Lượng tiền dồi dào “ẩn mình” trong khoản doanh thu chưa thực hiện, chưa phải ghi nhận vào doanh thu là lợi thế rất lớn của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp.
Của để dành ẩn trong nợ phải trả
Nếu như với doanh nghiệp bất động sản, “của để dành” thường được ghi nhận tại mục “người mua trả tiền trước ngắn hạn”, thì đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khu công nghiệp, “của để dành” lại “ẩn mình” ở mục “doanh thu chưa thực hiện dài hạn” và được trình bày là khoản nợ phải trả trên bảng cân đối kế toán.
Nhìn vào báo cáo tài chính quý IV/2021 của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp, Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VGR (mã
SIP
- UPCoM) được coi là “quán quân” trong nhóm này với khoản mục “doanh thu chưa thực hiện dài hạn” lớn nhất, đạt 10.173 tỷ đồng. Ngoài ra, Công ty còn có 1.311 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế chưa phân phối, vốn chủ sở hữu đạt 3.294 tỷ đồng.
Không thua kém nhiều so với VGR là Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (mã
GVR - HoSE). Theo báo cáo tài chính hợp nhất, tại thời điểm cuối năm 2021, Tập đoàn có 8.782 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện dài hạn. Với quy mô vốn điều lệ 40.000 tỷ đồng, Tập đoàn đang có 4.544 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế chưa phân phối và 4.131 tỷ đồng ghi nhận tại quỹ đầu tư phát triển.
Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam từng là cổ đông lớn của VGR trước khi bán hơn 9,3 triệu cổ phiếu
SIP vào cuối năm 2020 để giảm sở hữu về 1,4 triệu cổ phiếu, tương ứng 1,76% vốn của VGR.
Một ông lớn trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp phía Bắc là Tổng công ty Viglacera - CTCP (mã
VGC - HoSE) cũng đang có khoản “để dành” tương đối lớn. Kết thúc năm 2021, Viglacera có 2.738 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện dài hạn, giảm nhẹ 2% so với đầu năm. Với lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ năm 2021 đạt kỷ lục 1.228 tỷ đồng, Viglacera đang có 1.414 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế chưa phân phối.
Trong khi đó, doanh nghiệp thu hút sự chú ý của giới đầu tư trong năm qua với các đợt phát hành cổ phiếu tăng vốn và phát hành trái phiếu thành công, cùng giá trị cổ phiếu tăng mạnh là Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã
KBC - HoSE) có khoản “của để dành” khá khiêm tốn. Tại thời điểm ngày 31/12/2021, công ty này chỉ có 4,5 tỷ đồng ghi nhận tại mục “doanh thu chưa thực hiện dài hạn”. Tuy nhiên, Kinh Bắc đang có 5.100 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế chưa phân phối, xấp xỉ với vốn điều lệ 5.757 tỷ đồng.
Nhiều tiền... để làm gì?
Với lượng tiền mặt “dư thừa” và nhàn rỗi, không ít doanh nghiệp kể trên đã đem tiền đi đầu tư vào khá nhiều kênh.
Cụ thể, VGR đang có 3.367 tỷ đồng tiền gửi có kỳ hạn. Đáng chú ý, Công ty còn có danh mục đầu tư chứng khoán hơn 441 tỷ đồng và tạm lãi lớn khi giá trị thị trường tại thời điểm cuối năm 2021 của khoản đầu tư này lên tới 677 tỷ đồng.
Các cổ phiếu mà VGR đang nắm giữ là
GVR (Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam, giá gốc 50 tỷ đồng, nhưng giá thị trường vượt 172 tỷ đồng),
CSM (Công ty cổ phần Công nghiệp Cao su miền Nam, giá gốc 137 tỷ đồng, giá thị trường 175 tỷ đồng),
TRC (Công ty cổ phần Cao su Tây Ninh, giá gốc 171 tỷ đồng, giá thị trường đạt 249 tỷ đồng)…
Ngoài ra, VGR cũng có 765 tỷ đồng đầu tư vào công ty kinh doanh liên kết là Công ty cổ phần Khoáng sản Fico Tây Ninh và Công ty Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (730 tỷ đồng).
“Hoàng tráng” hơn VGR, Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam đang có 10.339 tỷ đồng tiền gửi có kỳ hạn. Tập đoàn cũng đang đầu tư tài chính vào nhiều công ty với giá gốc là 354 tỷ đồng, giá trị hợp lý lên tới 1.234 tỷ đồng, chủ yếu là nhờ khoản đầu tư vào VGR có giá gốc chỉ 91 tỷ đồng, nhưng giá trị hợp lý lên tới 977 tỷ đồng.
Trong khi đó, Viglacera không có quá nhiều tiền như 2 doanh nghiệp trên. Báo cáo tài chính của Tổng công ty cho thấy, tại thời điểm cuối năm, Viglacera có 197 tỷ đồng tiền gửi kỳ hạn ngắn và gần 630 tỷ đồng đầu tư vào các công ty liên doanh, liên kết… Trong đó, khoản đầu tư lớn nhất là vào Công ty TNHH Kính nổi Việt Nam (VFG) với giá trị tại ngày 31/12/2021 là 375 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, các khoản đầu tư dài hạn của Viglacera còn thể hiện tại mục “xây dựng cơ bản dở dang”, tăng 31%, lên 5.121 tỷ đồng vào cuối năm 2021. Các số liệu cho thấy, trong năm qua, Viglacera đã đầu tư mới Khu công nghiệp Thuận Thành giai đoạn I, Dự án nâng cấp dây chuyền I Nhà máy Viglacera Tiên Sơn, tăng đầu tư vào Khu công nghiệp Yên Phong II C, Khu công nghiệp Yên Mỹ... Tuy nhiên, nợ vay tài chính dài hạn của Viglacera cũng tăng thêm hơn 1.200 tỷ đồng so với đầu năm.
Thực chất, khoản doanh thu chưa thực hiện là tiền nhận trước của khách hàng thuê đất khu công nghiệp. Các chủ đầu tư khi thuê đất, cơ sở hạ tầng để thiết lập nhà máy, cơ sở sản xuất - kinh doanh thường cần sự ổn định, nên đã thanh toán trước gần như toàn bộ tiền thuê đất. Do vậy, các khoản doanh thu chưa thực hiện này hầu như chắc chắn được ghi nhận vào doanh thu khi đến kỳ.
Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp có thể hạch toán một lần toàn bộ doanh thu vào năm bàn giao đất, khiến doanh thu, lợi nhuận có sự đột biến. Tuy nhiên, để được hạch toán một lần lại đi kèm với một số điều kiện, nên các doanh nghiệp chủ yếu vẫn ghi nhận theo cách trên.