Phát triển nhà ở cho thuê đang được xem là một trong những giải pháp quan trọng nhằm đưa thị trường trở về với giá trị cốt lõi là đáp ứng nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là liệu doanh nghiệp có thực sự mặn mà với phân khúc này?

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng bất động sản đang đứng trước một cuộc tái cấu trúc lớn, trong vòng 10-20 năm tới.

Khi các chính sách như thuế sở hữu nhiều bất động sản, thuế đối với đất bỏ hoang được triển khai mạnh mẽ hơn, dòng tiền sẽ dần dịch chuyển từ đầu cơ sang khai thác dòng tiền thông qua hoạt động cho thuê và vận hành dài hạn.

Chờ một cuộc “cách mạng”

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản nhiều năm qua bị chi phối bởi tâm lý sở hữu. Nhà ở không chỉ là nơi an cư mà còn được xem như công cụ tích lũy tài sản.

Hệ quả là giá nhà liên tục tăng cao. Dữ liệu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho thấy giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội hiện đạt khoảng 128 triệu đồng/m², tăng 28% so với năm 2025, trong khi tại TP.HCM duy trì quanh mức 110 triệu đồng/m².

Mặt bằng giá này khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng thu hẹp. Trong khi đó, nhu cầu thuê nhà dài hạn với chi phí hợp lý lại ngày càng gia tăng cùng quá trình đô thị hóa và phát triển công nghiệp.

Cần mở cơ chế để hút doanh nghiệp làm nhà ở cho thuê.

Theo giới phân tích, việc chuyển trọng tâm từ "nhà để bán" sang "nhà để thuê", đặc biệt là phát triển nhà ở xã hội cho thuê, là bước điều chỉnh cần thiết. Bởi nhiều năm qua, chính sách nhà ở xã hội chủ yếu tập trung hỗ trợ người dân mua nhà.

Tuy nhiên, chính nhóm thu nhập thấp, đối tượng cần hỗ trợ nhất, lại thường không đủ khả năng tài chính để tiếp cận các khoản vay ưu đãi. Trong khi đó, tình trạng trục lợi chính sách vẫn diễn ra ở nhiều nơi khi có người đứng tên mua nhà ở xã hội rồi sang nhượng hưởng chênh lệch.

Nhìn từ góc độ thị trường, phát triển nhà ở cho thuê không chỉ mang ý nghĩa an sinh mà còn góp phần điều tiết lại cung cầu bất động sản, giảm áp lực đầu cơ và hướng dòng tiền vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch CEO Group nhận định, nhà ở cho thuê là hướng đi giúp thị trường phát triển cân bằng hơn. Khi nhà ở cho thuê phát triển, nhu cầu đầu cơ sẽ chuyển dần sang nhu cầu ở thực, đầu tư ngắn hạn chuyển thành đầu tư dài hạn, thị trường sẽ chú trọng hơn tới bất động sản tạo dòng tiền, bất động sản vừa túi tiền thay vì chạy theo các cơn sốt giá.

Mở đường cho doanh nghiệp

Mặc dù được đánh giá là xu hướng tất yếu, nhưng trên thực tế rất ít doanh nghiệp bất động sản lựa chọn nhà ở cho thuê là chiến lược kinh doanh chủ đạo.

Nguyên nhân đầu tiên đến từ hiệu quả đầu tư. Theo ông Đoàn Văn Bình, tỷ trọng tiền sử dụng đất trong cơ cấu giá thành dự án hiện ở mức rất cao. Nếu tại dự án Sunny Garden City trước đây, tiền sử dụng đất chỉ chiếm khoảng 10% giá thành thì tại dự án CEOHomes Hana Garden của CEO Group, tỷ lệ này đã lên tới 33%.

Trong khi đó, chi phí xây dựng tiếp tục tăng mạnh. Năm 2025, giá vật liệu xây dựng tăng khoảng 30%, sang quý I/2026 tăng thêm khoảng 10%. Chi phí nhân công, vận chuyển và các yêu cầu kỹ thuật ngày càng cao khiến tổng mức đầu tư không ngừng phình to.

Ông Bình nhận định lợi nhuận từ nhà ở cho thuê hiện chỉ khoảng 2-4% mỗi năm, thấp hơn đáng kể so với lãi suất vay thương mại phổ biến ở mức 10-12%/năm. Điều đó khiến tính khả thi tài chính của các dự án nhà ở cho thuê gần như không bảo đảm.

Với nhà ở để bán, doanh nghiệp có thể huy động vốn từ khách hàng ngay từ khi dự án hình thành, thu hồi vốn nhanh sau khi bàn giao sản phẩm. Ngược lại, với nhà ở cho thuê, doanh nghiệp phải bỏ vốn lớn ban đầu, sau đó mất hàng chục năm mới có thể hoàn vốn.

Không chỉ vậy, chủ đầu tư còn phải tiếp tục duy trì bộ máy quản lý, vận hành, bảo trì và chăm sóc cư dân trong suốt vòng đời dự án. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp lựa chọn phát triển dự án để bán thay vì cho thuê.

Ở góc nhìn khác, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường nhà ở cho thuê hiện nay là nguồn vốn dài hạn.

Nhà ở cho thuê đòi hỏi nguồn vốn có thời gian hoàn trả kéo dài hàng chục năm, trong khi hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn. Sự lệch pha này khiến việc tài trợ cho các dự án nhà ở cho thuê gặp rất nhiều khó khăn.

Ông Lê Xuân Nghĩa dẫn chứng, gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội hiện mới giải ngân được khoảng 2%. Nhiều doanh nghiệp khó tiếp cận vốn với lãi suất 6,1% bởi chi phí huy động vốn của ngân hàng hiện đã ở mức 7-8%.

Trong khi đó, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Phú Đông thì cho rằng quỹ đất đang là một trở ngại lớn. Để phát triển nhà ở giá phù hợp, doanh nghiệp buộc phải dịch chuyển ra khu vực vùng ven. Tuy nhiên, việc tìm được quỹ đất phù hợp quy hoạch, giá hợp lý và có đầy đủ điều kiện pháp lý không hề dễ dàng.

Bên cạnh đó, thủ tục pháp lý kéo dài từ 3-5 năm khiến chi phí đầu tư tăng mạnh. Trong khi đó, quy trình triển khai dự án nhà ở vừa túi tiền hay nhà ở cho thuê hiện gần như không có sự khác biệt đáng kể so với nhà ở thương mại.

Có thể thấy, phát triển nhà ở cho thuê là hướng đi phù hợp với xu thế phát triển của thị trường bất động sản hiện đại. Tuy nhiên, nếu chỉ dừng ở chủ trương mà không có các chính sách hỗ trợ đủ mạnh thì rất khó thu hút doanh nghiệp tham gia.

Tại Việt Nam, muốn hình thành một thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, cần xây dựng các gói tín dụng ưu đãi thực chất, giảm tiền sử dụng đất, cải cách thủ tục pháp lý và tạo hành lang riêng cho các dự án cho thuê dài hạn.

Quan trọng hơn, cần từng bước thay đổi tư duy xã hội về việc thuê nhà. Khi thuê nhà trở thành một lựa chọn văn minh, ổn định và được pháp luật bảo vệ đầy đủ, nhu cầu thị trường sẽ đủ lớn để tạo động lực cho doanh nghiệp đầu tư.

Hưng Nguyên

Link gốc