Điều tiết và cân bằng lợi ích giữa các bên trong dự án đầu tư bất động sản là nguyên tắc tối ưu cần được thừa nhận và đảm bảo để phát huy tối đa hiệu quả của các dự án bất động sản đối với nền kinh tế.
Tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực, việc điều tiết, cân bằng lợi ích trong dự án đầu tư bất động sản trong nhiều trường hợp vẫn chưa được đảm bảo.
Pháp luật hiện hành vẫn còn tồn tại những quy định và/hoặc thiếu những quy định để góp phần điều tiết, cân bằng lợi ích giữa các chủ thể trong dự án đầu tư bất động sản, gián tiếp làm giảm “động lực” cho sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.
Giá đất bồi thường quá thấp, dân khổ, chủ đầu tư “mang tiếng”
Theo bà Vũ Đặng Hải Yến, Luật Đất đai 2013 có ghi nhận rằng người dân thuộc diện nhà nước thu hồi đất được quyền tham gia ý kiến đối với phương án đền bù giải phóng mặt bằng.
Thế nhưng, điều oái ăm là không có bất cứ điều khoản nào của Luật Đất đai 2013 quy định cơ quan nhà nước phải xem xét, điều chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong trường hợp người dân không đồng thuận.
“Như vậy, lợi ích chính đáng của người dân trong trường hợp này đã và đang chưa được đảm bảo, bảo vệ một cách đầy đủ”, bà Yến chỉ rõ.
Về giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bà Yến cho hay dù đã trải qua rất nhiều lần sửa đổi bổ sung, quy định của Luật Đất đai vẫn chưa thể đảm bảo sự phù hợp với “giá thị trường” của đất.
Mặt khác, việc xác định giá trị bồi thường hiện chỉ xác định căn cứ trên hiện trạng sử dụng đất của người dân mà chưa xét đến sự tăng lên của “giá trị địa tô” sau khi nhà nước thu hồi đất của người dân và giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án.
Thực tế này đã gây không ít bất mãn, khiếu kiện từ người dân vì giá trị đất nông nghiệp được xác định thấp hơn rất nhiều so với giá trị đất phi nông nghiệp, đặc biệt là đất ở. Và nghịch lý là trong nhiều trường hợp, “lỗi” lại được quy kết cho các chủ đầu tư dự án.
“Để được quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, số tiền chủ đầu tư dự án phải nộp cho nhà nước là không nhỏ. Cũng phải nói thêm rằng, trên thực tế, rất nhiều chủ đầu tư, để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng đã ‘bỏ tiền túi’ để hỗ trợ thêm cho người dân, thậm chí thực hiện chi trả cho cả những trường hợp không đủ điều kiện được nhận tiền bồi thường từ nhà nước.
“Thế nhưng, những khoản chi nêu trên của chủ đầu tư dự án chỉ được xem là ‘khoản chi ngoài’ và pháp luật hiện hành không cho phép chủ đầu tư được quyền ghi nhận các khoản chi này vào chi phí đầu tư dự án và không được đối trừ với tiền sử dụng đất phải nộp (do nằm ngoài phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt)”, bà Yến phân tích.
Với tình trạng như vậy, không chỉ lợi ích của người dân chưa được đảm bảo khi nhà nước thu hồi đất mà lợi ích của chủ đầu tư dự án trong nhiều trường hợp cũng chưa được đảm bảo, các chi phí đầu tư về đất để thực hiện dự án mà chủ đầu tư đã bỏ ra chưa được điều tiết một cách đầy đủ tới người dân.
Chủ đầu tư chịu thiệt khi nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, “tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp”.
Tuy nhiên, để có thể thực hiện dự án bất động sản thông qua nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn đất nông nghiệp của người dân, chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Khi đó, ngoài số tiền đã chi trả để thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp từ các tổ chức cá nhân, chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất theo giá đất sau chuyển đổi.
Nhà nước, tất nhiên, có xem xét trừ tiền đó vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích khoản tiền chủ đầu tư đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Tuy nhiên, khoản tiền được đối trừ lại không vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp nhà nước thu hồi đất (theo giá đất nông nghiệp).
“Như vậy, trong trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản lựa chọn phương án thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án thì đồng nghĩa với việc chủ đầu tư tự phải thực hiện và chịu trách nhiệm chi trả toàn bộ chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng; chủ đầu tư phải chi trả chi phí giải phóng mặt bằng cho người dân theo giá thỏa thuận trong khi tiền được đối trừ lại được xác định theo ‘quy định của nhà nước’; chủ đầu tư phải tự tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng nhưng pháp luật hiện hành không có quy định nào ghi nhận cho phép chủ đầu tư dự án được quyền đối trừ các khoản chi này với tiền sử dụng đất phải nộp. Như vậy có thể thấy, lợi ích của chủ đầu tư dự án trong trường hợp này là chưa được đảm bảo”, bà Yến bình luận.
Cũng theo phân tích của bà Yến, chủ đầu tư dự án khi áp dụng quy định thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án bất động sản hiện đang gặp rất nhiều khó khăn về thủ tục.
Cụ thể, theo khoản 1, Điều 193 Luật Đất đai 2013, điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm “Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án”.
Quy định này chính là “câu chuyện con gà quả trứng”, nhất là trong trường hợp chủ đầu tư dự án thực hiện dự án nhà ở. Bởi lẽ, theo quy định của Luật Nhà ở 2014, trong trường hợp chưa được lựa chọn làm nhà đầu tư thực hiện dự án thì việc được xem xét phê duyệt chủ trương đầu tư dự án để làm căn cứ thực hiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án là không thể thực hiện.
Trong khi đó, quy định về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xác định rõ nguyên tắc, hình thức chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất chỉ áp dụng trong trường hợp người sử dụng đất phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, các trường hợp khác bắt buộc phải đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Thực tế đã cho thấy với những quy định mang tính chất “con gà quả trứng”, rất nhiều dự án nhà ở chưa thể thực hiện triển khai vì cả nhà nước lẫn chủ đầu tư đều “lúng túng” khi lựa chọn áp dụng thủ tục nào trước, thủ tục nào sau.
Chưa rõ ràng quy định về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản
Việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản nói riêng và dự án có sử dụng đất nói chung là một thủ tục mới được ghi nhận trong khoảng thời gian từ năm 2015 trở lại đây.
Tuy nhiên, bà Yến cho hay vấn đề này hiện được ghi nhận tại nhiều văn bản pháp lý khác nhau và chưa có hướng dẫn thống nhất, gây khó khăn cho các chủ đầu tư dự án trong quá trình thực hiện.
Cụ thể, trong trường hợp khu đất để thực hiện dự án bất động sản chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng thuộc trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, nếu xét theo quy định tại Luật Đấu thầu và Nghị định 30/2015/NĐ-CP, “cơ chế” đấu thầu để thực hiện dự án sẽ được áp dụng.
Thế nhưng, sau khi các nhà đầu tư đầu tư rất nhiều kinh phí để tham gia đấu thầu thì theo Luật Đất đai 2013, nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án không thuộc trường hợp “nhà nước giao đất/cho thuê đất không thông qua đấu giá”. Theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể giao đất cho chủ đầu tư trúng đầu thầu thực hiện dự án luôn không hay tiếp tục thực hiện đấu giá thì chưa có quy định, hướng dẫn cụ thể, gây lúng túng cho cả cơ quan nhà nước và chủ đầu tư dự án.
Một khúc mắc khác là hiện chỉ có Luật Nhà ở quy định rõ ràng về mối quan hệ giữa thủ tục quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và thủ tục lựa chọn nhà đầu tư. Trong khi đó, các văn bản pháp luật khác không có quy định cụ thể về mối quan hệ giữa 2 thủ tục này.
Nghị định hướng dẫn Luật Đầu tư lại ghi nhận nguyên tắc “không phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư” trong trường hợp “nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất”.
Quy định này đang là vướng mắc rất lớn cho các dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ.
Bởi lẽ, theo đúng quy định của nghị định hướng dẫn Luật Đầu tư thì sau khi được ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản thông qua đấu giá/đầu thầu thì dự án bất động sản sẽ được triển khai ngay theo phê duyệt tại “văn bản quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá, văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư”.
Thế nhưng, việc xác định và hiểu như trên sẽ mâu thuẫn trực tiếp với quy định về thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư dự án tại Luật Đầu tư. Và rủi ro cho chủ đầu tư là rất lớn khi hiện chưa có quy định nào về việc xem xét khoản chi phí mà chủ đầu tư đã bỏ ra khi tham gia đấu giá/đấu thầu, lập dự án.
Bà Yến cho rằng để giải quyết các vấn đề trên, nhà nước cần hoàn thiện quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện dự án; hoàn thiện quy định về trường hợp chủ đầu tư dự án thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án phi nông nghiệp.
Bên cạnh đó là cần hoàn thiện quy định về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản và các quy định khác có liên quan đến mối quan hệ giữa thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản và thủ tục phê duyệt chủ trương đầu tư dự án.