Mặt bằng giá đã đẩy lên mức cao sau nhiều làn sóng sốt đất, dòng tiền thắt chặt, lãi suất tăng cao là các yếu tố khiến thị trường bất động sản có thể sớm rơi vào giai đoạn khó khăn.
Thị trường bất động sản không còn "ngon ăn" như 3 năm qua. Ảnh: Trọng Hiếu.
2 năm tăng nóng với nhiều hệ luỵ
Mặt bằng lãi suất thấp trong giai đoạn 2020-2021 đã thúc đẩy dòng tiền rẻ tìm đến các kênh đầu tư tài sản, mà bất động sản là nổi bật hơn cả. Các đợt sốt đất diễn ra khắp nơi, từ ngoại thành các khu đô thị lớn, rồi đến các huyện thị tỉnh lẻ. Giá đất ở nhiều địa phương tăng bằng lần trong thời gian ngắn, người người, nhà nhà đi buôn đất.
Nền kinh tế đã ốm yếu bởi tác động của đại dịch COVID-19, lại càng gặp khó khi mà dòng tiền rời bỏ kênh sản xuất, mải mê trong những cơn sốt đất, mong tìm kiếm lợi nhuận đột biến.
Các công ty, tập đoàn bất động sản cũng tranh thủ thị trường tốt, liên tục tạo sóng ra hàng các khu đô thị ven đô, đại đô thị nghỉ dưỡng, giá đợt sau cao hơn đợt trước, kết hợp tác chính sách tín dụng hấp dẫn để khuyến khích khách hàng. Quá trình này khiến giá đất không ngừng tăng, gây nhiều hệ luỵ nguy hiểm cho nền kinh tế.
Giá đất tăng giúp cải thiện thu ngân sách ở một số địa phương, nhưng đây không phải mục tiêu của cơ quan quản lý nhà nước. Thể hiện rõ nhất ở vụ đấu giá Thủ Thiêm cuối năm ngoái: Dù có thể thu về đến hơn 37.000 tỷ đồng, gấp 6-7 lần mức khởi điểm, tuy nhiên các cơ quan nhà nước cấp trung ương đã có những giải pháp mạnh mẽ làm rõ nguồn lực của các nhà đầu tư. Kết quả là tất cả các doanh nghiệp đều không thể nộp tiền theo cam kết.
Lo lắng của cơ quan quản lý là hoàn toàn có cơ sở. Giá đất tăng cao khiến nền kinh tế bị méo mó, dòng tiền không chăm lo sản xuất kinh doanh, mải mê đổ vào các tài sản mang tính đầu cơ, giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư công gặp rất nhiều khó khăn, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng hạn chế, dẫn tới nguy cơ bất ổn xã hội.
Nếu như trước dịch, Hà Nội vẫn còn những dự án chung cư thương mại có giá dưới 20 triệu đồng/m2, thì hiện nay, khó có dự án nào được chào dưới 30 triệu đồng. Ở TP.HCM, với mức giá từ 50-60 triệu đồng/m2, khách hàng khó chọn được một căn hộ ở khu vực các quận nội thành.
Làn sóng đầu cơ bất động sản thậm chí còn nhận được động lực lớn từ tín dụng ngân hàng. Báo cáo của NHNN cho thấy, tính đến ngày 31/3/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt gần 784.000 tỷ đồng, tăng 12% so với cuối năm ngoái và tăng gấp 3 lần tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống. Bên cạnh đó, tín dụng cho vay mua nhà, sửa nhà cũng tiếp tục tăng mạnh, đưa tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt trên 2 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ cho vay của toàn nền kinh tế.
Đây là chưa kể số lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng không hề nhỏ mà các ngân hàng đang nắm giữ.
Trong bối cảnh đó, cần lưu ý là không ít ông chủ nhà băng đồng sở hữu tập đoàn địa ốc, vừa bơm vốn cho dự án của mình, vừa tài trợ vốn cho khách hàng mua nhà.
CEO của một ngân hàng thương mại tư nhân hàng đầu thời gian qua thậm chí đã chia sẻ với cổ đông rằng "đầu tư và tạo điều kiện vốn cho các dự án bất động sản là xu hướng không thể đảo ngược của nền kinh tế". Giới chủ của nhà băng này, nên biết, còn sở hữu một tập đoàn bất động sản, dù mới nổi lên vài năm qua, song đã sở hữu danh mục dự án rất đồ sộ tại TP.HCM, chủ yếu ở phân khúc hạng sang, với vị trí đắc địa và giá bán cũng ở mức choáng váng với phần đa người dân Việt Nam.
Phát biểu của vị CEO này chỉ sau vài ngày sau khi NHNN chi nhánh TP. Hồ Chí Minh cuối tháng 4 vừa qua yêu cầu các tổ chức tín dụng trên địa bàn hạn chế cấp vốn cho đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.
Động thái này, cùng với diễn biến Chính phủ nghiên cứu Luật thuế tài sản, nhiều lần yêu cầu quản lý chặt chẽ dòng vốn vào các kênh tài sản có dấu hiệu tăng nóng như chứng khoán, bất động sản, trái phiếu, mà đỉnh điểm là khởi tố vụ án FLC, rồi vụ án Tân Hoàng Minh với 9 lô trái phiếu vào đầu tháng 4, được đánh giá là tín hiệu rõ ràng của nhà điều hành về việc hạ nhiệt và lành mạnh hoá thị trường tài sản.
Doanh nghiệp địa ốc giờ đây đối mặt với rất nhiều khó khăn đến cùng trong một bối cảnh: Lãi suất có xu hướng tăng lên; nền giá đất cao khiến giải phóng mặt bằng khó khăn; thị trường nợ gồm trái phiếu gần như đóng băng, tín dụng bất động sản bị thắt chặt; thị trường vốn cũng khó khăn không kém khi các chỉ số chứng khoán đang chịu áp lực suy giảm, giá cổ phiếu nhiều doanh nghiệp lao dốc thời gian qua.
Với kênh trái phiếu doanh nghiệp, lưu ý rằng phần lớn các mã TPDN sẽ đáo hạn trong giai đoạn 2022-2024. Việc thu xếp được nguồn tài chính để thanh toán gốc lãi đúng hạn cho trái chủ, trong bối cảnh khan hiếm tiền như hiện nay, là thách thức không nhỏ đối với các nhà phát hành, đặc biệt các doanh nghiệp hoạt động kém hiệu quả. Theo số liệu của Fiin Ratings, có 33,6 nghìn tỷ TPDN bất động sản sẽ đáo hạn trong năm nay, 39,5 nghìn tỷ năm 2023 và đỉnh điểm là 64,9 nghìn tỷ đồng năm 2024. Giai đoạn 2025-2026 sẽ giảm dần về còn 28,8 nghìn tỷ đồng và 13,8 nghìn tỷ đồng.
Phần lớn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong giai đoạn 2022-2024. Nguồn: Fiin Ratings
Ứng xử thế nào với thị trường bất động sản?
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) dẫn nguồn từ Niên giám Thống kê cho biết trong năm 2020, kinh doanh bất động sản đạt gần 5 tỷ USD. Tỷ trọng bất động sản đóng góp vào tổng giá trị tăng thêm của khu vực doanh nghiệp từ 2016 – 2020 khoảng 14,88%. Cùng với đó, tỷ trọng bất động sản/tổng tài sản toàn nền kinh tế chiếm 20,89%, chiếm 7,7%GDP, ghi nhận của VNREA.
Bất động sản, bởi vậy là một trong những ngành quan trọng nhất của nền kinh tế, kéo theo nhiều ngành khác như xây dựng, vật liệu xây dựng...
Các giải pháp thanh lọc vừa qua sẽ giúp thị trường lành mành hơn trong dài hạn, tuy nhiên cùng với các yếu tố vĩ mô bất lợi (lạm phát, lãi suất lên cao), doanh nghiệp địa ốc nhìn chung sẽ đối mặt với nhiều khó khăn trong thời gian tới đây.
Các chính sách thắt chặt thị trường bất động sản, theo đó được kỳ vọng sẽ mềm dẻo và có lộ trình, tránh đứt gãy, giật cục, dẫn tới đỗ vỡ dây chuyền với hệ thống tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp.
Ngoài ra, cần phải nhấn mạnh rằng cơ quan quản lý nhắm vào tình trạng đầu cơ bất động sản, chủ yếu ở hai phân khúc nghỉ dưỡng và cao cấp, còn bất động sản dân cư có nhu cầu ở thực vẫn được khuyến khích, đặc biệt là thị trường bất động sản bình dân, giá rẻ, giải quyết nhu cầu cư trú tại các thành phố lớn, khu công nghiệp. Đây sẽ là mảng đầu tư hứa hẹn nhận được nhiều sự quan tâm trong thời gian tới.
Nhìn chung, các doanh nghiệp lớn, uy tín, tình hình tài chính lành mạnh, vay nợ ít, tích luỹ được quỹ đất sạch đã hoặc gần hoàn thiện pháp lý sẽ có nhiều khả năng vượt qua khó khăn hơn so với số còn lại.