Giá chung cư đang liên tục có dấu hiệu bị thổi lên kể từ đầu năm khiến thị trường bất động sản đối diện với những cơn sốt mới. Không ít nhà đầu tư chấp nhận mạo hiểm vay tiền “lướt sóng”, kỳ vọng lãi đậm, nhưng chuyên gia cảnh báo rủi ro chực chờ.

Bất chấp thị trường bất động sản vẫn đối diện với nhiều khó khăn sau thời kỳ đóng băng, thông tin về các sản phẩm chung cư đang xuất hiện ồ ạt từ thực tế đến các trang buôn bán nhà đất trực tuyến, rồi cả trên mạng xã hội. Đặc điểm chung của các thông tin rao bán đều là... tăng giá.

Giá nhà đang bị “thổi”?

Chia sẻ với VnBusiness, anh Phan Thanh Tùng, môi giới chuyên căn hộ ở Thanh Xuân (Hà Nội), cho biết anh đang có gần 10 căn hộ được khách gửi bán. Từ sau Tết đến nay, dù chưa bán được căn nào, nhưng quá nửa số chủ nhà gọi điện đến thông báo hủy giá bán cũ, niêm yết giá mới tăng 15-30%.

“Có một căn 2 phòng ngủ, diện tích 110m2, ở Khương Trung (Thanh Xuân), vừa có khách muốn chốt. Nhưng khi tôi đưa khách đến thì chủ nhà lật kèo đòi tăng thêm 200 triệu đồng, với lý do giá niêm yết đã từ trước Tết, nay thị trường lên ầm ầm sao giữ giá thế được”, anh Tùng kể.

Cũng theo anh Tùng, hầu hết chung cư ở khu vực anh phụ trách trên địa bàn quận Thanh Xuân đều đã tăng giá (rao bán) từ 10-20% dù thanh khoản vẫn rất chậm. Bên cạnh yếu tố cầu đang vượt cung quá lớn, thì nhiều chủ nhà cũng đang “té nước theo mưa” đòi tăng giá bất chấp thanh khoản thị trường vẫn rất chậm, khách chỉ đến hỏi rồi lại đi.

Giá chung cư đang liên tục nhảy múa kể từ đầu năm đến nay.

Giá chung cư nhảy múa đang làm khó cả môi giới và những người mua nhà ở thực. Tuy nhiên, không ít nhà đầu tư lại nảy ra tham vọng lướt sóng tại phân khúc này, thậm chí có người đang tính toán tận dụng dòng tiền lãi suất thấp để “lướt sóng” trong 6 tháng đến 1 năm tới, kỳ vọng lãi đậm.

Đơn cử như trường hợp của anh Dũng, một nhà đầu tư gốc Hải Phòng, có gần 10 năm lăn lộn với loại hình chung cư tại Hà Nội. Anh đang tính toán vay 1,3 tỷ đồng, cùng với vốn sẵn có 3,6 tỷ để mua vào 1 căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 70m2 tại Nam Từ Liêm, tức bình quân 70 triệu đồng/m2.

“Dự án này đang rất 'hot', kể từ đầu năm đến nay đã tăng giá khoảng 30%, dự kiến bàn giao trong tháng 6 tới. Cùng khu vực, có môi giới rao bán giá hơn 80 triệu đồng/m2. Môi giới khuyên tôi xuống tiền sớm, trong thời gian làm thủ tục vay ngân hàng thì có thể đặt cọc trước”, anh Dũng chia sẻ.

Coi chừng “vết xe đổ”

Thực tế, việc một số nhà đầu tư tham vọng vay tiền rẻ để đầu tư “lướt sóng” căn hộ không hoàn toàn vô lý. Bởi 2 yếu tố, thứ nhất là ưu đãi lãi suất của ngân hàng đang rất sâu, thường áp dụng trong thời gian 6-12 tháng. Đây cũng là khoảng thời gian vừa khớp với yếu tố thứ 2 là chu kỳ tăng giá.

Theo dự báo của giới chuyên gia, giá nhà có thể sẽ tiếp tục tăng mạnh kể từ nay đến giữa năm 2024, đặc biệt là khi nhu cầu đạt đỉnh. Sau khi nhu cầu đạt đỉnh, giá sẽ tăng mạnh, đến khi vượt quá sức chịu đựng của khách mua thì nhu cầu sẽ đi dần đi xuống và giá sẽ bình ổn trở lại.

Điều này đã từng xảy ra vào năm 2023. Cụ thể, theo chuyên trang Batdongsan, lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội tăng đáng kể từ quý II và đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Khi cầu đạt đỉnh, giá tăng mạnh, khiến nhiều nhà đầu tư bắt đầu bán ra, nguồn cung cũng theo đó được cải thiện.

Như lẽ tất yếu, sau khi đạt đỉnh vào tháng 8, nhu cầu tìm mua nhà bắt đầu chu kỳ đi xuống vào khoảng tháng 10, 11, tuy nhiên, sau đó lại bắt đầu tăng trở lại từ tháng 12/2023. Đến tháng 2/2024 đã gần quay về đỉnh của tháng 8/2023. Dựa trên những biến động thực tế, các chuyên gia của Batdongsan dự báo giá chung cư vẫn có thể tiếp tục tăng nếu nhu cầu vượt đỉnh cũ.

Vì giá liên tục tăng mạnh trong thời gian ngắn nên việc một số nhà đầu tư tham vọng vay tiền để lướt sóng là hoàn có cơ sở. Tuy nhiên, những “vết xe đổ” trong quá khứ khiến giới chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư cần thận trọng, bởi trong bối cảnh thị trường vẫn còn rất bất ổn sau thời gian dài khủng hoảng, những biến số là rất lớn, rủi ro luôn chực chờ.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam, khuyến nghị nhà đầu tư và người mua bán bất động sản cần dành thêm thời gian quan sát diễn biến thị trường trong quý II/2024, khi lượng cầu đang sắp chạm điểm kháng cự.

Nếu mức độ quan tâm đối với chung cư trong những tháng tới vượt đỉnh của tháng 8/2023, có thể dẫn tới việc mặt bằng giá căn hộ tiếp tục tăng, nhưng nếu nhu cầu hạ nhiệt, giá chung cư sẽ có sự điều chỉnh lớn. Việc vay tiền đầu tư lướt sóng nếu không ra hàng đúng thời điểm sẽ rất dễ mắc kẹt.

Tương tự, khi được hỏi giá chung cư còn tăng nữa không và khi nào sẽ hạ, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng năm 2024, chung cư còn dư địa tăng khoảng 10%. Tuy nhiên, chắc chắn sẽ quay đầu giảm khi giá vượt ngưỡng chịu đựng của người dân.

Theo bà Dung, sở dĩ chỉ đầu năm nay, giá chung cư Hà Nội "sốt nóng" bởi lãi suất tiết kiệm "xuống đáy", dòng tiền chuyển sang bất động sản, đặc biệt phân khúc chung cư. Nếu đầu tư dài hạn, chung cư vẫn sẽ là phân khúc tiềm năng bởi nhu cầu ở thực rất lớn trong khi nguồn cung hạn chế. Ngược lại, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để lướt sóng sẽ rất rủi ro, bởi thị trường bất động sản hiện tại đã thay đổi rất nhiều so với giai đoạn trước, khi các đợt sóng sẽ rất ngắn...

Hưng Nguyên