Thị trường bán lẻ Việt Nam đang trải qua giai đoạn sôi động với sự bứt phá mạnh mẽ của kênh bán lẻ hiện đại. Tuy nhiên, thị trường mặt bằng bán lẻ cũng đang chịu tác động kép từ sự cạnh tranh gay gắt và sức mua phần nào suy yếu.
Số liệu của Avison Young Việt Nam cho hay, trong giai đoạn 2020 – nửa đầu 2025, tổng diện tích cho thuê thực (NLA) của khối đế bán lẻ, trung tâm thương mại và trung tâm bách hóa tổng hợp tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM tăng trưởng kép 3,13%/năm, đạt khoảng 2,6 triệu m² vào quý II/2025.
Sức hút từ khu vực ngoài trung tâm
Điểm đáng chú ý là làn sóng mở rộng của kênh bán lẻ hiện đại đang vươn ra ngoài lõi đô thị. Tại TP.HCM, chỉ trong hai năm qua đã có bốn trung tâm thương mại mới xuất hiện ở vùng ven như Vincom Mega Mall Grand Park, Parc Mall, Central Premium Mall và SATRA Võ Văn Kiệt.
Trong khi đó, tại Hà Nội, công ty Đại Quang Minh (Thadico) đã khởi công Thiso Mall Tây Hồ Tây – dự án bán lẻ quy mô lớn đầu tiên của đơn vị này tại Thủ đô.
Nhờ hạ tầng giao thông được cải thiện và mức sống người dân khu vực ven đô tăng lên, các “ông lớn” như Vincom, Go!, Lotte và Aeon tiếp tục mở rộng về các tỉnh vùng ven Hà Nội như Hải Phòng, Hưng Yên… và các tỉnh miền Tây như Tây Ninh, Cần Thơ, An Giang...
Thị trường mặt bằng bán lẻ đang cạnh tranh khốc liệt.
Quá trình “dạt vùng ven” của các ông lớn ngành bán lẻ giúp mang trải nghiệm mua sắm hiện đại tới những địa bàn vốn trước đây chỉ quen với chợ truyền thống, cửa hàng bán lẻ tạp hóa.
Dù xu hướng “ly tâm” ngày càng rõ nét, tuy nhiên cũng cần nói thêm, khu trung tâm vẫn giữ vị thế “đất vàng” cho các thương hiệu quốc tế. Giá thuê tại các trung tâm thương mại cao cấp như Saigon Centre hay Vincom Đồng Khởi cao gấp 15 lần so với vùng ven nhưng vẫn hút khách thuê.
Điều này phản ánh nhu cầu lớn từ nhóm khách hàng có thu nhập cao và tiềm năng đón thêm các thương hiệu quốc tế còn vắng bóng tại Việt Nam.
Thị trường cũng chứng kiến những thương hiệu mới và các mô hình trải nghiệm sáng tạo. Starbucks vừa khai trương cửa hàng cao cấp thứ hai tại Diamond Plaza, Uniqlo mở rộng về khu Đông TP.HCM, và nhiều thương hiệu mới như Nitori, Oh!Some, The New Playground gia nhập.
Ngoài ra, các mô hình giải trí – giáo dục như Ezoo (kết hợp sở thú và khu vui chơi) tại Vincom Mega Mall Thảo Điền hay Light City tại GigaMall cũng tạo điểm nhấn thu hút khách.
Những “núi thách thức” còn tồn tại
Theo Cushman & Wakefield, tỷ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ TP.HCM đạt 93,6% trong quý II/2025, tăng 4,16% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, mức này chủ yếu đến từ các dự án ở trung tâm. Không ít trung tâm thương mại ngoài trung tâm lại đối diện tình trạng “ế” mặt bằng.
Một ví dụ điển hình là một trung tâm thương mại lớn tại Dĩ An (Bình Dương cũ). Dù nằm ngay mặt tiền đường lớn, kế bên là khu dân cư đông đúc, nhiều gian hàng ở các tầng trên đã đóng cửa, treo bảng cho thuê, thậm chí bị che chắn để tránh cảm giác trống trải.
Các cửa hàng còn hoạt động chủ yếu là F&B, siêu thị hoặc thời trang phổ thông nhưng khách ra vào khá thưa thớt. Chủ mặt bằng đã hạ giá thuê song nhiều tiểu thương vẫn than “khó gánh” vì doanh thu không đủ bù chi phí.
Không chỉ trung tâm thương mại, phân khúc mặt bằng bán lẻ nhà phố cũng chật vật. Theo Savills, tỷ lệ trống ở phân khúc này tăng mạnh từ năm 2021, dù chủ nhà đã giảm giá thuê 20–30%, hạ tiền cọc và gia hạn hợp đồng. Nhu cầu thuê giảm 40–50% so với 5 năm trước, phần nào do kinh tế khó khăn và xu hướng mua sắm trực tuyến gia tăng.
Giới chuyên gia nhận định, thị trường mặt bằng bán lẻ đang chịu tác động kép từ cạnh tranh gay gắt và sức mua suy yếu. Bà Mai Võ – Phó giám đốc dịch vụ bán lẻ CBRE Việt Nam – nhận định: “Kinh tế khó khăn khiến người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu, nhiều thương hiệu phải thu hẹp hoạt động, dẫn tới tỷ lệ trống ở các trung tâm thương mại ngoài trung tâm vượt 10%”.
Ngoài ra, thương mại điện tử tiếp tục mở rộng, làm thay đổi hành vi tiêu dùng. Người dân ngày càng quen mua hàng online, chỉ đến trung tâm thương mại khi cần trải nghiệm dịch vụ hoặc giải trí. Điều này buộc các chủ mặt bằng phải sáng tạo hơn trong chiến lược thu hút khách.
Một số chuyên gia cảnh báo, việc thuế đối ứng Mỹ (khoảng 20%) chính thức có hiệu lực với hàng hóa Việt Nam, ngành bán lẻ sẽ chịu thêm áp lực khi chi phí nhập hàng tăng, ảnh hưởng đến giá bán lẻ và sức mua. Bên cạnh đó, dòng vốn FDI vào lĩnh vực bán lẻ có thể chậm lại, tác động đến kế hoạch mở rộng của nhiều thương hiệu quốc tế.
Dù còn nhiều thách thức, triển vọng dài hạn của kênh bán lẻ hiện đại tại Việt Nam vẫn tích cực nhờ diện tích bán lẻ bình quân đầu người còn thấp so với khu vực. Xu hướng tích hợp giữa mua sắm trực tiếp và trực tuyến cũng mở ra cơ hội mới.
Để duy trì tăng trưởng, các nhà phát triển và vận hành cần linh hoạt hơn trong cơ cấu ngành hàng, tăng tỷ trọng dịch vụ trải nghiệm và giải trí, đồng thời áp dụng chiến lược giá thuê linh hoạt cho từng vị trí. Việc hợp tác với các thương hiệu địa phương hoặc thương hiệu mới nổi, tổ chức sự kiện định kỳ cũng là cách để duy trì lưu lượng khách.
Có thể nói, thị trường mặt bằng bán lẻ Việt Nam đang ở giai đoạn “nước rút” để khẳng định vị thế trước khi bước vào chu kỳ cạnh tranh mới. Sự mở rộng của các thương hiệu quốc tế, làn sóng đầu tư ra vùng ven và nhu cầu trải nghiệm ngày càng cao của người tiêu dùng là những yếu tố thúc đẩy tăng trưởng.
Tuy nhiên, sức ép từ thương mại điện tử, kinh tế khó khăn và sự phân hóa rõ rệt giữa trung tâm – vùng ven buộc các chủ đầu tư, chủ mặt bằng và nhà bán lẻ phải liên tục thích ứng, nếu không muốn bị bỏ lại trong cuộc đua khốc liệt này.
Hưng Nguyên-Link gốc