Việc Mỹ công bố thuế đối ứng lên tới 46% với hàng hóa từ Việt Nam, dù đã được hoãn, vẫn tạo ra những biến động lớn với ngành bất động sản khu công nghiệp. Tuy nhiên, câu chuyện "tái ông thất mã" giúp phân khúc này vẫn đang “đẻ ra tiền” khi tỷ lệ lấp đầy và giá thuê liên tục tăng.

Vốn FDI tiếp tục chảy mạnh đang là cảm hứng chủ đạo cho nhiều doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp trong nước mở rộng quy mô, đón sóng đầu tư từ các “đại bàng” quốc tế.

Giá thuê leo thang

Điển hình, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc tại Đại hội đồng cổ đông bất thường 2025 lần 1 vừa qua đã thể hiện tham vọng lớn khi khẳng định sẽ "đón đại bàng" trong lĩnh vực công nghệ cao. Cụ thể, lãnh đạo KBC tiết lộ thông tin đáng chú ý về việc sắp đón một doanh nghiệp AI thuê khoảng 40ha đất tại Bắc Ninh.

Đáng chú ý, ông lớn này còn sở hữu 150ha đất tại khu công nghiệp Quế Võ có thể phát triển thành khu đô thị nhưng đang hướng tới phát triển khu công nghiệp để thu hút các "đại bàng".

Báo cáo của VARS cũng chỉ ra các “ông lớn” trong lĩnh vực hạ tầng khu công nghiệp như VSIP, IDICO, WHA, BWID, Viglacera... tiếp tục gia tăng tốc độ mở rộng quỹ đất, nhằm đón đầu xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng và làn sóng FDI đang vào giai đoạn cao trào.

Bất chấp nỗi lo thuế quan, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn duy trì được sức hút lớn.

Đơn cử, sau năm 2024 lãi kỷ lục hơn 1.996 tỷ đồng, bước sang năm 2025, Tổng công ty IDICO (IDC) dự kiến khởi công xây dựng Khu công nghiệp Tân Phước 1 rộng 470 ha tại Tiền Giang và Khu công nghiệp Vinh Quang - giai đoạn 1 rộng 226 ha tại Hải Phòng.

Đáng chú ý, các dự án mới của IDC được dự báo có thể đưa vào kinh doanh với tiến độ “thần tốc” ngay trong năm 2026 khi quá trình giải phóng mặt bằng được kỳ vọng tiến hành thuận lợi.

Có thể thấy, với dư địa khổng lồ, bất động sản công nghiệp đang tạo hấp lực lớn với không chỉ các nhà phát triển hiện hữu mà đang thu hút những tay chơi mới hùng mạnh. Phân khúc này thực tế cũng đang đem lại khoản lợi nhuận kếch xù nhờ tỷ lệ lấp đầy và giá liên tục leo thang.

Cụ thể, theo báo cáo từ Cushman & Wakefield, trong 3 tháng đầu năm 2025, tổng diện tích hấp thụ ròng đất khu công nghiệp đạt khoảng 80 ha, tăng 25% so với quý liền trước và gần 12% so với cùng kỳ năm 2024.

Tỷ lệ lấp đầy khả quan đã thúc đẩy giá chào thuê đất khu công nghiệp phía Nam tăng 3,5% trong quý vừa qua, trung bình đạt 177 USD/m2 trên thời hạn thuê.

Tương tự, báo cáo của VARS chỉ ra tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp trên cả nước trong quý I/2025 đạt 75%. Với miền Bắc ghi nhận khoảng 83%, miền Nam lên tới 92%, cho thấy hiệu quả khai thác và mức độ hấp dẫn của các khu công nghiệp hiện hữu.

Giá thuê nhà kho xây sẵn hiện dao động từ 4,5 - 5 USD/m2/tháng, trong khi nhà xưởng có tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 88% – cho thấy nhu cầu thuê vẫn duy trì ổn định, nhất là từ các doanh nghiệp vừa và nhỏ muốn nhanh chóng vận hành sản xuất.

Trong khi đó, theo Avison Young Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại 3 thành phố ở mức cao, Hà Nội là 93%, TP.HCM 90% và Đà Nẵng là 79%. Giá thuê đất trung bình tại TP.HCM là 243 USD/m2/kỳ hạn, Hà Nội là 223 USD/m2/kỳ hạn, trong khi Đà Nẵng là 98 USD/m2/kỳ hạn.

Chuyện "tái ông thất mã"

Dễ nhận thấy, thời gian qua, bất động sản công nghiệp đang có “thiên thời địa lợi”, tiếp tục chứng minh vai trò trụ cột trong thị trường bất động sản Việt Nam, với sự bùng nổ mạnh mẽ về nguồn cung mới, dòng vốn FDI và nhu cầu thuê đất trong quý đầu năm 2025.

Dù diễn biến tích cực trong 3 tháng đầu năm, giới chuyên gia dự báo bất động sản công nghiệp đang đứng trước nhiều thách thức, nhất là áp lực từ thuế đối ứng 46% Mỹ áp dụng lên một số mặt hàng xuất khẩu từ Việt Nam (đã tạm hoãn trong 90 ngày).

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định việc Mỹ bất ngờ công bố mức thuế đối ứng 46% lên một số mặt hàng xuất khẩu từ Việt Nam phần nào gây tâm lý lo ngại trong ngắn hạn, ảnh hưởng đến dòng vốn FDI đổ vào bất động sản công nghiệp.

Tuy nhiên, cũng giống như điển tích “tái ông thất mã” (mất ngựa chưa chắc đã vui, được ngựa chưa chắc đã mừng), việc Mỹ áp thuế gây ra những lo ngại nhưng cũng đem lại những cơ hội mới.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Hồ Đức Thành, Tổng Giám đốc CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (D2D), cho rằng chính sách thuế cao từ Mỹ có thể ảnh hưởng tiêu cực, tuy nhiên cũng tạo ra cơ hội khi các doanh nghiệp Trung Quốc, bị hạn chế hợp tác với Mỹ, chuyển hướng sang các thị trường khác để đầu tư và xuất khẩu, trong đó có Việt Nam.

Ông Thành cho rằng nguồn cung đất khu công nghiệp tại Việt Nam đang rất ít trong khi nhu cầu thuê đất, nhà kho và nhà xưởng vẫn cao. Minh chứng là giá đất thuê khu công nghiệp liên tục tăng bất chấp những biến động.

“Các doanh nghiệp lớn vẫn có cơ hội phát triển, trong khi những nhà đầu tư thiếu bản lĩnh có thể bị loại bỏ khỏi cuộc chơi, dành sân chơi cho các ông lớn tầm cỡ”, vị đại diện D2D nói thêm.

Có thể nói, những thách thức vẫn đang hiện hữu, tuy nhiên trong nguy luôn có cơ. Ngay cả khi trường hợp xấu nhất xảy ra (Mỹ tiếp tục duy trì mức thuế đối ứng cao), bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn có thể duy trì sức hút nhờ nhiều lợi thế về lực lượng lao động, chi phí sản xuất hợp lý, vị trí địa lý chiến lược và chính sách thu hút FDI hiệu quả.

Tuy nhiên, trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng khốc liệt, các chuyên gia khuyến cáo các địa phương, doanh nghiệp cần hiện đại hóa cơ sở hạ tầng, chuẩn bị tốt nguồn nhân lực có trình độ. Bởi, ưu tiên hàng đầu hiện nay tại các khu công nghiệp là các lĩnh vực tạo ra sản phẩm có hàm lượng công nghệ và chất xám cao, giảm lĩnh vực thâm dụng lao động.

Hưng Nguyên-Link gốc