Sau hơn hai năm trầm lắng của thị trường bất động sản, dòng vốn đầu tư đã bắt đầu chuyển dịch mạnh mẽ trở lại. Đặc biệt, xu hướng “Nam tiến” đang trở thành lựa chọn chiến lược của giới đầu cơ phía Bắc, đặc biệt là nhà đầu tư đến từ Hà Nội.

Những con số mới nhất từ Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm của nhà đầu tư Hà Nội đối với bất động sản TP.HCM trong quý III/2025 tăng tới 49% so với quý trước đó, mức tăng vượt trội so với bất kỳ nhóm khách hàng tỉnh thành nào khác.

Sự khởi đầu chu kỳ mới

Quá trình “Nam tiến” của dòng tiền đầu cơ bất động sản không chỉ là sự dịch chuyển mang tính tạm thời mà là tín hiệu rõ nét về một chu kỳ đầu tư mới, nơi nhà đầu tư miền Bắc đang trở thành lực đẩy chính của thị trường địa ốc phía Nam.

Thăm dò cho thấy, vùng ven TP.HCM là khu vực nhà đầu tư Hà Nội đang khuấy đảo mạnh nhất. Sự kết nối thuận tiện, giá đất còn mềm và hạ tầng bứt phá đã khiến khu vực Đồng Nai, Tây Ninh (gồm cả Long An cũ), Bình Dương (nay là TP.HCM) trở thành “thánh địa” mới của dòng tiền miền Bắc.

Riêng Đồng Nai, mức độ quan tâm tăng tới 21% chỉ trong 9 tháng đầu năm, vượt xa các thị trường khác. Tại biên độ giá từ 16–23 triệu đồng/m² ở Biên Hòa và Long Thành, nhà đầu tư dễ dàng nhận thấy dư địa tăng trưởng còn lớn so với khu vực trung tâm TP.HCM hiện ở mức 130 triệu đồng/m².

Bên cạnh đó, lợi suất cho thuê căn hộ tại Biên Hòa lên tới 4,4%, vượt cả khu vực trung tâm TP.HCM như Thủ Đức, quận 2 cũ... Đây là yếu tố thực dụng nhưng rất “được lòng” nhà đầu tư Hà Nội vốn chuộng tài sản vừa giữ giá vừa sinh dòng tiền.

Dòng tiền của nhà đầu tư phía Bắc tiếp tục đổ về phía Nam.

Một điều dễ thấy là nhà đầu tư miền Bắc hiện không còn chú trọng đầu tư lướt sóng như giai đoạn trước 2020, mà bắt đầu chuyển sang mô hình “sở hữu – khai thác – sinh lời”.

Điển hình là trường hợp anh Nguyễn Anh Đức, chủ doanh nghiệp logistics tại Hà Nội, vừa mạnh tay mua mảnh đất vườn 1.600 m² tại xã Đức Lập (Tây Ninh) với giá hơn 3,5 tỷ đồng.

Anh Đức kể về dự án “nông trại nghỉ dưỡng” mà anh ấp ủ từ lâu, với vườn cây ăn trái kết hợp homestay cuối tuần cho khách du lịch. Với anh, đây không chỉ là tài sản đầu tư mà còn là nơi nghỉ dưỡng cho gia đình và mở rộng giao lưu bạn bè. Điều khiến anh quyết định xuống tiền là giá đất “dễ chịu” hơn Hà Nội rất nhiều, trong khi lại nằm gần TP.HCM, tạo điều kiện khai thác du lịch hoặc sinh lời từ hoạt động dịch vụ.

Một nhà đầu tư khác từ phía Bắc, chị Trần Bích Tuyền từ Hải Phòng, cho thấy cách tiếp cận khác biệt của những nhà đầu tư tài chính chuyên nghiệp phía Bắc khi nhìn vào miền Nam như “vùng đất mới”.

Với kinh nghiệm lâu năm trong ngành ngân hàng, chị Tuyền dễ dàng nhận ra lợi thế giá đất Long An sau sáp nhập vào TP.HCM vẫn còn dư địa tăng trưởng. Chỉ trong một tháng, chị đã chi hơn 4,2 tỷ đồng để sở hữu 2 thửa đất vườn hơn 300 m² tại Thủ Thừa, khu vực dân cư sầm uất và sát các khu công nghiệp.

Có thật “miền đất hứa”?

Kế hoạch của chị Tuyền là tách thửa, phân lô bán nền hoặc xây nhà trọ cho công nhân. Một chiến lược bài bản, dựa trên pháp lý rõ ràng, quy hoạch thuận lợi và nhu cầu thuê thực tế từ lực lượng lao động khu công nghiệp. Với nhà đầu tư miền Bắc vốn quen thuộc với mô hình “mua nhà cho thuê” ở Hà Nội, đây là thị trường mới nhưng đầy tiềm năng.

Điểm chung giữa những nhà đầu tư Nam tiến thời gian qua là góc nhìn dài hạn và chiến lược khai thác thực tế, không còn chạy theo “sóng ảo” hay tâm lý đám đông.

Tuy nhiên, sự xuất hiện dày đặc của họ tại các vùng ven TP.HCM, đặc biệt là ở Long An, Tây Ninh, Đồng Nai, đã làm tăng đáng kể mức độ sôi động của thị trường, đồng thời tạo mặt bằng giá mới ở nhiều khu vực.

Mô hình tách thửa đất vườn thành các lô 300–700 m² với chi phí chỉ 230 triệu đồng/lô nhưng khi bán có thể đạt mức gấp đôi đang trở thành xu hướng đầu tư phổ biến, nhất là với những nhà đầu tư nhỏ lẻ tại Hà Nội. Việc có thể dễ dàng tách sổ, thế chấp vay ngân hàng khiến loại hình này càng hấp dẫn.

Ở khía cạnh vĩ mô, các chuyên gia cho rằng làn sóng Nam tiến không phải hiện tượng nhất thời mà là hệ quả của hàng loạt biến số, như hạ tầng phía Nam tăng tốc, nguồn cung quỹ đất ven TP.HCM dồi dào, mức giá còn mềm, cộng với sự hình thành các đô thị động lực như Long Thành, Biên Hòa hay Tây Ninh.

Quy hoạch vùng mới (TP.HCM – Bà Rịa – Vũng Tàu – Bình Dương) và Đồng Nai mới (Đồng Nai – Bình Phước) đã tạo ra nền kinh tế thống nhất với GRDP hàng đầu cả nước, đẩy mạnh nhu cầu nhà ở, thương mại và logistics.

Tuy nhiên, bài toán đầu tư không chỉ là cơ hội, mà còn cả rủi ro. Anh Trần Tuấn Đức, môi giới thổ địa tại Long Khánh, cảnh báo rằng đất vườn dù biên lợi nhuận cao nhưng rủi ro không nhỏ, nhất là khi chưa có quy hoạch rõ ràng hoặc hạ tầng phụ thuộc vào tiến độ dự án giao thông.

Với nhà đầu tư miền Bắc vốn chưa quen môi trường pháp lý và tập quán giao dịch của miền Nam, việc tìm hiểu kỹ càng trước khi xuống tiền là bắt buộc.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Trần Hiếu, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng dù thanh khoản đất nền có cải thiện trong quý III, nhưng khó có khả năng quay lại tình trạng “sốt đất” như thời 2017–2020. Thị trường hiện nay vẫn chủ yếu là đất nền phân lô nhỏ lẻ, có giá vừa phải và dễ giao dịch, chứ chưa xuất hiện những cơn sốt diện rộng.

Nhìn chung, làn sóng Nam tiến của nhà đầu tư miền Bắc, dẫn đầu là nhóm nhà đầu tư Hà Nội, đang tạo động lực mới cho thị trường đất nền vùng ven TP.HCM. Các nhà đầu tư không chỉ mang theo dòng vốn lớn, mà còn mang theo tư duy đầu tư dài hạn, chú trọng vào khai thác sử dụng thực tế và khả năng sinh lời bền vững.

Từ những nhà đầu tư cá nhân cho tới các doanh nghiệp, dòng tiền Bắc – Nam đang góp phần tái cấu trúc thị trường bất động sản phía Nam theo hướng chuyên nghiệp và đa dạng hơn. Tuy vậy, các nhà đầu tư cần tỉnh táo trước những biến động giá, rủi ro pháp lý và tiến độ hạ tầng, để tránh trở thành nạn nhân của những cơn sóng đầu cơ nhất thời. Trong chu kỳ mới, miền Nam vẫn là “miền đất hứa”, nhưng chỉ thực sự hứa hẹn với những ai biết đánh giá đúng giá trị và chọn đúng thời điểm.

Hưng Nguyên-Link gốc