Từ những gói vay dành cho gia đình trẻ, đến người mua nhà ở thực, dòng vốn tín dụng ưu đãi đang được nhiều nhà băng “bật đèn xanh” nhằm hỗ trợ nhu cầu an cư và thúc đẩy phục hồi thị trường.

Tuy nhiên, phía sau những chính sách tưởng chừng tích cực ấy, câu hỏi đặt ra là liệu các gói vay ưu đãi có thực sự giúp người dân tiến gần hơn tới giấc mơ sở hữu nhà ở, hay chỉ là “khoảng lặng dễ chịu” trước khi áp lực tài chính bùng lên khi lãi suất thả nổi?

Nhà băng “mở van”

Trong bối cảnh tín dụng bất động sản được định hướng tập trung hơn vào nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ, nhiều ngân hàng đã chủ động thiết kế các gói vay hấp dẫn để kéo người mua quay trở lại thị trường.

PVcomBank triển khai gói vay dành cho gia đình trẻ với lãi suất từ 5,99%/năm và thời hạn vay lên tới 35 năm. MB đưa ra gói vay bất động sản cho khách hàng cao cấp với hạn mức tới 200 tỷ đồng, lãi suất từ 9,5%/năm.

Riêng với các dự án do Vinhomes làm chủ đầu tư, MB áp dụng mức lãi suất cố định 10–10,5%/năm trong thời gian 18–30 tháng và cho phép ân hạn nợ gốc tới 24 tháng.

Lãi suất biến động mạnh khiến người vay mua nhà đối diện nhiều rủi ro.

Trong khi đó, BVBank triển khai gói tín dụng quy mô 4.800 tỷ đồng với lãi suất từ 10%/năm. KienlongBank, HDBank cũng đưa ra nhiều chương trình vay mua nhà với lãi suất dao động 9,1–10,9%/năm tùy kỳ hạn.

So với giai đoạn trước, các mức lãi suất này không phải thấp nhất. Có thời điểm, lãi vay mua nhà chỉ ở mức 5–7%/năm. Tuy nhiên, ưu điểm hiện nay nằm ở việc ngân hàng kéo dài thời gian ưu đãi, mở rộng kỳ hạn vay và nới điều kiện tiếp cận tín dụng. Điều này giúp người mua giảm đáng kể áp lực tài chính ban đầu.

Động thái trên phản ánh sự thay đổi rõ rệt trong chiến lược tín dụng của hệ thống ngân hàng. Sau giai đoạn siết mạnh dòng vốn đầu cơ, tín dụng hiện được định hướng nhiều hơn vào nhóm khách hàng mua để ở, tích lũy tài sản dài hạn.

Theo TS. Cấn Văn Lực, khi dòng tín dụng hướng vào nhu cầu ở thực, thị trường bất động sản sẽ có cơ hội phát triển lành mạnh và bền vững hơn. Tuy nhiên, để tín dụng phát huy hiệu quả, cần đồng thời giải quyết bài toán nguồn cung, pháp lý và giá nhà.

Đây cũng là điểm nghẽn lớn nhất của thị trường hiện nay. Dù ngân hàng đã mở rộng tín dụng, nhưng giá nhà vẫn neo ở mức quá cao so với thu nhập của phần lớn người dân.

Một căn hộ diện tích 70–100m2 tại đô thị lớn hiện phổ biến trong khoảng 3–7 tỷ đồng, đồng nghĩa người mua vẫn phải vay khoản tiền rất lớn, thậm chí vượt xa khả năng tài chính an toàn.

Nói cách khác, tín dụng chỉ có thể hỗ trợ “đầu vào” của dòng tiền. Còn nếu giá bất động sản tiếp tục tăng nhanh hơn thu nhập, người mua nhà vẫn dễ bị cuốn vào vòng xoáy đòn bẩy tài chính.

Cẩn trọng “bẫy” lãi suất thả nổi

Điều đáng lo ngại là nhiều người mua nhà hiện nay đang bị hấp dẫn bởi các mức lãi suất ưu đãi ngắn hạn mà bỏ qua cấu trúc và bản chất thực sự của khoản vay.

Theo chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh, nhiều chủ đầu tư và ngân hàng đang tung ra các gói vay 5–6%/năm, thậm chí thấp hơn lãi suất huy động để kích cầu thị trường. Nhưng rủi ro lớn nhất xuất hiện sau khi hết thời gian ưu đãi, khi lãi suất chuyển sang cơ chế thả nổi.

Thực tế, phần lớn các chương trình quảng bá “lãi suất thấp” hiện chỉ áp dụng trong 3–6 tháng, hoặc tối đa 1–3 năm đầu tiên. Sau giai đoạn này, lãi vay sẽ được tính theo lãi suất cơ sở cộng biên độ 3–4%/năm.

Trong điều kiện mặt bằng lãi suất cơ sở khoảng 8–9%/năm, lãi vay thực tế người mua phải trả có thể lên tới 12–14%/năm, thậm chí cao hơn nếu thị trường biến động. Chưa kể hàng loạt chi phí khác như bảo hiểm khoản vay, phí trả nợ trước hạn hay chi phí đáo hạn.

Đây chính là “bẫy lãi suất” khiến không ít người mua nhà rơi vào trạng thái hụt dòng tiền chỉ sau vài năm vay vốn.

Câu chuyện của chị Lan Anh, một nhân viên văn phòng tại TP.HCM, là ví dụ điển hình. Với khoản vay khoảng 1,2 tỷ đồng, tương đương 50% giá trị căn hộ, mức được xem là tương đối an toàn, chị từng tin rằng mình đủ khả năng trả nợ khi lãi suất ưu đãi 6,7%/năm giúp nghĩa vụ tài chính duy trì quanh 10 triệu đồng/tháng.

Nhưng khi bước sang giai đoạn thả nổi, lãi suất tăng lên 10–11%/năm, khoản trả nợ lập tức đội lên 14–15 triệu đồng/tháng. Mức tăng vài triệu đồng mỗi tháng tưởng nhỏ, nhưng đủ phá vỡ toàn bộ cân đối tài chính gia đình.

Những kế hoạch sinh con, tích lũy hay đầu tư dài hạn buộc phải hoãn lại. Thậm chí, “gia đình tôi đang tính tới phương án cho thuê chính căn hộ của mình để quay lại cuộc sống thuê nhà nhằm giảm áp lực”, chị Lan Anh chia sẻ.

Tương tự, gia đình anh Tuấn tại TP.HCM rơi vào áp lực kép khi vừa hết thời gian ân hạn nợ gốc, vừa phải chịu lãi suất thả nổi khoảng 12%/năm. Nghĩa vụ trả nợ tăng từ khoảng 15 triệu đồng lên hơn 25 triệu đồng mỗi tháng.

Điều nguy hiểm nằm ở chỗ thu nhập của nhiều gia đình hiện không tăng tương ứng với tốc độ tăng chi phí vốn. Khi lãi suất leo thang trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động, “biên an toàn tài chính” của người vay ngày càng bị thu hẹp.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, khuyến nghị người mua nhà chỉ nên vay tối đa 70–80% giá trị tài sản, đồng thời đảm bảo tổng nghĩa vụ trả nợ không vượt quá 50% thu nhập ròng hàng tháng. Quan trọng hơn, phải có quỹ dự phòng ít nhất 6–12 tháng để đối phó các cú sốc như mất việc hoặc suy giảm thu nhập.

Cần phải nhấn mạnh, việc ngân hàng mở rộng tín dụng cho nhu cầu ở thực là tín hiệu tích cực và cần thiết trong bối cảnh thị trường bất động sản đang cần phục hồi theo hướng lành mạnh hơn. Nhưng tín dụng không thể là “chiếc phao” duy nhất.

Nếu giá nhà tiếp tục neo cao, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền khan hiếm, trong khi người dân phải vay tỷ lệ lớn để mua nhà, rủi ro tài chính sẽ ngày càng tích tụ.

Bởi vậy, cùng với chính sách tín dụng, điều quan trọng hơn là thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, tháo gỡ vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung, kiểm soát tình trạng đầu cơ và giảm chi phí phát triển dự án.

Hưng Nguyên

Link gốc