Sau nhiều năm tăng nóng, nhà đất ven Hà Nội bắt đầu điều chỉnh giá, có nơi giảm hơn 20% so với mức đỉnh, mở ra cơ hội cho nhóm nhà đầu tư có sẵn tiền mặt săn tài sản giá thấp. Tuy nhiên, cơ hội lớn luôn đi cùng rủi ro cao.

Anh Trần Đức, một nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội, vừa xuống tiền mua căn nhà diện tích 45 m2 trong ngõ rộng tại khu vực Ngọc Thụy, Long Biên. Căn nhà từng được chủ rao bán hơn 8 tỷ đồng vào năm ngoái, sau đó giảm xuống 7,5 tỷ đồng hồi tháng 6.

Gần đây, khi chủ nhà tiếp tục hạ giá còn 6,9 tỷ đồng, anh Đức quyết định quay lại khảo sát, kiểm tra pháp lý, quy hoạch và thương lượng thêm trước khi chốt ở mức 6,8 tỷ đồng.

Lợi thế nghiêng về bên mua

Theo anh Đức, thời điểm giá bắt đầu điều chỉnh từ đầu quý II năm 2026, anh đã quan tâm đến căn này nhưng chưa quyết định mua do phải sử dụng thêm vốn vay. Đến nay, khi giá bán giảm sâu hơn, anh quyết định rót tiền với lợi thế đàm phán lớn với người bán.

Không chỉ nhà đất thổ cư, thị trường chung cư thứ cấp cũng xuất hiện những trường hợp giảm giá đáng kể. Chị Thu, ở phường Từ Liêm, vừa mua một căn hộ tại phân khu đã bàn giao 4 năm trong một đại đô thị phía Tây Hà Nội.

Do áp lực trả nợ, chủ nhà chấp nhận giảm 1 tỷ đồng so với giai đoạn giá đạt đỉnh cuối năm 2025, đưa giá bán xuống còn 3,7 tỷ đồng, bao gồm thuế và phí sang nhượng.

Nhà đầu tư cần thận trọng khi săn đất giảm giá.

“Tôi đã theo dõi nhiều nhóm mua bán bất động sản, nhờ môi giới cập nhật những trường hợp cần bán gấp. Thay vì cạnh tranh mua sản phẩm ngay khi dự án mở bán, tôi chuyển sang tìm kiếm những chủ nhà thực sự cần tiền, sẵn sàng giảm giá để thu hồi vốn”, chị Thu chia sẻ.

Không chỉ là hiện tượng đơn lẻ, khảo sát tại nhiều văn phòng môi giới chuyên bất động sản chuyển nhượng tại khu vực phía Tây Hà Nội, cho thấy bước vào quý cuối năm, lượng giao dịch đã cải thiện so với quý III, dù vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn thị trường sôi động.

Khách hàng chủ yếu là những người có sẵn tiền mặt, kiên nhẫn tìm kiếm bất động sản giảm giá trên 20% so với thời điểm đạt đỉnh. Quyết định xuống tiền phụ thuộc nhiều vào mức độ điều chỉnh giá của chủ sở hữu. Không ít khách hàng sẵn sàng chờ thêm thay vì chấp nhận mức giá mà họ cho là chưa đủ hấp dẫn.

Sự thận trọng của nhà đầu tư diễn ra trong bối cảnh thanh khoản bất động sản Hà Nội phân hóa mạnh. Báo cáo của One Mount Group cho biết, thị trường nhà đất thổ cư Hà Nội ghi nhận khoảng 4.700 giao dịch tính đến hết quý II, giảm 23% theo quý và 64% so với cùng kỳ năm trước. Một số khu vực ghi nhận mức sụt giảm giao dịch đáng kể như Bồ Đề (76%), Việt Hưng (68%), các khu vực phía Tây (70%) và trung tâm (60%).

Ở phân khúc chung cư, áp lực điều chỉnh cũng ngày càng rõ. Theo CBRE, giá chào bán thứ cấp tại Hà Nội bắt đầu giảm từ quý đầu năm. Đến quý III, mặt bằng giá trung bình còn khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm 8% so với cùng kỳ, đánh dấu lần đầu tiên giá thứ cấp giảm theo năm sau hai năm tăng nóng.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, buộc phải hạ giá để tìm kiếm thanh khoản khi chi phí vay vượt quá khả năng chịu đựng trong trung hạn.

Giảm 20-30% vẫn chưa chắc là giá đáy

Với đất nền, xu hướng điều chỉnh thể hiện rõ tại nhiều địa bàn vùng ven từng thu hút dòng tiền đầu cơ nhờ kỳ vọng quy hoạch và phát triển hạ tầng.

Dữ liệu lịch sử giá rao bán trên Batdongsan.com.vn cho thấy, tại xã Yên Xuân (Hà Nội), giá đất nền phổ biến hiện khoảng 25 triệu đồng/m2, thấp hơn 7,4% so với cùng kỳ năm trước và giảm 26,5% so với mức đỉnh 34 triệu đồng/m2 vào tháng 2/2026.

Tại xã Xuân Canh, khu vực Đông Anh trước đây, giá rao bán phổ biến khoảng 108 triệu đồng/m2, giảm 24,5% so với mức đỉnh 143 triệu đồng/m2 ghi nhận tháng 9/2025.

Ở phía Tây, đất nền xã Phú Cát giảm từ 28 triệu đồng/m2 hồi tháng 2/2026 xuống còn khoảng 24 triệu đồng/m2, tương đương 14,3%. Khu vực Bình Yên cũ, nay thuộc xã Hòa Lạc, cũng ghi nhận giá phổ biến khoảng 33 triệu đồng/m2, giảm 10,8% so với mức đỉnh 37 triệu đồng/m2 vào tháng 3/2026.

Mức giảm hai chữ số tại nhiều khu vực cho thấy kỳ vọng tăng giá từng được phản ánh vào giá đất đang dần được điều chỉnh. Tuy nhiên, đây chưa hẳn là tín hiệu cho thấy thị trường đã hình thành mặt bằng giá hấp dẫn để nhà đầu tư đồng loạt quay trở lại.

Một nghịch lý của thị trường hiện nay là dù giá đã giảm đáng kể, nhiều bất động sản vẫn khó tìm được người mua. Nguyên nhân là bởi mặt bằng giá đã tăng quá cao trong thời kỳ sốt nóng, vượt xa khả năng chi trả của người có nhu cầu thực.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing, cho rằng nhà đầu tư sử dụng vốn vay để tìm kiếm lợi nhuận, trong bối cảnh chưa có chính sách hỗ trợ lãi suất phù hợp, việc xuống tiền cần được cân nhắc thận trọng.

Trong khi đó, người mua phục vụ nhu cầu ở thực hoặc cải thiện điều kiện sinh sống có thể tận dụng giai đoạn điều chỉnh để tìm kiếm sản phẩm phù hợp.

Theo ông Trung, người mua cần đối chiếu giá hiện tại với mặt bằng của 6 tháng, 1 năm hoặc 2 năm trước, đồng thời khảo sát những bất động sản tương đồng để xác định khoảng giá hợp lý. Việc đánh giá không thể chỉ dựa trên tỷ lệ giảm so với đỉnh mà phải xem xét đồng thời pháp lý, hạ tầng, tiện ích, khả năng hình thành cộng đồng dân cư và định hướng phát triển đô thị.

Đặc biệt, với đất nền, khả năng chuyển nhượng trong tương lai là yếu tố quyết định hiệu quả đầu tư. Một lô đất có giá thấp nhưng nằm ở khu vực thưa dân cư, hạ tầng chưa hoàn thiện hoặc chưa có khả năng khai thác có thể khiến dòng vốn bị mắc kẹt trong thời gian dài. Rủi ro càng lớn nếu nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Trong khi đó, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch VARS, nhận định người mua cần phân biệt rõ ba trường hợp giảm giá. Thứ nhất, chủ nhà chịu áp lực tài chính, cần tiền gấp nên chấp nhận bán thấp hơn mặt bằng chung.

Thứ hai, bất động sản giảm giá do những hạn chế nội tại như vị trí kém, vướng quy hoạch hoặc pháp lý không đảm bảo. Thứ ba, chủ nhà từng đưa ra mức giá quá cao, nay điều chỉnh xuống nhưng vẫn chưa phản ánh đúng giá trị giao dịch thực tế.

Trong ba trường hợp này, chỉ trường hợp đầu tiên có thể tạo ra cơ hội rõ rệt cho người mua, nếu tài sản có pháp lý đầy đủ và mức giá đủ hấp dẫn. Ngược lại, với những bất động sản có vấn đề về quy hoạch, tranh chấp hoặc hạn chế quyền sử dụng, mức chiết khấu lớn chưa chắc bù đắp được rủi ro.

"Không phải tài sản nào giảm sâu cũng là món hời. Người mua cần xác định đúng giá trị, lựa chọn bất động sản có pháp lý đầy đủ, đáp ứng nhu cầu ở thực để đảm bảo thanh khoản", ông Thanh khuyến nghị.

Hưng Nguyên

Link gốc