Trung Quốc) một khoản trị giá 200 triệu USD. Khoản nợ này sẽ được trả theo từng đợt và hạn thanh toán cuối cùng là tháng 12 năm nay.
.png)
Trước sự bủa vây của những khoản nợ hàng tỷ đô, tình hình tài chính của Country Garden cũng không khá khẩm hơn các nhà phát triển bất động sản tư nhân tại Trung Quốc là mấy. Doanh số bán hàng của công ty đã sụt giảm khoảng 60% so với cùng kỳ năm trước trong tháng 7/2023. Công ty cũng báo lỗ lên đến 7 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm nay. Cổ phiếu của công ty đã giảm 67% trong năm nay, làm mất đi 6,3 tỷ USD vốn hóa thị trường. Theo dữ liệu của Bloomberg, 14 tỷ USD trái phiếu bằng nội tệ và ngoại tệ đang lưu hành đã mất ít nhất 90% mệnh giá.
So với quy mô nợ của Evergrande, tổng nợ phải trả của Country Garden chỉ bằng khoảng 60%, nhưng công ty này có đến 3.121 dự án bất động sản trên khắp cả nước, gấp 4 lần con số khoảng 800 dự án của Evergrande. Điều đó có nghĩa là, nếu Country Garden vỡ nợ, sức ảnh hưởng của nó còn lan rộng và gây ra sự hoảng loạn hơn nhiều so với sự sụp đổ của Evergrande.
Điều đáng nói là chỉ ngay trong năm trước, Country Garden còn được khen ngợi là doanh nghiệp hiếm hoi trụ vững kể từ khi Bắc Kinh đưa ra chính sách “ba lằn ranh đỏ” vào năm 2020 nhằm kiềm chế mức nợ với lĩnh vực sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính. Giới hạn được đặt ra về tỷ lệ nợ trên tài sản và đảm bảo các công ty phải nắm giữ lượng tiền mặt dự trữ ít nhất tương đương 100% nợ ngắn hạn.
Kể từ đó, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản, xây dựng vỡ nợ do không thể thanh toán các khoản nợ mà họ đã “liều lĩnh vay” để xây dựng hàng loạt dự án, đơn cử như trường hợp của Evergrande. Trong khi đó, năm 2021, khi Evergrande báo lỗ ròng 65 tỷ USD, Country Garden vẫn lãi 4,1 tỷ USD. Liên tiếp từ năm 2018 đến năm 2022, doanh thu của công ty đều duy trì trên 53 tỷ USD.
"Đòn giáng chí mạng" - cơ hội nào để “thoát án tử”?
Country Garden Holdings, do ông Yang Guoqiang thành lập năm 1992, là công ty được hưởng lợi từ thời kỳ bùng nổ bất động sản và đô thị hóa tại Trung Quốc. Thành công của nó đã biến ông Yang trở thành tỷ phú và minh chứng cho sự tăng trưởng vượt bậc của ngành bất động sản tại đất nước tỷ dân. Người dân Trung Quốc, do có rất ít lựa chọn đáng tin cậy để gia tăng tài sản, đã chọn bất động sản là kênh đầu tư và "gửi" tiền tiết kiệm của mình.
Giống như các nhà phát triển bất động sản tư nhân lớn khác tại thị trường Trung Quốc, Country Garden tiếp tục đi vay mới để trả cho các khoản vay cũ và hoạt động với niềm tin rằng miễn là họ còn có thể xây thêm nhiều dự án thì họ còn có thể tiếp tục trả nợ. Cho đến khi Chính phủ thực hiện những biện pháp siết chặt dòng tiền và khả năng huy động vốn của các công ty bất động sản, Country Garden vẫn thực hiện tốt nghĩa vụ thanh toán lãi của mình nhưng đã bắt đầu phụ thuộc nhiều hơn vào doanh thu từ việc bán căn hộ để trả nợ.
Bởi vậy, sự lao dốc của thị trường bất động sản, thanh khoản kém, lượng mua nhà sụt giảm trong năm 2023 đã giáng một đòn vào chỗ chí mạng của Country Garden.
Vậy, câu hỏi đặt ra là, liệu Country Garden có vỡ nợ như Evergrande? Giữa tháng 8/2023, Evergrande - tập đoàn bất động sản nợ nhiều nhất thế giới, đã nộp đơn xin bảo hộ phá sản tại New York theo Chương 15, Luật Bảo hộ phá sản của Mỹ. Khoản nợ mà công ty này phải đối mặt lên đến 300 tỷ USD. Giới chuyên gia và đầu tư lo sợ , “hiệu ứng domino” sẽ đến với Country Garden và sự sụp đổ của công ty này làm trầm trọng thêm tình hình tồi tệ của thị trường bất động sản, ảnh hưởng lớn đến hệ thống tài chính, hàng triệu người mua nhà và nền kinh tế nói chung, trong bối cảnh phục hồi kinh tế tại Trung Quốc đang diễn biến rất chậm.
Trong thông báo gửi cổ đông của Country Garden ngày 10/8/2023, công ty cho biết đang nỗ lực “tự cứu lấy mình bằng mọi cách”. Các phương án được đưa ra bao gồm: Đẩy nhanh việc thu tiền bán hàng; giảm thiểu chi phí, tinh gọn bộ máy tổ chức, giảm lương lãnh đạo cấp cao; kiểm soát chặt chẽ chi phí bán hàng và tăng cường sản xuất dựa trên doanh thu.
Đồng thời, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Yang Huiyan cũng đã hỗ trợ công ty với số tiền tương đương 38,6 tỷ đô la Hồng Kông thông qua các khoản vay, mua trái phiếu và cổ tức theo kịch bản. Country Garden cũng dự kiến bàn giao tổng cộng gần 700.000 căn nhà vào năm 2023.
Theo CNBC, Country Garden đã giành được sự chấp thuận của các chủ nợ để gia hạn thời gian đáo hạn đối với một lô trái phiếu tư nhân trong nước trị giá 3,9 tỷ nhân dân tệ, tương đương 540 triệu USD, trong một cuộc bỏ phiếu kết thúc vào tối thứ Sáu (ngày 1/9). 56,08% chủ nợ trong nước của Country Garden tham gia cuộc bỏ phiếu đã chấp thuận việc gia hạn, 43,64% phản đối và 0,28% bỏ phiếu trắng, theo một tài liệu chính thức được chia sẻ với các trái chủ. Điều đó có nghĩa là, Country Garden có thể trả khoản nợ này theo từng đợt trong 3 năm, thay vì phải thanh toán ngay trong tuần đầu tháng 9.
Các yếu tố kinh tế vĩ mô đang bất lợi hơn với Country Garden khi so sánh với Evergrande do Trung Quốc đang đối mặt với giảm phát cũng như doanh thu và giá bán nhà tại các tỉnh lẻ, thị trường cấp 2 - nơi Country Garden khai thác chủ yếu, đã giảm 17 tháng liên tiếp, tính đến tháng 6/2023. Mặc dù vậy, các chính sách nới lỏng hỗ trợ thị trường bất động sản từ phía Chính phủ đang được kỳ vọng sẽ “cứu vớt” tình hình đáng báo động của thị trường bất động sản, sau thời gian siết chặt một cách mạnh mẽ.
Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã tuyên bố trong báo cáo chính sách tiền tệ quý II/2023 sẽ điều chỉnh chính sách bất động sản một cách kịp thời để ứng phó với những thay đổi đáng kể trên thị trường. Theo ECNS, nhận diện suy thoái của thị trường bất động sản là một trong những lực cản phục hồi kinh tế, chính phủ Trung Quốc đã tăng cường nỗ lực thúc đẩy lĩnh vực này bằng cách giảm các khoản trả trước và giảm lãi suất của các khoản thế chấp mới và hiện có, nới lỏng hạn chế mua nhà cùng với những biện pháp kích thích rộng hơn, như cắt giảm thuế trước bạ và thuế thu nhập cá nhân.
Giới chuyên gia cho rằng, Trung Quốc có thể ban hành các chính sách nới lỏng hơn nữa để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trong quý IV năm nay. Chia sẻ với ECNS, ông David Chao, chiến lược gia thị trường toàn cầu của Invesco tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương cho biết: “Chính phủ có thể sẽ thúc đẩy một đợt kích thích khác bằng cách tăng hạn ngạch trái phiếu đặc biệt của chính quyền địa phương”. Bà Wang Tao, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Ngân hàng Đầu tư UBS nhận định: “Để đưa nền kinh tế vào con đường phục hồi mạnh mẽ hơn, nhiệm vụ cấp bách nhất là ngăn chặn hoạt động bất động sản trượt dốc hơn nữa”.
.png)
Về bản chất, dù có quy mô tài sản tương tự, Country Garden không nợ nhiều và cũng không có nhiều dự án dang dở như Evergrande. Giá trị của các dự án dang dở của Evergrande đạt 191 tỷ USD, trong khi đó Country Garden chỉ bằng ⅔, khoảng 134 tỷ USD. Theo Bloomberg phân tích, Country Garden có thể tìm được lối ra bằng cách “mua thời gian” - kéo dài thời hạn trả nợ thông qua đàm phán với chủ nợ và đàm phán với người mua bất động sản hình thành trong tương lai về thời hạn bàn giao căn hộ.
Thực tế cho thấy, chi phí xây dựng là gánh nặng lớn nhất với Country Garden khi họ cần đến 28 - 30 tỷ nhân dân tệ doanh thu hàng tháng để hoàn thành và bàn giao các dự án đã bán trước. Theo Barclays, gần một nửa số nợ của Country Garden vào cuối năm ngoái là tiền đặt cọc trước khi bán nhà của người mua nhà. Nếu vấn đề với những người mua bất động sản hình thành trong tương lai được giải quyết dựa trên sự trao đổi, gánh nợ của Country Garden dường như không còn quá nặng nề.
Mặc dù vậy, sự lạc quan về tình hình của Country Garden, cũng như thị trường bất động sản yếu ớt của Trung Quốc là không nhiều.
Bà Alicia Garcia Herrero, Nhà kinh tế trưởng của Natixis khu vực Châu Á - Thái Bình Dương đánh giá: “Khả năng sinh lời của Country Garden suy giảm nhanh chóng là dấu hiệu cho thấy vấn đề bất động sản mang tính hệ thống ở Trung Quốc đã lớn như thế nào.”
Tưởng chừng như Country Garden có thể đứng vững khi đối thủ Evergrande ngã xuống, nhưng sự may mắn đó không đến từ bản chất và khủng hoảng đến sớm hay muộn chỉ là vấn đề thời gian. Mô hình kinh doanh của Country Garden không có nhiều điểm khác biệt với các nhà phát triển bất động sản tư nhân khác, cũng phát triển dựa trên sự mở rộng về số lượng dự án và dùng khoản vay này để trả nợ cho khoản vay khác, thay vì dùng để tái cơ cấu hoạt động kinh doanh dựa trên nhu cầu thực của thị trường.
Khủng hoảng liên tiếp của những tập đoàn bất động sản lớn như Evergrande hay Country Garden tại thị trường Trung Quốc cũng đã và đang gây ra những ảnh hưởng và hệ lụy tiêu cực đến thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhìn từ hai trường hợp trên để rút ra bài học cho thị trường bất động sản Việt Nam, trong bối cảnh hiện nay, nên có sự quan tâm, hỗ trợ đặc biệt cho các doanh nghiệp lớn, có mức độ ảnh hưởng rộng tới thị trường. Tuy nhiên, cũng cần có các quy định cụ thể để đảm bảo sự hỗ trợ là xứng đáng, vì mục tiêu chung.
Sau cùng, bài học từ Country Garden hay Evergrande cho thấy, bất động sản là một lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế, nhưng tăng trưởng kinh tế không thể phụ thuộc vào sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản. Một thị trường phát triển không lành mạnh, bị kéo dãn và thúc đẩy bởi hoạt động đầu cơ, sẽ nhanh chóng “co rúm” lại khi những đòn đẩy bên ngoài biến mất. Đến khi Country Garden đối diện với nguy cơ vỡ nợ, người ta cũng đã nhận ra rằng, không có bất cứ công ty bất động sản nào hoạt động theo kiểu “vay nợ trả nợ” có thể thoát khỏi quy luật của thị trường và tồn tại mà không dựa trên những giá trị thực đem lại cho khách hàng./.