Việc lãi suất cho vay mua nhà bất ngờ tăng vọt, chạm mốc 15%/năm sau thời gian ưu đãi, không đơn thuần là sự biến động của một sản phẩm tín dụng. Các chuyên gia cho rằng kỷ nguyên tiền rẻ đã chính thức khép lại, nhường chỗ cho giai đoạn thắt chặt nhằm bảo vệ sự ổn định của tỷ giá và cân đối dòng vốn.

Năm 2026 đang chứng kiến một nấc thang mới của mặt bằng lãi suất. Đối với người mua nhà, giai đoạn "mượn vốn giá rẻ" đã đi qua. Thay vào đó là một thị trường đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng về năng lực trả nợ trong dài hạn, khi các yếu tố vĩ mô như tỷ giá, lạm phát và chi phí huy động vốn vẫn đang nằm trong xu hướng thắt chặt.

Vì sao lãi suất không thể đứng yên?

Bước sang tháng 6/2026, những người mua nhà đang đứng trước một bài toán tài chính đầy áp lực. Khảo sát tại các ngân hàng thương mại cho thấy, dù mức lãi suất ưu đãi ban đầu vẫn được quảng bá ở mức 8-10%/năm, nhưng thời gian áp dụng lại khá ngắn, thường chỉ từ 6 đến 36 tháng.

Sau giai đoạn này, lãi suất thả nổi đã vọt lên mức 11-15%/năm, tăng trung bình 2 điểm % so với năm 2025. Thậm chí, một số gói vay cũ đã ghi nhận mức tăng lên tới 4 điểm % chỉ trong vòng một năm.

Lãi suất vay mua nhà hiện phổ biến ở mức 11-15%/năm sau giai đoạn ưu đãi, cao hơn trung bình khoảng 2 điểm % so với năm 2025.

Điểm đáng chú ý và cũng là “ngòi nổ” cho những phân tích chuyên sâu chính là diễn biến tại nhóm ngân hàng quốc doanh (Big 4). Vốn được xem là thành trì của lãi suất thấp, nhưng hiện nay, Vietcombank, BIDV hay VietinBank đều đã nâng lãi suất cho vay mua nhà lên mức ngang bằng, thậm chí cao hơn khối ngân hàng tư nhân. Vietcombank niêm yết mức 10,5%/năm cho gói cố định 12 tháng, trong khi BIDV đẩy lãi suất gói 18 tháng lên tới 13,5%/năm.

Đây là hệ quả tất yếu của việc các ngân hàng này phải tăng mạnh lãi suất huy động để giữ chân dòng vốn, sau hai năm duy trì mặt bằng lãi suất tiền gửi ở mức đáy hệ thống.

Sự biến động này tại nhóm ngân hàng quốc doanh chính là bằng chứng xác thực nhất cho thấy áp lực chi phí đầu vào đang đè nặng lên toàn hệ thống.

Dưới góc nhìn của chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, mức lãi suất vay mua nhà cao ngất ngưởng hiện nay là một hệ quả tất yếu của bài toán điều hành vĩ mô, cụ thể là mối quan hệ giữa lãi suất và tỷ giá.

Ông Hiếu phân tích rằng, lãi suất cho vay không thể đứng ngoài vòng xoáy của giá trị đồng tiền. Từ đầu năm 2026, giá USD duy trì trạng thái ổn định phần lớn nhờ vào việc mặt bằng lãi suất nội tệ được giữ ở mức đủ hấp dẫn. “Lãi suất ở mức cao đã góp phần giữ cho đồng Việt Nam ổn định so với các đồng tiền khác, đặc biệt là USD. Nhờ đó, tỷ giá không có những biến động quá lớn”, vị chuyên gia nhận định.

Tuy nhiên, ông Hiếu cũng thẳng thắn gọi đây là “con dao hai lưỡi”. Để bảo vệ tỷ giá và kiểm soát lạm phát, cơ quan điều hành buộc phải chấp nhận một mặt bằng lãi suất cao. Khi lãi suất huy động phải tăng để giữ tiền Đồng không bị chuyển dịch sang các kênh đầu cơ ngoại tệ, thì lãi suất cho vay – mà điển hình là vay mua nhà – buộc phải leo thang. Những con số 13-15%/năm tại các ngân hàng hiện nay chính là cái giá phải trả để duy trì sự ổn định của kinh tế vĩ mô trước những áp lực từ bên ngoài như căng thẳng địa chính trị và giá năng lượng toàn cầu.

Sự mất cân đối cung - cầu vốn

Sự gia tăng của lãi suất vay mua nhà còn minh chứng cho một nhận định quan trọng của TS. Huỳnh Trung Minh: “Kỷ nguyên tiền rẻ đã chính thức chấm dứt”.

Theo ông Minh, từ cuối năm 2025 đến nay, lãi suất tiền gửi đã bước vào một chu kỳ tăng liên tục, đạt ngưỡng 9-10%/năm cho các kỳ hạn dài. Nguyên nhân cốt lõi là các ngân hàng đang phải cạnh tranh quyết liệt để giành giật dòng vốn với các kênh đầu tư có tỷ suất sinh lời cao và tâm lý an toàn như vàng hay bất động sản phân khúc thấp.

Phân tích từ CTCP Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) cũng cho hay sự mất cân đối giữa tăng trưởng tín dụng và tốc độ huy động vốn đang tạo ra một "nút thắt" thanh khoản. Khi nhu cầu vốn của nền kinh tế cho sản xuất và hạ tầng tăng cao, trong khi nguồn vốn từ dân cư tăng chậm hơn, các ngân hàng không còn cách nào khác ngoài việc nâng lãi suất đầu vào.

Với biên lợi nhuận (NIM) vốn đã bị thu hẹp để hỗ trợ doanh nghiệp, các ngân hàng buộc phải áp mức lãi suất cao hơn đối với các khoản vay tiêu dùng dài hạn như mua nhà để cân đối rủi ro.

Đặc biệt, VIS Rating chỉ ra rằng tín dụng bất động sản vẫn nằm trong diện kiểm soát chặt chẽ của Ngân hàng Nhà nước nhằm giảm rủi ro hệ thống. Khi nguồn cung vốn cho bất động sản bị "siết" lại theo định hướng quản trị rủi ro, theo quy luật cung - cầu, giá vốn (lãi suất) chắc chắn phải tăng lên.

Dù bức tranh chung đầy thách thức, nhưng những dự báo từ các chuyên gia vẫn mở ra những hướng đi có tính chọn lọc. Ông Nguyễn Thanh Hải (Shinhan Bank Việt Nam) dự báo lãi suất sẽ có sự "phân tầng" rõ rệt. Lãi suất cho vay mua nhà thương mại có thể vẫn duy trì ở mức cao do rủi ro dài hạn, nhưng sẽ có sự giảm nhẹ hoặc ưu tiên cho các lĩnh vực sản xuất kinh doanh.

Điều này bám sát chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng tại phiên họp tháng 5/2026. Thủ tướng đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước phải sử dụng linh hoạt các công cụ để giữ ổn định thanh khoản và mặt bằng lãi suất, nhưng đồng thời phải tập trung bố trí tín dụng cho các dự án trọng điểm và đặc biệt là xây dựng phương án cung ứng vốn cho nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội.

Thông điệp của Chính phủ rất rõ ràng: Không cào bằng lãi suất. Dòng vốn sẽ được lái vào những nơi tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế và đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân lao động, thay vì phục vụ cho các mục đích đầu cơ.

Huyền Anh

Link gốc