Từ vị thế nhóm hấp dẫn nhất nhì trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu bất động sản đã không ngừng gây thất vọng cho các nhà đầu tư trong thời gian qua. Thậm chí, cổ phiếu của nhiều “tên tuổi” lớn đã đánh mất chút thành quả có được trong năm 2024 dù mới “nhón chân” bước vào năm 2025.

Bước sang năm mới 2025, nhóm cổ phiếu bất động sản tiếp tục “rơi” mạnh dù trong năm 2024 khá trầm lắng, không phục hồi mạnh mẽ như nhiều nhóm ngành khác.

Mới "nổi" đã lại "chìm"

Một số mã như VIC, VRE, NLG, DIG, CEO, PDR, DXG... đã đánh mất thành quả nhỏ nhoi trong năm 2024.

Trong đó, VIC của Tập đoàn Vingroup lùi về vùng giá 40.000 đồng/cp - mức thấp nhất mà cổ phiếu này bị đẩy xuống nhiều lần trong giai đoạn từ tháng 11/2023 đến nay.

Tương tự, VRE của Vincom Retail giảm về vùng giá 16.000 đồng/cp. Đây cũng là vùng đáy lịch sử mà mã này từng chạm hồi tháng 8/2024.

NLG của Nam Long cũng đã lùi về mức giá thấp nhất kể từ tháng 11/2023, ở vùng 32.150 đồng/cp. DIG của DIC Group lùi về 17.900 đồng/cp - thấp nhất kể từ tháng 4/2023; CEO của Tập đoàn C.E.O về giá 11.600 đồng/cp - thấp nhất kể từ tháng 11/2022; PDR của Bất động sản Phát Đạt về 18.050 đồng/cp - giảm gần 40% so với mức đỉnh năm 2024; DXG của Tập đoàn Đất Xanh về 14.400 đồng/cp - giảm gần 30% so với mức đỉnh năm 2024...

Cổ phiếu của nhiều "tên tuổi" lớn ngành bất động sản đã đánh mất thành quả nhỏ nhoi trong năm 2024.

Đáng chú ý, cổ phiếu NVL của Novaland còn “rớt thảm” về dưới mệnh giá. Cổ phiếu NVL đóng cửa phiên 14/1 ở mức giá 8.950 đồng/cp – mức thấp nhất trong lịch sử niêm yết. Trong một năm trở lại đây, NVL đã giảm hơn 41%. Nếu so với đỉnh trên 92.000 đồng/cp từng lập vào giữa năm 2021, thị giá NVL đã giảm gần 93%. Vốn hóa thị trường hiện chỉ còn hơn 17.600 tỷ đồng.

Novaland được xem là một "ông lớn" bất động sản Việt Nam, từng có những dự án đình đám như Aqua City, Novaworld Phan Thiết, Novaworld Hồ Tràm, Novahills Mũi Né, LakeView City… Tuy nhiên, doanh nghiệp hiện đang chìm trong khó khăn.

Tới cuối tháng 9/2024, Novaland có tổng nợ phải trả hơn 191.000 tỷ đồng, trong đó vay ngắn hạn gần 37.700 tỷ đồng và vay dài hạn gần 22.200 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu chỉ hơn 40.600 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ rất lớn, lên tới 4,7 lần, rủi ro cao. Tồn kho lên tới hơn 145.000 tỷ đồng.

Quá trình tái cấu trúc Novaland đang được đẩy mạnh. Gần đây, doanh nghiệp phải bán nhiều tài sản và bổ sung thêm tín dụng, mua lại nhiều lô trái phiếu trị giá cả nghìn tỷ đồng. Một số dự án được gỡ mắc pháp lý… Nhưng nhìn chung, gánh nặng nợ còn lớn.

Hiện, Chủ tịch Bùi Thành Nhơn và những người liên quan có nguy cơ mất kiểm soát Novaland khi cổ phiếu xuống dưới mệnh giá. Novaland đang dùng một lượng lớn cổ phiếu thuộc nhóm ông Nhơn làm tài sản thế chấp. Khi giá cổ phiếu giảm mạnh, có thể bị bán giải chấp, tỷ lệ nắm giữ có thể xuống dưới 36% - ngưỡng có quyền phủ quyết các quyết định quan trọng trong công ty.

Nhóm ông Nhơn cũng có thể mất quyền phủ quyết tại Novaland nếu lô trái phiếu 300 triệu USD được chuyển đổi thành cổ phần theo kế hoạch được thông qua mới đây.

Nhà đầu tư thất vọng

Có thể thấy, từ vị thế nhóm hấp dẫn nhất nhì trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu bất động sản đã gây nhiều thất vọng cho các nhà đầu tư trong năm qua.

Năm 2024, mặc dù thị trường bất động sản chưa thực sự khởi sắc nhưng cũng ghi nhận sự phục hồi đáng kể. Các doanh nghiệp trong ngành cũng bắt đầu ghi nhận kết quả kinh doanh khởi sắc hơn sau giai đoạn “chạm đáy”. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn ghi nhận vay nợ lớn, nợ trái phiếu đến hạn chưa trả được…

Mặt khác, sau khi niềm tin “tan vỡ” vào cuối năm 2022, nhà đầu tư chứng khoán dường như đã cảnh giác cao với nhóm cổ phiếu này. Do đó, chỉ cần một thông tin ảnh hưởng cũng khiến cổ phiếu rơi vào đà giảm sâu.

Chẳng hạn, sau khi công bố thông tin được cơ quan quản lý chấp thuận chào bán 200 triệu cổ phiếu ra công chúng với giá 15.000 đồng/cp hồi giữa tháng 12/2024, cổ phiếu DIG đã bị cổ đông bán ra mạnh mẽ trên sàn khiến thị giá giảm sâu. Sau đó, doanh nghiệp phải công bố tạm dừng triển khai phương án chào bán với lý do thị trường không thuận lợi.

Tương tự, ngày 23/12/2024, Tập đoàn Đất Xanh công bố được UBCKNN cấp giấy chứng nhận chào bán thêm cổ phiếu ra công chúng. Tổng số lượng đăng ký chào bán là hơn 150 triệu cổ phiếu, giá chào bán 120.000 đồng/cp. Từ sau đó, cổ phiếu DXG liên tục giảm giá.

Cổ phiếu PDR thì liên tục giảm từ đầu năm 2025 đến nay, sau khi một số lãnh đạo của Bất động sản Phát Đạt đăng ký bán ra cổ phiếu. Ngày 8/1 vừa qua, Phát Đạt đã phải lên tiếng về thông tin này.

Trong báo cáo chiến lược năm 2025 phát hành mới đây, Chứng khoán SSI cho biết, hệ số P/B của ngành bất động sản tiếp tục giảm từ 1,27x vào đầu năm xuống còn 1,08x vào cuối năm 2024, sau khi giảm trong suốt cả năm 2023.

Đơn vị phân tích cho rằng mức này khá hấp dẫn cho việc nắm giữ dài hạn, vì thị trường bất động sản dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2025 với các yếu tố hỗ trợ: Mở bán các dự án mới với tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới tốt, Chính phủ tiếp tục có các biện pháp hỗ trợ nhằm tăng cường tính thanh khoản của thị trường, có nhiều dự án được chấp thuận sau quá trình đấu giá đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Trong báo cáo triển vọng ngành bất động sản dân cư phát hành đầu tháng 1/2025, Chứng khoán MB (MBS) cũng kỳ vọng cổ phiếu bất động sản sẽ sớm được tái định giá.

Theo công ty chứng khoán này, chỉ số nhóm ngành bất động sản dân cư đã tăng trưởng chậm hơn đáng kể so với VN-Index trong năm 2024. P/B hiện tại của nhóm bất động sản dân cư đang ở mức 1,08 lần, thấp hơn mức trung vị 5 năm là 1,5 lần.

MBS cho rằng với định giá của nhóm ngành bất động sản dân cư hiện ở mức tương đối thấp và triển vọng ngành đang có những tín hiệu tích cực hơn, thị trường sẽ có khả năng tìm đến các ngành dẫn dắt với câu chuyện hấp dẫn và tỷ lệ rủi ro - lợi nhuận phù hợp trong thời gian tới.

“Chúng tôi không loại trừ khả năng nhóm cổ phiếu bất động sản dân cư sẽ được định giá lại để phản ánh mức định giá phù hợp hơn,” MBS nêu nhận định.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư không nên trông chờ vào “sóng” ngành, thay vào đó tìm kiếm lợi nhuận tại những công ty có tình hình tài chính lành mạnh, có khả năng triển khai dự án, hiện thực hóa doanh thu và lợi nhuận.

Hải Giang-Link gốc