Từng gây sốc với chiết khấu lên tới 30 - 40%, song đến nay, khi thị trường bắt đầu có dấu hiệu hồi phục, nhiều chủ đầu tư dần cắt giảm các chính sách khuyến mãi, giá nhà mở bán mới tiếp tục đối diện với tình trạng tăng phi mã.
Chị Chu Thùy Minh, một nhà đầu tư chuyên về căn hộ tại Hà Nội, cho biết vào cuối tháng 10/2023, khi tìm hiểu một dự án mới ra mắt tại Bắc Từ Liêm, môi giới thông tin nếu thanh toán vượt tiến độ 98%, chị sẽ được chiết khấu tới 40%, tức giá một căn hộ 4,7 tỷ sẽ chỉ còn khoảng 2,9 tỷ đồng.
Cắt giảm ưu đãi
Nhưng chỉ chưa đầy 3 tháng sau, các chính sách chiết khấu 30 - 40% hiện đã dần “bốc hơi”, thay vào đó là mức 5 - 10% đi cùng với các ưu đãi thanh toán, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất linh hoạt...
Không chỉ là các dự án đơn lẻ, theo tìm hiểu của chị Minh, rất nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu cắt giảm các chính sách khuyến mãi. Tại nhiều dự án từng giảm trên dưới 30% nếu thanh toán sớm từ 70% giá trị căn hộ, nay mức thanh toán phải đạt 90 - 95%, thậm chí “trả một cục” mới được hưởng ưu đãi.
Các chính sách chiết khấu dần biến mất khi doanh nghiệp bất động sản bớt khó (Ảnh: Duy Thế)
Ở góc nhìn môi giới, anh Trương Thanh Nam, CEO một sàn giao dịch nhà đất ở khu Đông Hà Nội, cho hay bước sang năm 2024, các chính sách ưu đãi về thanh toán, hỗ trợ lãi suất vẫn khá tốt, song mức chiết khấu đa phần đã không còn cao như trước, đây cũng là tất yếu bởi chủ đầu tư đã bớt khó.
“Trong năm 2023, không ít doanh nghiệp áp dụng chiết khấu lên tới hơn 30%, dù thời hạn khá ngắn từ 20 - 40 ngày. Chiến lược này giúp họ thoát được một lượng lớn hàng tồn giá cao, thu tiền mặt về. Tuy nhiên, thời gian qua, khi tín dụng ngân hàng được cởi trói, nợ trái phiếu được “khất” thành công, doanh nghiệp cũng bớt áp lực hơn nên không cần đua ưu đãi nữa”, anh Nam nói.
Có thể thấy, trong năm 2023, bên cạnh đẩy mạnh tháo gỡ vướng mắc, các chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Xây dựng cũng đặc biệt kêu gọi các chủ đầu tư giảm giá nhà nhưng thực tế không như kỳ vọng.
Theo thống kê của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Đất Xanh Services (DXS-FERI), giá thứ cấp ở nửa đầu năm 2023 đã giảm mạnh đến 30-40%, đặc biệt tại các dự án đã hết thời hạn hỗ trợ ưu đãi lãi suất của các chủ đầu tư. Nhưng đến nửa cuối năm 2023 thì chững lại.
Đối với thị trường sơ cấp, nguồn cung căn hộ mới trên thị trường năm 2023 rất khan hiếm do vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để. Các dự án mới chủ yếu thuộc phân khúc trung cao và cao cấp, thị trường rất khan hiếm sản phẩm thuộc phân khúc nhà ở thực, vừa túi tiền.
Nguồn cung hạn chế khiến giá bán từ chủ đầu tư vẫn luôn duy trì ổn định, thậm chí liên tục duy trì đà tăng 5 - 7% trong thời gian gần đây. Kết quả là tổng cầu bất động sản trên toàn thị trường vẫn đang ở mức thấp với tỷ lệ hấp thụ trung bình dao động trong khoảng 20 - 28%.
Hết cửa giảm giá nhà?
Báo cáo vừa công bố của DKRA cũng chỉ ra dù nguồn cung và giao dịch ở tất cả các phân khúc bất động sản đều giảm mạnh so với các năm trước nhưng mức giá ở nhiều phân khúc hầu như vẫn giữ nguyên.
Riêng với phân khúc căn hộ, mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với đầu năm 2023, thay vào đó các chủ đầu tư đã đẩy mạnh áp dụng nhiều chính sách chiết khấu, thanh toán nhanh, ân hạn gốc, lãi vay... nhằm kích cầu thị trường, thuyết phục khách hàng xuống tiền.
Rõ ràng, việc các doanh nghiệp chấp nhận “xuống nước”, chia sẻ một phần lợi nhuận đã mở ra nhiều cơ hội hơn cho người mua nhà ở thực, tuy nhiên, sau những khó khăn, không ít chủ đầu tư “quay xe” cắt giảm các chính sách ưu đãi khiến rất nhiều người lo lắng vì giá nhà vẫn đang leo thang.
Chia sẻ với VnBusiness, đại diện chủ đầu tư một dự án ở Thanh Xuân (Hà Nội) cho biết, rất khó để giá nhà giảm trong năm 2024, bởi doanh nghiệp có muốn cũng lực bất tòng tâm bởi chi phí đầu vào quá lớn, từ đất đai, vật liệu xây dựng đến lãi vay, các khoản “đi lại”... đều tính vào giá thành.
“Riêng lãi suất vay hiện tại doanh nghiệp phải chịu bình quân 11 - 13%, chưa kể tiền đất ngày càng đắt đỏ, đẩy giá trị bất động sản lên vài chục %. Các chi phí lại tiếp tục đội lên vì pháp lý kéo dài ít cũng 3 - 5 năm. Vậy thì không có cách nào giảm giá bán”, vị lãnh đạo doanh nghiệp nói.
Với những diễn biến từ thực tế, theo các chuyên gia, cách duy nhất để kéo giảm chi phí cho doanh nghiệp, từ đó giảm giá nhà là tiếp tục gỡ vướng, đẩy nhanh tiến độ pháp lý cho các dự án.
Cụ thể, các doanh nghiệp đang rất cần gỡ các thủ tục về chấp thuận chủ trương đầu tư, định giá đất, điều chỉnh quy hoạch, xác định nghĩa vụ tài chính về đất... từ đó sớm hoàn thành dự án. Khi thị trường có nhiều dự án, doanh nghiệp không còn “một mình một chợ”, thì muốn tăng giá cũng khó.
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhìn nhận điều cần lúc này không phải là cố gắng kéo giảm giá nhà tại các dự án hiện tại, vì với giá hiện tại, có giảm 20 - 30% thì đa số vẫn không mua được. Quan trọng trong thời gian tới là phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở có mức giá bình dân. Chỉ khi số lượng các dự án nhà ở vừa túi tiền tăng lên, cơn khát nhà ở mới chấm dứt.
Hưng Nguyên