Đất phân lô vẫn được đánh giá là phân khúc màu mỡ của giới đầu cơ, đặc biệt trong bối cảnh thanh khoản thị trường đang hồi phục mạnh. Tuy nhiên, chuyên gia cảnh báo việc lao vào những cơn sốt mới có thể khiến các nhà đầu tư đi vào “vết xe đổ”.

Có hơn 10 năm “chinh chiến” trên thị trường đất nền, anh Nguyễn Thành Nam (Hà Nội) cho hay bất chấp các quy định siết phân lô bán nền, tác động của bảng giá đất mới, đất nền phân lô vẫn là một trong những phân khúc “màu mỡ”, dễ kiếm tiền của giới đầu cơ.

“Tay to” rục rịch trở lại

Một trong những lý do khiến đất nền duy trì được sức nóng bất chấp việc thị trường bị siết chặt, theo anh Nam, là bởi nguồn cung dồi dào đi cùng nhu cầu lớn, trái ngược với loại hình chung cư đang khan hiếm nguồn cung, giá liên tục leo thang.

Hơn 2 năm qua, sau khi thị trường địa ốc rơi vào trầm lắng, loại hình đất nền phân lô không còn giữ được sức nóng, thanh khoản “rơi tự do”, giá bán cũng có xu hướng đi ngang hoặc giảm ở nhiều mức độ khác nhau tại từng khu vực.

Tuy nhiên, để kết luận đầu tư đất nền, trong đó có đất phân lô là thất bại thì khá phiến diện. Vì hầu hết những trường hợp phải “cắt lỗ” là những tay ngang hoặc nhà đầu tư non tay “gãy” đòn bẩy tài chính. Trong khi đó, không ít “tay to” vẫn đang tranh thủ gom đất ở các khu vực tiềm năng, đặc biệt là trong gần 1 năm trở lại đây.

Đất nền nhiều tiềm năng song cũng ẩn chứa nhiều rủi ro "chôn vốn" đòi hỏi nhà đầu tư cẩn trọng.

Dẫn chứng từ chính bản thân mình, anh Nam cho hay từ đầu năm 2024 đến nay, anh cùng nhóm của mình đã bắt đầu đi qua nhiều tỉnh ven đô như Bắc Ninh, Bắc Giang, Ninh Bình... để săn hàng. Phân khúc được ưu tiên nằm trong tầm giá 900 triệu đồng đến trên dưới 3 tỷ đồng, sạch pháp lý, nằm ven các trục đường liên xã.

Gần nhất, vào cuối tháng 10 vừa qua, anh Nam xuống tiền mua vào một lô đất tại xã Dĩnh Trì (Lạng Giang, Bắc Giang), diện tích 110m2, giá hơn 2,2 tỷ đồng. Mảnh đất này trước đó được rao bán 3,5 tỷ đồng, giá mua vào hơn 1,9 tỷ đồng, nhưng vì nhà đầu tư trước cần tiền nên muốn bán nhanh. Đây là lô đất thứ 3 được anh Nam mua vào chỉ trong hơn 1 tháng qua.

“Tôi kỳ vọng với tác động của bảng giá đất mới tại Bắc Giang, có nơi cao nhất lên tới 120 triệu đồng/m2, giá đất khu vực vùng ven thành phố có thể tăng gấp 2, gấp 3 trong thời gian tới. Xác định không thể “đánh nhanh thắng nhanh” như trước, tôi nới tầm nhìn lên ít nhất 2-3 năm để có lãi đậm”, anh Nam chia sẻ với VnBusiness.

Cẩn trọng điệp khúc “đu đỉnh - cắt lỗ”

Không chỉ là hiện tượng nhỏ lẻ, làn sóng các nhà đầu tư trở lại thị trường đất nền đang lan ra khắp từ Bắc vào Nam. Kết quả thăm dò của chuyên trang Batdongsan trong 10 tháng đầu năm 2024 cho thấy nhu cầu mua đất nền trên cả nước ghi nhận đà hồi phục mạnh. Riêng trong tháng 10, lượt tìm kiếm đất nền tăng 14% so với tháng trước và tăng 29% so với cùng kỳ năm 2023.

Ăn theo nhu cầu mua tăng, lượng tin rao bán đất nền cũng tăng 12% theo tháng và 19% so với cùng kỳ. Cụ thể, tại TP.HCM, lượt tìm mua đất nền trong tháng 10 tăng 16%, tin rao bán tăng 22%. Các tỉnh lân cận như Long An tăng 14%, Đồng Nai tăng 5% và Bình Dương tăng 9%...

Trong khi đó, tại phía Bắc, Hà Nội và khu vực vùng ven tiếp tục là tâm điểm khi lượng tin rao bán đất nền tăng gần 40% trong tháng 10, vượt nhà riêng và chung cư. Nhu cầu với nhà riêng, đất nền và nhà mặt phố dẫn đầu khi tăng lần lượt 15%, 14% và 13% theo tháng.

Có thể thấy, giới đầu tư đang rục rịch trở lại thị trường đất nền khi nhận thấy tiềm năng tăng giá của phân khúc này. Theo dự báo, quy định cấm phân lô bán nền sẽ làm khan hiếm nguồn cung đất nền tại Hà Nội, TP.HCM và cả ở những đô thị trung tâm các tỉnh vùng ven.

Ngoài ra, trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 được áp dụng sớm, bảng giá đất được điều chỉnh tăng cùng các quy định chống đầu cơ, sẽ làm tăng chi phí và giảm nguồn cung trên thị trường. Điều này có thể đẩy giá đất nền tăng mạnh trong các tháng tới.

Những diễn biến thực tế cho thấy thị trường đất nền có cải thiện đáng kể về mức độ quan tâm và giao dịch. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, đây vẫn chỉ là sự cải thiện cục bộ. Nếu nhà đầu tư thiếu cẩn trọng lao vào “cơn say” đất nền, khả năng rơi vào vòng xoáy “đu đỉnh - cắt lỗ” là hiện hữu.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc, nhìn nhận khi giá bất động sản bị đẩy lên mức quá cao, cùng với việc các nhà đầu tư tiếp tục đổ tiền vào đẩy sóng sẽ dẫn đến rủi ro cho thị trường vì vượt quá sức mua của người dân. Một thời gian sau, các nhà đầu tư, đầu cơ có thể sẽ phải cắt lỗ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: "Bất cứ thị trường nào khi phát triển quá nóng, chắc chắn sẽ có ít nhất một giai đoạn phải đi ngang. Nếu muốn tiếp tục tăng trưởng thì phải có dòng tiền mới đổ vào. Mà hiện tại, dòng tiền vẫn đang ở trong ngân hàng hoặc đã mang đầu tư, và có thể vẫn đang bị kẹt ở trái phiếu, tại các dự án đang có vấn đề về pháp lý".

Bên cạnh đó, một số chuyên gia cũng đưa ra dự báo rằng, sau khi có độ trễ của bộ 3 Luật liên quan đến bất động sản, thị trường sắp tới sẽ đi ngang, khó vượt đỉnh như hiện tại.

“Trong bối cảnh thị trường gặp khó, nhà đầu tư đang có rất nhiều lựa chọn tiềm năng. Nhưng để rót tiền đúng nơi, nhà đầu tư nên chọn mua các sản phẩm có hiệu quả khai thác, không mua theo số đông và tuyệt đối không dùng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng” vào lúc này, bởi giá có thể lên nhanh nhưng khả năng thanh khoản lại là bài toán không dễ”, một chuyên gia nhấn mạnh.

Hưng Nguyên-Link gốc