Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước sang giai đoạn mới với những tín hiệu hồi phục đáng chú ý, lãi suất cho vay liên tục được điều chỉnh giảm, nhiều dự án mới ra mắt ở trạng thái “cháy hàng”, giá căn hộ thương mại vẫn tăng mạnh ở cả Hà Nội và TP.HCM.
Đi cùng với sự ấm lên của thị trường là tâm lý hưng phấn của không ít nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm thích “lướt sóng”, đang kỳ vọng dòng tiền rẻ quay lại sẽ mở ra chu kỳ tăng giá mới. Câu hỏi đặt ra là có nên vay tiền để lướt sóng bất động sản thời điểm này?
Nhiều kỳ vọng
Chia sẻ với VnBusiness, anh Nguyễn Tuấn Dũng (Hà Nội), người có gần 15 năm kinh nghiệm đầu tư, cho biết đang xem xét gói vay 1 tỷ đồng dành cho hộ kinh doanh với lãi suất cố định 6% trong 2 năm đầu, có thể tất toán sớm không bị phạt.
Anh Dũng dự tính dùng tiền vay kết hợp với vốn tự có để mua một mảnh đất gần 0,7 ha ở Duy Tiên (Ninh Bình) trị giá 1,9 tỷ đồng. Mảnh đất từng được rao bán 2,5 tỷ đồng nhưng giảm mạnh do chủ đất bị “ngộp vốn”. “Chỉ 1–3 năm nữa giá chắc chắn sẽ tăng”, anh Dũng dự báo.
Kỳ vọng của anh Dũng phản ánh tâm lý chung của nhiều nhà đầu tư đang mong muốn dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư, thậm chí lướt sóng nhà đất. Và thực tế, trong quá khứ, giai đoạn “tiền rẻ” kéo dài từ 2020–2022 đã giúp không ít nhà đầu cơ giàu lên nhanh chóng.
Vay tiền lướt sóng nhà đất lúc này là trò chơi may rủi.
Không chỉ nhà đầu tư cá nhân, ở góc nhìn rộng hơn, dòng vốn vào bất động sản thời gian qua chảy rất mạnh. Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối quý III/2025, dư nợ tín dụng bất động sản toàn hệ thống đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng, trong đó riêng tín dụng phục vụ kinh doanh bất động sản chiếm 1,823 triệu tỷ đồng.
Tín dụng tiếp tục đổ vào các dự án khu đô thị, phát triển nhà ở, khu công nghiệp và các phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng, văn phòng cho thuê… Điều này cho thấy ngân hàng vẫn đang giữ vai trò là “động lực chính” của nguồn cung dự án.
Sự hồi phục của thị trường cũng thể hiện qua lượng giao dịch, với hơn 427.000 giao dịch toàn thị trường, trong đó riêng phân khúc chung cư đã gần 100.000 giao dịch, tăng gần gấp đôi cùng kỳ. Giá căn hộ thương mại mở bán mới bình quân 78 triệu đồng/m2, hơn 30% nguồn cung mới trên 100 triệu đồng/m2. Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình lên tới 95 triệu đồng/m2, tại TP.HCM cũng ghi nhận mức 91 triệu đồng/m2.
Lắm rủi ro
Những con số tích cực trong quá trình phục hồi đang tạo cảm giác thị trường đang bước vào chu kỳ mới. Tuy nhiên, đằng sau sự sôi động ấy là những tín hiệu cảnh báo mà nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính không thể bỏ qua.
Theo nhiều chuyên gia, những kỳ vọng hiện tại dễ dẫn đến sai lầm. Bởi “thời kỳ tiền rẻ” đã chấm dứt, và những gì đang diễn ra chỉ là điều chỉnh kỹ thuật trong ngắn hạn của chính sách tiền tệ, chứ không phải xu hướng kéo dài như vài năm trước.
Dù lãi suất huy động và cho vay thời gian qua có giảm, nhưng điều đó không đồng nghĩa ngân hàng sẽ mở toang cánh cửa tín dụng cho nhà đầu tư lướt sóng. Ngược lại, chính sách kiểm soát rủi ro đang được siết mạnh.
Nhiều ngân hàng nhận được yêu cầu dừng cho vay phục vụ thanh toán tiền đặt cọc theo các văn bản thỏa thuận với môi giới, một động thái cho thấy cơ quan quản lý quyết tâm ngăn dòng vốn vào đầu cơ, tránh lặp lại vòng xoáy tăng nóng rồi đổ vỡ.
Chưa kể, lãi suất cho vay mua bất động sản thực tế không thấp như kỳ vọng. Dù có ưu đãi, mức lãi suất sau thời gian hỗ trợ thường dao động 11–13%/năm. Chẳng hạn, nếu vay 2 tỷ đồng trong 5 năm, mỗi tháng nhà đầu tư phải trả trên 30 triệu đồng cả gốc lẫn lãi, một con số không dễ chịu trong bối cảnh thanh khoản chưa thực sự cải thiện đồng đều ở mọi phân khúc. Nhìn vào áp lực trả nợ như vậy, không khó hiểu vì sao các chuyên gia cảnh báo lướt sóng bằng vốn vay thời điểm này là lựa chọn chứa đựng rủi ro lớn.
Không thể phủ nhận triển vọng dài hạn của bất động sản Việt Nam vẫn rất tích cực. Đô thị hóa nhanh, nhu cầu nhà ở thực lớn, thu nhập cải thiện và hàng loạt luật mới (đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản…) đi vào thực thi sẽ tạo nền tảng vững chắc cho thị trường.
Tuy nhiên, các chuyên gia của VARS cho rằng đây là thời điểm phù hợp cho người mua ở thực, những người cần nhà để ở, chứ không nhằm mục tiêu đầu cơ. VARS cũng khuyến nghị chỉ nên vay tối đa 50% giá trị tài sản, chọn dự án có chủ đầu tư uy tín, pháp lý rõ ràng, tránh lạm dụng đòn bẩy trong bối cảnh lãi suất còn nhiều biến động khó lường.
Với chủ trương minh bạch hóa thị trường, cân bằng cán cân cung cầu, thời gian tới dòng vốn tín dụng sẽ được “nắn” vào phân khúc bền vững như nhà ở giá phù hợp, dự án pháp lý minh bạch, nhu cầu thực. Khi đó, câu chuyện lướt sóng bằng vốn vay sẽ còn bị thu hẹp hơn nữa.
Tựu trung lại, xét trên tổng hòa các yếu tố vĩ mô, tín dụng, lãi suất, pháp lý và tâm lý thị trường, giới chuyên gia cho rằng cần rất cẩn trọng khi vay tiền lướt sóng bất động sản lúc này.
Thời điểm hiện tại phù hợp cho người mua ở thực, hoặc nhà đầu tư trường vốn, có khả năng nắm giữ dài hạn và chấp nhận chu kỳ điều chỉnh. Còn đối với những ai kỳ vọng “mua nhanh – bán nhanh”, dùng vốn vay để lướt sóng trong bối cảnh lãi suất có thể bật tăng trở lại, thanh khoản phân hóa và tín dụng bị kiểm soát chặt, thì bản chất không khác gì bước vào “cuộc chơi may rủi”.
Lợi nhuận có thể có, nhưng rủi ro đã rõ. Và khi thị trường đang chuyển dần sang trạng thái ổn định, minh bạch và hướng tới nhu cầu thật, lướt sóng bằng vốn vay không còn là chiến lược khôn ngoan, ít nhất là ở giai đoạn hiện nay.
Hưng Nguyên
Link gốc