Theo GS. TS Hoàng Văn Cường, hiện nay, nhiều quỹ đầu tư bên ngoài đang chuẩn bị sẵn tiền chờ cơ hội thâu tóm các dự án này khi các doanh nghiệp bất động sản trong nước gặp khó khăn phải bán.
Có phương thức huy động vốn dài hạn cho doanh nghiệp
Để tháo gỡ khó khăn của thị trường bất động sản, trong hội nghị diễn ra mới đây, GS. TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng ĐH Kinh tế Quốc dân, kiến nghị Chính phủ nên cho phép thực hiện 2 giải pháp đặc biệt.
Thứ nhất là cho phép các doanh nghiệp phát hành thỏa thuận với người mua trái phiếu để chuyển các khoản nợ thành trái phiếu công trình có khả năng chuyển đổi thành các sản phẩm khi công trình hoàn thành, dưới hình thức như các nhà đầu tư được nhận sản phẩm theo mức giá trị đóng góp. Nhà đầu tư có thể chuyển nhượng trái phiếu cho nhau. Người nắm giữ trái phiếu coi như người góp vốn đầu tư chờ khi dự án hoàn thành sẽ nhận sản phẩm hoặc giá trị tương ứng với lượng sản phẩm được quyền chuyển đổi.
Theo ông Cường, phương thức này thực chất là một hình thức huy động vốn đầu tư dài hạn cho doanh nghiệp bất động sản. Người có vốn mua trái phiếu trở thành người góp đầu tư bất động sản, được hưởng lợi từ giá trị tăng thêm của bất động sản sau khi dự án hoàn thành.
Dự án Hà Nội Westgate tại huyện Quốc Oai (Hà Nội) "đắp chiếu" cả thập kỷ qua (Ảnh: Hà Phong).
Thứ hai, tại một số dự án bất động sản quan trọng về quy mô, tính chất loại hình bất động sản và vị trí nếu không được tài trợ vốn, doanh nghiệp có nguy cơ sẽ bán lại cho các nhà đầu tư nước ngoài.
"Thực tế, hiện nay, nhiều quỹ đầu tư bên ngoài đang chuẩn bị sẵn tiền chờ cơ hội thâu tóm các dự án này khi các doanh nghiệp bất động sản trong nước gặp khó khăn phải bán. Điều này sẽ có nguy cơ gây hệ lụy lâu dài đối với việc kiểm soát thị trường bất động sản và nhiều vấn đề khác của đất nước", ông Cường nhấn mạnh.
Cũng theo chuyên gia này, trong trường hợp này, Chính phủ cần phải can thiệp trực tiếp bằng phát hành trái phiếu Chính phủ mua lại các trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất thấp hơn, thời gian dài hơn để người dân sẽ yên tâm không bị rủi ro đối với tiền vốn đã mua trái phiếu doanh nghiệp; chuyển các khoản nợ này cho các tổ chức quản lý nợ như DATC hoặc VAMC quản lý và kiểm soát hoạt động của các dự án này tiếp tục đầu tư đến khi thu hồi vốn.
"Trong trường hợp này, không nên hình sự hóa đối với doanh nghiệp mà để họ có cơ hội tiếp tục các hoạt động phục hồi dưới sự kiểm soát của cơ quan quản lý nợ của Nhà nước", ông Cường nêu.
Ngoài ra, theo ông Cường, tỷ lệ nợ công đang ở mức khá thấp, là dư địa để thực hiện chính sách tài khóa mở rộng hỗ trợ cho thị trường và phát triển trong bối cảnh hiện nay. Việc này cũng không làm tăng cung tiền đầu tư nên góp phần kiểm soát lạm phát.
Giải quyết vướng mắc về pháp lý chồng chéo
Theo Phó hiệu trưởng ĐH Kinh tế Quốc dân, những vướng mắc về pháp lý chủ yếu là do các quy định của pháp luật có sự chồng chéo, mâu thuẫn hoặc không rõ ràng cụ thể. Điều này làm cho các cơ quan quản lý e ngại, sợ vi phạm, không dám quyết định.
Có những vướng mắc từ các quy định trong các nghị định thuộc thẩm quyền của Chính phủ. Song cũng có những vướng mắc do các quy định trong các luật khác nhau, thuộc thẩm quyền của Quốc hội.
Chuyên gia kiến nghị, sớm tháo gỡ những vướng mắc chồng chéo trong pháp lý thực hiện dự án bất động sản (Ảnh minh họa: Hà Phong).
Nếu rà soát để chỉnh sửa hết các nghị định hoặc chờ sửa xong các luật có liên quan thì sẽ mất nhiều thời gian, thậm chí hàng năm sau thì sẽ quá muộn đối với tình huống cần hành động cấp bách hiện nay. Do vậy, để giải quyết kịp thời các vướng mắc pháp lý, cần có hành động kịp thời đồng bộ, kịp thời cả từ phía Chính phủ và cả từ Quốc hội.
Do đó, Chính phủ cần thành lập một ban giải quyết xử lý các vướng mắc pháp lý từ Trung ương đến từng địa phương. Đứng đầu cấp Trung ương là Thủ tướng Chính phủ. Đứng đầu địa phương là chủ tịch UBND các địa phương, với sự tham gia của đại diện các cơ quan, ban, ngành để đưa ra quyết định xử lý các vấn đề vướng mắc pháp lý với 3 yêu cầu.
Đầu tiên là lựa chọn vận dụng một trong số các quy định của pháp luật có quy định liên quan đến vấn đề cần giải quyết. Thứ hai, trong số các phương án có thể xử lý thì phương án được lựa chọn quyết định được ban đánh giá là phù hợp nhất trong bối cảnh tại thời điểm ra quyết định, đáp ứng được tốt nhất yêu cầu của các bên có liên quan, những lợi ích mang lại được đánh giá là nhiều nhất, những thiệt hại nếu có được đánh giá là thấp nhất. Cuối cùng là công khai thông tin của quyết định lựa chọn để mọi người dân được biết.
Còn Quốc hội cần thông qua một nghị quyết. Điều này giúp xử lý ngay những vướng mắc, mâu thuẫn về các quy định pháp luật. Bên cạnh đó, việc này cũng cho phép Chính phủ quyết định các biện pháp tức thời trong việc phát hành trái phiếu Chính phủ mua lại các khoản nợ trái phiếu doanh nghiệp đối với các dự án quan trọng cần nắm giữ. Các doanh nghiệp phát hành trái phiếu công trình có thể được cho phép chuyển đổi thành sản phẩm. Chính phủ được quyết định lựa chọn vận dụng các quy định của pháp luật khi có các quy định không thống nhất, chồng chéo hoặc không rõ ràng, cụ thể.
Về phía doanh nghiệp thì họ được chuyển nhượng các dự án khi đã có giấy chứng nhận đầu tư (nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh Bất động sản) trên nguyên tắc: Nhà nước sẽ định giá lại giá trị đất của dự án và phần giá trị chênh lệch từ giá trị đất đai tăng lên phải nộp vào ngân sách Nhà nước.
Ông Cường cũng cho rằng, cần dành ngân sách hình thành quỹ đầu tư đủ lớn như đề nghị của Bộ Xây dựng để có nguồn tài trợ cho phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội.
Cuối cùng, về phía doanh nghiệp phải tự tái cấu trúc các danh mục đầu tư để tập trung nguồn lực cho các hoạt động trọng tâm có khả thi để vượt qua khó khăn.