Hàng nghìn doanh nghiệp mới xuất hiện, hàng nghìn khác biến mất - thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc sâu nhất một thập kỷ, nơi sức mạnh vốn và pháp lý quyết định ai trụ, ai rời.

​​​​​​​

Tái cấu trúc toàn thị trường

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ tái cấu trúc sâu rộng nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận chỉ trong 9 tháng năm 2025, có 4.090 doanh nghiệp bất động sản mới thành lập, tăng 18,7% so với cùng kỳ 2024; tổng vốn đăng ký đạt 334 nghìn tỷ đồng, tăng hơn 60%. Tuy nhiên, cũng có hơn 3.700 doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động và 1.260 doanh nghiệp giải thể.

Những con số trái chiều ấy, theo VARS, phản ánh rõ nét quá trình tái cấu trúc toàn diện của thị trường, khi doanh nghiệp yếu kém buộc phải rời khỏi cuộc chơi, nhường chỗ cho nhóm có năng lực thật sự.

TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, nhận định: “Doanh nghiệp nào có năng lực pháp lý, tài chính và chiến lược phát triển dài hạn sẽ trụ vững. Ngược lại, nhóm thiếu minh bạch, lệ thuộc vào vốn ngắn hạn sẽ buộc phải rút lui. Đây là cú hích cần thiết để thị trường vận hành lành mạnh hơn”.

Theo VARS, sự phân hóa này là hệ quả tất yếu của giai đoạn hậu khủng hoảng 2022 - 2023. Nếu như chu kỳ sàng lọc đầu tiên diễn ra khi thị trường “rơi vào đáy”, bị siết tín dụng và khủng hoảng trái phiếu, thì nay trong bối cảnh tín dụng được nới lỏng, luật chơi thay đổi và thị trường đang hồi phục, chu kỳ sàng lọc lần hai lại bắt đầu - khắc nghiệt hơn, nhưng mang tính ổn định và dài hạn hơn.

Theo VARS, có ba nguyên nhân chính dẫn đến làn sóng tái cấu trúc mạnh mẽ hiện nay: áp lực vốn, pháp lý chồng chéo và thay đổi trong khung thể chế mới.

Trước hết là áp lực vốn - yếu tố đã “gạn lọc” rõ ràng giữa doanh nghiệp mạnh và yếu. Dù lãi suất cho vay bất động sản hiện đã giảm về mức thấp nhất trong 4 năm, dòng tín dụng thực tế lại tập trung vào nhóm doanh nghiệp có năng lực tài chính, uy tín và dự án pháp lý hoàn chỉnh. Ngược lại, các doanh nghiệp nhỏ - vốn phụ thuộc vào vốn ngắn hạn hoặc huy động cá nhân, gần như không thể tiếp cận nguồn vốn mới.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam, cho biết: “Chi phí đất chiếm khoảng 30% trong cơ cấu đầu vào, thậm chí có nơi tăng tới 30% chỉ trong nửa năm. Với doanh nghiệp yếu vốn, chỉ cần chậm phê duyệt vài tháng là đã mất thanh khoản. Bài toán vốn giờ không chỉ là tiền, mà còn là năng lực tồn tại".

Kế đến là áp lực pháp lý. Sự thay đổi của Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đều có hiệu lực từ năm 2024 đã tạo ra những rào cản mới. Các quy định về năng lực chủ đầu tư, yêu cầu minh bạch tài chính, công khai pháp lý dự án và siết quy trình chuyển nhượng đang khiến chi phí đầu vào tăng đáng kể.

Theo ông Hiệp, nhiều doanh nghiệp nhỏ hoặc vừa “không đủ sức chịu nhiệt” với bộ khung pháp lý mới, nhất là khi việc xin phê duyệt quy hoạch, tính tiền sử dụng đất và hoàn thiện pháp lý kéo dài hàng năm. “Chậm tiến độ vài tháng là mất thanh khoản; chậm vài quý là rời thị trường”, ông nói.

Cuối cùng, sự thay đổi của luật chơi cũng khiến cục diện cạnh tranh thay đổi rõ rệt. Thị trường giờ thuộc về những doanh nghiệp có tiềm lực toàn diện: vừa có vốn, vừa có quỹ đất, vừa kiểm soát chuỗi xây dựng - tài chính - phân phối. Trong khi đó, các doanh nghiệp nhỏ vốn sống bằng chiến lược “đánh nhanh, bán nhanh” không còn cơ hội.

Cuộc sàng lọc lần hai và nguy cơ "tập trung quyền lực"

VARS gọi quá trình hiện nay là “chu kỳ sàng lọc lần hai” - giai đoạn thị trường bước vào phục hồi nhưng vẫn tiếp tục đào thải. Nếu giai đoạn 2022 - 2023 là sàng lọc bắt buộc để sinh tồn thì giai đoạn 2024 - 2025 là sàng lọc chọn lọc, khi chỉ những doanh nghiệp thật sự có năng lực phát triển bền vững mới tồn tại lâu dài.

Theo phân tích của VARS, doanh nghiệp lớn đang mở rộng thị phần nhanh chưa từng có. Họ thâu tóm quỹ đất sạch, mua lại dự án dở dang, tận dụng lãi suất thấp để tái đầu tư. Một số tập đoàn lớn công bố kế hoạch phát triển hàng chục nghìn căn hộ trong hai năm tới - quy mô vượt xa giai đoạn trước.

Trong khi đó, doanh nghiệp nhỏ rút lui hàng loạt, khiến cấu trúc cạnh tranh trên thị trường thay đổi căn bản. Khi chỉ còn một nhóm doanh nghiệp chi phối phần lớn nguồn cung, thị trường dễ rơi vào trạng thái “độc quyền mềm”, nơi giá nhà có thể tiếp tục duy trì ở mức cao, dù chi phí đầu vào không tăng tương ứng.

TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh: “Thị trường bất động sản cần tái cấu trúc để phát triển bền vững, nhưng quá trình này phải đi kèm với chính sách kiểm soát quyền lực. Nếu để thị phần tập trung quá cao, rủi ro thao túng giá và nguồn cung là điều khó tránh”.

Cũng theo ông Đính, sự ra đi của nhóm doanh nghiệp nhỏ là tất yếu, nhưng nếu nhà nước không có cơ chế hỗ trợ phù hợp, thị trường sẽ mất đi tính đa dạng và khả năng cạnh tranh - yếu tố quan trọng để bình ổn giá.

VARS cho rằng để thị trường bất động sản vận hành cân bằng, cần một quá trình tái cơ cấu ở tầm chính sách, không chỉ là sự tự điều chỉnh của doanh nghiệp.

Thứ nhất, nhà nước cần đa dạng hóa chủ thể tham gia thị trường, khuyến khích doanh nghiệp vừa và nhỏ có năng lực thực sự được tiếp cận đất đai, tín dụng và thông tin dự án. Đây là giải pháp nhằm tăng cạnh tranh, giảm nguy cơ thao túng nguồn cung và mở rộng cơ hội đầu tư.

Thứ hai, cần cải thiện quy trình phê duyệt dự án, rút ngắn thời gian hành chính, tránh tình trạng “đánh đuổi vốn nhỏ, ưu ái vốn lớn”. Việc thống nhất cơ chế định giá đất, minh bạch hóa quy hoạch, cùng với việc triển khai các quỹ đầu tư tín thác (REITs) và kênh trái phiếu minh bạch sẽ giúp doanh nghiệp vừa và nhỏ có cơ hội huy động vốn hợp pháp, an toàn.

Thứ ba, với nhóm doanh nghiệp đã trụ lại sau khủng hoảng, cần tái định vị chiến lược phát triển, hướng tới phân khúc nhà ở vừa túi tiền, đô thị vệ tinh và thị trường cấp hai - nơi nhu cầu ở thực cao và rủi ro thấp hơn.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng: “thời của đánh nhanh, thu nhanh đã qua”; thị trường hiện nay chỉ dành cho những đơn vị có năng lực tài chính, quản trị và tầm nhìn dài hạn. Theo ông, nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ cần xác định lại chiến lược, tập trung vào thị trường ngách hoặc liên kết với các tập đoàn lớn để tận dụng nguồn lực. “Còn nếu vẫn đơn độc, thiếu chuẩn bị thì khả năng bị đào thải là điều khó tránh”, ông nói.

Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một cuộc sàng lọc quy mô lớn lần thứ hai. Sự thanh lọc này giúp thị trường chuyên nghiệp hơn, nhưng cũng mang lại thách thức về cạnh tranh và nguy cơ tập trung quyền lực.

Với hơn 4.000 doanh nghiệp mới thành lập và gần 5.000 doanh nghiệp rút lui trong 9 tháng, ngành địa ốc đang tự tái cấu trúc để chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới. Nhưng nếu không có cơ chế chính sách đủ linh hoạt, thị trường rất có thể rơi vào thế mất cân bằng - nơi chỉ những “đại bàng” còn bay, còn người mua nhà tiếp tục phải chịu giá cao trên một thị trường ngày càng ít lựa chọn.

Linh Chi-Link gốc