Bất chấp lãi suất cho vay đang ở mức thấp, nguồn cung dồi dào, đa số người mua nhà vẫn trong trạng thái “bất lực” bởi giá bán vượt quá khả năng chi trả và việc sử dụng đòn bẩy tài chính để có chốn an cư tiềm ẩn quá nhiều rủi ro.

Báo cáo thực hiện dự toán thu - chi ngân sách 6 tháng đầu năm 2025 của UBND TP. Hà Nội cho thấy, nguồn thu ngân sách từ đất đai đạt hơn 86.700 tỷ đồng, tăng gấp khoảng 6 lần so với cùng kỳ năm ngoái và ghi nhận mức cao nhất từ trước đến nay.

Cung lớn, vốn vay nhiều

Phần lớn nguồn thu ngân sách từ đất đai tại Hà Nội đến từ tiền sử dụng đất do các chủ đầu tư nộp khi triển khai các dự án bất động sản quy mô lớn. Con số này là chỉ dấu cho thấy tốc độ triển khai và quy mô các dự án nhà ở trên địa bàn Hà Nội đang gia tăng mạnh mẽ.

Ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group, nhận định tốc độ phát triển các dự án mới đang rất nhanh. Hàng loạt dự án từ trung tâm tới các khu vực vùng ven Hà Nội đã và đang lên kế hoạch mở bán. Chưa kể, thị trường còn chứng kiến nhiều chủ đầu tư chào bán qua hình thức “booking”, tức nhận giữ chỗ dù chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý.

“Riêng trong 6 tháng đầu năm 2025, Hà Nội đã có tới 21.951 căn nhà ở hình thành trong tương lai, một mức tăng đột biến so với giai đoạn trước. Nếu giữ vững đà này, tổng nguồn cung trong cả năm 2025 được dự báo sẽ phục hồi mạnh mẽ và vượt xa so với các năm trước đó”, ông Long phân tích.

Cung nhiều, vốn vay thông thoáng, bài toán mua nhà vẫn vô cùng nan giải.

Nguồn cung dồi dào tới mức khiến nhiều chuyên gia bày tỏ lo ngại về khả năng thị trường bất động sản “bội thực” nguồn cung, đặc biệt là trong phân khúc chung cư.

Cùng với sự cải thiện về nguồn cung, tín dụng cho vay mua nhà cũng được đánh giá vô cùng thông thoáng. Theo khảo sát của VnBusiness, trong năm 2025, tín dụng dành cho bất động sản đang được nới lỏng rõ rệt so với giai đoạn năm 2022.

Cụ thể, nhiều ngân hàng đã giảm lãi suất cho vay mua nhà về mức 8-9%/năm cố định trong 6-12 tháng đầu, thậm chí có nơi dưới 8% (tùy điều kiện vay, thời hạn, tài sản thế chấp).

Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi cũng dao động khoảng 10-11%, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn cao điểm lên tới 13-14% trong năm 2023. Đặc biệt, một số gói tín dụng ưu đãi riêng cho vay mua nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ cũng được đẩy mạnh, với lãi suất chỉ khoảng 4,8-5%/năm (theo chương trình của Chính phủ).

Sao vẫn “bất lực” mua nhà?

Những con số chứng minh nguồn cung nhà đang liên tục được cải thiện, trong khi dòng tín dụng cũng thông thoáng hơn. Tuy nhiên, có một thực tế là đa số người mua nhà vẫn đang “bất lực” trong việc tìm chốn an cư tại các thành phố lớn.

Kết quả khảo sát trong nửa đầu năm 2025 của Batdongsan.com.vn chỉ ra có tới 93% người thuê nhà tại Việt Nam không tin rằng họ có thể mua được nhà nếu chỉ dựa vào thu nhập hiện tại.

Cụ thể, theo khảo sát, có 46% người thuê nhà thừa nhận họ muốn sở hữu nhà nhưng chưa đủ khả năng tài chính, tăng mạnh so với tỷ lệ 34% ghi nhận vào cuối năm 2024. Trong khi đó, 35% người thuê cho biết họ vẫn đang chọn giải pháp thuê nhà để duy trì sự linh hoạt về nơi ở.

Về khả năng mua nhà dựa trên thu nhập hiện tại, chỉ 7% người thuê được khảo sát cho biết họ “có thể” hoặc “hoàn toàn có thể” mua nhà. Phần lớn còn lại (93%) đều cho rằng việc mua nhà là điều “khó”, “không thể” hoặc “chưa chắc chắn” với họ tại thời điểm này.

Nguyên nhân khiến việc mua nhà vẫn “khó như lên trời”, trước hết, là bởi giá nhà liên tục leo thang. Theo dữ liệu từ CBRE Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2025, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội đã tăng tới 33% so với cùng kỳ năm 2024, chạm ngưỡng 79 triệu đồng/m². Tại TP.HCM tăng khoảng 30%, đẩy giá trung bình lên khoảng 82 triệu đồng/m².

“Thị trường đang thiếu trầm trọng các sản phẩm trung cấp và bình dân – đúng với nhu cầu thực của đại đa số người dân đô thị”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở của CBRE Việt Nam, nhận định.

Giới chuyên gia cũng lo ngại, nếu xu hướng chỉ phát triển nhà ở cao cấp tiếp tục kéo dài, giấc mơ an cư của người dân đô thị, đặc biệt là người trẻ, sẽ ngày càng xa vời. Dù thị trường được kỳ vọng có thể chào bán 33.000 – 35.000 căn hộ tại Hà Nội trong giai đoạn cuối 2025 – đầu 2026, tỷ lệ hấp thụ có thể tiếp tục giảm nếu không có các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực và khả năng tài chính phổ biến.

Cùng với mức giá “trên trời”, những rủi ro khi vay mua nhà cũng khiến không ít người “chùn chân”. Kết quả thăm dò cho thấy, thời gian qua, rất nhiều nhà băng đang tung ra các chính sách hấp dẫn để thu hút khách hàng, tuy nhiên, không ít trong số đó là “bánh vẽ” khi chỉ áp trong 3 - 6 tháng.

Sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ được thả nổi bằng lãi suất cơ sở cộng với biên độ 3,5%/năm. Đáng chú ý, hầu hết ngân hàng đang áp dụng mức lãi suất cơ sở để thay thế lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng làm căn cứ để cộng thêm biên độ, từ đó định ra mức lãi vay cuối cùng mà khách hàng phải trả.

Kết quả cuối cùng, với mức lãi cơ sở bình quân ở mức 8,2 - 9%/năm, cộng với biên độ, lãi vay mua nhà vẫn quẩn quanh cao ngất từ 12,5 - 13%/năm (sau khi thả nổi). Chưa kể, một số nhà băng còn tính thêm các “phụ phí” khác như bảo hiểm, chi phí đáo hạn… tổng cộng thêm khoảng 2-3%/năm.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu – chuyên gia tài chính ngân hàng, đòn bẩy tài chính là công cụ quan trọng giúp người trẻ tiếp cận nhà ở, nhưng nếu không sử dụng đúng cách, nó có thể trở thành “vòng xoáy nợ nần”.

Tựu trung lại, trong bối cảnh giá nhà không ngừng leo thang, nhiều người buộc phải dựa vào đòn bẩy tài chính – tức vay vốn – để mua nhà. Tuy nhiên, khi thu nhập không ổn định, lãi suất cao, thì giấc mơ an cư có thể nhanh chóng biến thành ác mộng tài chính. Vì vậy, dù nguồn cung lớn, vốn vay nhiều, việc mua nhà vẫn “khó như lên trời”.

Hưng Nguyên-Link gốc