Năm 2024, thị trường bất động sản có tín hiệu tích cực hơn năm 2023, nhưng sẽ có sự phân hóa giữa các phân khúc về thời điểm phục hồi. Các phân khúc phục vụ nhu cầu phát triển công nghiệp, nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, phù hợp với điều kiện tài chính của người dân sẽ phục hồi trước; các phân khúc nhà ở cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi chậm hơn...

Ảnh minh hoạ

Ngày 19/3, Công ty Cổ phần Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam  Report) chính thức công bố Top 10 công ty bất động sản năm 2024 và kết quả khảo sát chuyên gia cùng các doanh nghiệp bất động sản về triển vọng, thời điểm phục hồi của các phân khúc trên thị trường này.

BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP DẪN ĐẦU CHU KỲ PHỤC HỒI

Kết quả khảo sát doanh nghiệp bất động sản của Vietnam Report cho thấy năm vừa qua, có ba động lực lớn nhất đóng góp vào kết quả kinh doanh là uy tín, thương hiệu của công ty trên thị trường (83,3%); Đội ngũ nhân sự giỏi về chuyên môn, giàu kinh nghiệm, kỷ luật cao (63,9%); Rà soát, cắt giảm và sử dụng chi phí hiệu quả (63,9%). Nhiều doanh nghiệp tận dụng được những động lực đó, cùng biện pháp “thắt lưng buộc bụng” đã duy trì được hoạt động, mong chờ một thị trường khởi sắc hơn trong năm 2024.

Các doanh nghiệp cũng kỳ vọng kết quả kinh doanh trong năm 2024 sẽ được thúc đẩy bởi ba yếu tố quan trọng: kinh tế dần phục hồi; mặt bằng lãi suất giảm; ứng dụng thành công chuyển đổi số trong quản lý vận hành. Qua khảo sát, các chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản đều nhận định thị trường bất động sản năm 2024 có tín hiệu tích cực hơn năm 2023 nhưng sẽ có sự phân hóa giữa các phân khúc.

Cụ thể, phân khúc nhà ở, chung cư giá rẻ và trung cấp luôn có cầu vượt cung, sắp tới, những chính sách tháo gỡ, thúc đẩy thị trường sẽ là điều kiện để tăng nguồn cung và đưa thị trường nhộn nhịp trở lại. Điểm nhấn trong phân khúc này là đề án xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030, kết hợp cùng các quy hoạch quỹ đất, ưu đãi cho chủ đầu tư và điều chỉnh chính sách chào bán sẽ là cơ hội để tăng nguồn cung, giúp nhiều đối tượng thu nhập thấp có thể tiếp cận được nhà ở xã hội. Theo khảo sát, phần lớn số doanh nghiệp cho rằng phân khúc này sẽ phục hồi vào nửa cuối năm 2024 .

Văn phòng cho thuê và bất động sản khu công nghiệp thì đang có nhiều yếu tố thuận lợi từ vị trí địa lý, đầu tư công cho cơ sở hạ tầng. Dòng vốn FDI chảy mạnh vào Việt Nam do tác động của các Hiệp định thương mại tự do mới được ký kết, chiến lược “Trung Quốc +1”, môi trường kinh tế - chính trị ổn định và lợi thế cạnh tranh khi giá đất khu công nghiệp ở Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực. Những yếu tố này tiếp tục tạo lực đẩy phát triển và sức hấp dẫn đầu tư với phân khúc văn phòng cho thuê và bất động sản khu công nghiệp. 34,5% số doanh nghiệp đánh giá bất động sản khu công nghiệp sẽ khởi sắc ngay từ nửa đầu năm 2024. Với thị trường văn phòng cho thuê, 35,7% số doanh nghiệp dự báo sẽ phục hồi vào nửa cuối năm 2024.

Còn về các phân khúc nhà ở cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng, đa số các ý kiến đánh giá kém lạc quan hơn các phân khúc còn lại do lượng cung đang dư thừa sau thời kỳ tăng trưởng nóng, người dân chưa quá mặn mà đầu tư vào các phân khúc này.

THỊ TRƯỜNG SẼ PHÁT TRIỂN MINH BẠCH HƠN

Bên cạnh việc khảo sát về thời điểm phục hồi của thị trường, Vietnam Report cũng ghi nhận ý kiến của các chuyên gia, doanh nghiệp đối với sự chuyển biến của ba trụ cột của thị trường bất động sản, bao gồm: nguồn vốn; quỹ đất; chính sách.

Theo đó, về nguồn vốn, để ứng phó với thiếu hụt dòng tiền, vay từ các ngân hàng thương mại vẫn là lựa chọn hàng đầu khi có 52,8% doanh nghiệp lựa chọn. Lựa chọn phát hành trái phiếu chứng kiến sự sụt giảm mạnh vào tháng 2/2023, hiện đã có tín hiệu ấm dần. Ngoài ra, giải pháp giảm chi phí hoạt động như tối ưu vận hành, tinh gọn bộ máy nhân sự, cơ cấu mức lương chi trả người lao động cũng có xu hướng gia tăng.

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy bất động sản là một trong hai lĩnh vực ghi nhận mức tăng trưởng tín dụng dương trong 2 tháng đầu năm 2024, dù mức tăng còn khá khiêm tốn. Hiện tại, nhiều dự án gặp vướng mắc về pháp lý đã được tháo gỡ, bắt đầu tiếp cận được các khoản vay mới để tái khởi động.

Đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, quy định xếp hạng tín nhiệm bắt buộc có hiệu lực trở lại từ ngày 01/01/2024 được kỳ vọng giúp thị trường phát triển lành mạnh, an toàn hơn, tạo niềm tin trong mắt nhà đầu tư. Hai tháng đầu năm 2024 đã có 13 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp với tổng giá trị gần 7.500 tỷ đồng, gấp 8,2 lần so với cùng kỳ năm trước, trong đó nhóm doanh nghiệp bất động sản và xây dựng chiếm tỷ trọng cao nhất, hơn 73%. Tuy nhiên, bên cạnh niềm tin cho trái phiếu doanh nghiệp có sự tích cực thì áp lực thanh toán trái phiếu đáo hạn còn tương đối cao trong năm 2024, nhất là các khoản nợ trái phiếu được phép đàm phán gia hạn trong năm 2023. Theo ước tính của VnDirect, nhóm bất động sản chiếm 59,3% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn năm 2024, tăng 23,7% so với năm 2023.

Về quỹ đất, hiện tại, một trong những điểm nghẽn mà doanh nghiệp đang đối diện chính là quy định dự án phải có đất ở, đây là điều kiện khó có thể thực hiện và làm hạn chế sự hình thành các dự án quy mô lớn. Theo đó, Quốc hội đã cho phép Chính phủ xây dựng Đề án trình Quốc hội ban hành Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác sẽ cho phép nhà đầu tư “được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở”, hoặc sẽ tháo gỡ được vướng mắc đối với các trường hợp nhà đầu tư “đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” để sớm triển khai thực hiện dự án.

Trụ cột thứ ba là chính sách, hành lang pháp lý, định hình thị trường bất động sản. Nếu như trước kia, ngành bất động sản bị vướng bởi ma trận luật pháp chồng chéo thì những nỗ lực trong cải cách chính sách gần đây được coi là xung lực mạnh mẽ để vực dậy thị trường sau một thời gian trầm lắng. Theo đó, Luật Đất đai sửa đổi được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024 đã bỏ “khung giá đất” và quy định “bảng giá đất” tại Điều 159. Quy định trên được đánh giá sẽ đẩy nhanh quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng khi giá trị bồi thường được tính toán dựa trên cơ chế thị trường; các giao dịch chuyển nhượng đất được tính thuế dựa trên “bảng giá đất” mới sẽ mang lại nguồn thu lớn hơn cho ngân sách.

Bên cạnh đó, một số bộ Luật khác cũng được sửa đổi như Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (thông qua ngày 28/11/2023), Luật Nhà ở sửa đổi (thông qua ngày 27/11/2023), Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi (thông qua ngày 18/01/2024) đã bước đầu tác động tích cực tới tâm lý của các chủ thể, tạo sức bật cho thị trường bất động sản sớm phục hồi.

Với xu hướng đó, đa số chuyên gia và các doanh nghiệp đều cho rằng trong những năm tiếp theo, khi các Luật sửa đổi chính thức có hiệu lực, chắc chắn thị trường bất động sản sẽ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Đặc biệt, những quy định theo hướng tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội trong các Luật mới, khi chính thức có hiệu lực sẽ thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển, thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, giúp người dân đến gần hơn với giấc mơ an cư.

Phan Dương