Doanh thu của doanh nghiệp bất động sản dự kiến tăng mạnh trong năm 2025. Ảnh: DH
Tăng trưởng nguồn cung
Căn cứ trên các dự án đang triển khai, VIS Rating cho biết, phần lớn nguồn cung mới sẽ thuộc phân khúc cao cấp. Khu vực TP HCM và các thành phố vệ tinh sẽ ghi nhận tăng trưởng nguồn cung vượt trội so với Hà Nội sau giai đoạn đình trệ kéo dài, chủ yếu đến từ các doanh nghiệp như Vinhomes, Masterise và Lotte.
Các chủ đầu tư sẽ phải chịu chi phí tiền sử dụng đất cao hơn theo quy định mới. Giá đất mới tại nhiều vị trí đắc địa có nhiều dự án lớn đang được triển khai dự kiến tăng tới 10 lần so với trước đây. Tuy nhiên, biên lợi nhuận cao từ các dự án nhà ở cao cấp sẽ phần nào bù đắp được chi phí tăng thêm này.
Theo VIS Rating, thông thường các dự án cao cấp ghi nhận biên lợi nhuận gộp từ 45-50%, cao hơn so với mức biên 25-35% của phân khúc trung cấp và 10% đối với các dự án nhà ở xã hội.
Diễn biến này cũng được SSI Research chỉ ra trong báo cáo mới đây. Đơn vị này cho hay, thị trường bất động sản nhà ở dự báo sẽ phát triển tốt trong năm 2025 nhờ triển vọng kinh tế tích cực và nguồn cung mới gia tăng. Cụ thể, doanh số bán hàng của các ông lớn bất động sản sẽ tiếp tục cải thiện như Vinhomes dự kiến tăng trưởng doanh thu hơn 3,8% so với cùng kỳ; Khang Điền sẽ tăng trưởng doanh thu 72%, Nam Long tăng 35%...
Trong khi đó, viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính- Bất động sản Đất Xanh Services, cũng dự báo tương tự. Theo đó, tỷ lệ hấp thụ của thị trường năm nay có thể tăng 10-15% so với năm ngoái, kéo theo doanh thu bất động sản cải thiện rõ rệt hơn 2 năm qua. Bất động sản đã rời xa vùng đáy chữ U, đang tăng trưởng trở lại và tiếp tục tăng tốc trong năm 2025.
Giá nhà lập đỉnh kèm thách thức mới
Theo các chuyên gia của VIS Rating, giá nhà đã đạt đỉnh mới trong những tháng gần đây; giá căn hộ sơ cấp năm 2024 đã tăng 30% so với năm 2023, cao hơn mức tăng trung bình 12% giai đoạn 2021-2023. Nhưng tâm lý thận trọng và nguồn cung cải thiện sẽ giúp kiềm chế đà tăng giá nóng.
Nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc hạng sang sẽ đẩy mặt bằng giá chung lên cao. Ảnh: DH
Ngoài ra, việc hàng loạt dự án được tháo gỡ chính sách, nguồn cung được "cởi trói", cùng với xu hướng tăng giá bán nhà, tập trung ở phân khúc cao cấp, giá đất tăng... sẽ thúc đẩy các chủ đầu tư ưu tiên quỹ đất đẹp để phát triển nhà ở cao cấp, hạng sang, siêu sang và thiết lập mặt bằng giá mới.
Biên lợi nhuận gộp các dự án nhà ở cao cấp thông thường là từ 45-50%, cao hơn so với mức biên 25-35% của phân khúc trung cấp và 10% với các dự án nhà ở xã hội. Mức lợi nhuận cao này sẽ phần nào bù đắp được chi phí tăng thêm trong phát triển dự án và mang về doanh thu khả quan cho chủ đầu tư.
Tuy nhiên, chuyên gia VIS Rating cũng lo ngại dòng tiền yếu là điểm hạn chế trong hồ sơ tín nhiệm của các chủ đầu tư tại Việt Nam. Hiện nay khoảng 70% doanh nghiệp có dòng tiền hoạt động để trả nợ đến hạn ở mức yếu. Ngoài ra các chủ đầu tư phải đối mặt với chi phí phát triển dự án gia tăng đáng kể và nhu cầu của người mua nhà phục hồi không đồng đều.
Thị trường bất động sản hiện có gần 110.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm nay. Những chủ đầu tư từng chậm trả gốc, lãi sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm nguồn tái cấp vốn để tránh bị chậm trả gốc, lãi trong những lần tới.
VIS Rating kỳ vọng rủi ro tái cấp vốn sẽ thấp hơn so với các năm trước, nhờ các chủ đầu tư dần khôi phục khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong nước, được hỗ trợ bởi các cải cách pháp lý và quy định mới được ban hành.
Còn theo chuyên gia Dat Xanh Services, vẫn có những rủi ro như lãi suất cao hơn, quy định luật pháp thắt chặt hơn... sẽ phần nào làm hạn chế nguồn cung và nguồn cầu trên thị trường, để bước vào giai đoạn "tươi sáng", vẫn cần thêm 1-2 năm nữa.