Tại Hong Kong, dẫu giá thuê liên tục sụt giảm nhưng tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà văn phòng vẫn ở mức thấp. Nhiều chủ đầu tư đã buộc phải rao bán cắt lỗ dự án của mình.

Dự án Henderson tại Hong Kong mới được đưa vào vận hành trong năm nay. Ảnh: Bloomberg.

Tòa nhà thương mại 62 tầng, Cheung Kong Center (Hong Kong), của vị tỷ phú Li Ka-shing có tỷ lệ lấp đầy chỉ khoảng 75%. Cũng tại khu vực này, siêu dự án Henderson của ông Lee Shau Kee, người từng giàu thứ 19 thế giới, cũng chỉ mới cho thuê được 30% công suất, theo Bloomberg.

Tình trạng khó khăn trên thị trường bất động sản thương mại đã trải dài từ New York (Mỹ) đến Sydney (Australia), khi ngày càng có nhiều người làm việc tại nhà. Giờ đây, Hong Kong là nơi tiếp theo sẽ phải đối mặt với hàng loạt thách thức trong ngành.

Nguyên nhân văn phòng vắng khách thuê

Các ngân hàng phương Tây đã cắt giảm không gian văn phòng khi các giao dịch chậm lại và Trung Quốc thắt chặt kiểm soát đối với Hong Kong. Nhiều doanh nghiệp đến từ quốc gia tỷ dân cũng không thuê mặt bằng nhiều như mong đợi do ngân sách vẫn còn eo hẹp. Không chỉ vậy, một loạt tòa nhà mới được xây thêm có thể sẽ gây ra tình trạng dư thừa nguồn cung.

“Chúng tôi không thấy bất cứ động lực tích cực nào trong tương lai gần. Đà giảm giá có thể chậm lại nhưng thị trường rất khó để phục hồi”, ông Eddie Kwok, Giám đốc cấp cao tại CBRE, nhận định.

Nhiều doanh nghiệp đã phải cắt giảm diện tích thuê mặt bằng vì khó khăn tài chính. Ảnh: Xaume Olleros.

Theo Colliers, trong tháng 4, số diện tích văn phòng trống tại Hong Kong đã chạm mức kỷ lục, lên tới 1,2 triệu m2. Tỷ lệ trống của văn phòng hạng A là gần 15%. Con số này cao hơn gấp ba lần so với năm 2019 và vượt qua tỷ lệ 12,5% của Manhattan (Mỹ) và mức 4,6% của Singapore.

Không giống như ở New York (Mỹ) hay London (Anh), các chủ tòa nhà ở Hong Kong không thể đổ lỗi cho phong trào làm việc tại nhà là nguyên nhân gây ra sự suy giảm này. Với hệ thống tàu điện ngầm tân tiến cùng số lượng lớn các căn hộ nhỏ, người Hong Kong thường có khuynh hướng làm việc tại công ty.

Điều này được minh chứng thông qua lượng hành khách đi tàu điện ngầm trong tháng 3 đã vượt qua mức của cùng kỳ năm 2019. Trong khi ở New York, tỷ lệ này vẫn chỉ tương đương 65% so với mức trước đại dịch.

Các chủ tòa nhà ở Hong Kong cũng dần mất đi những vị khách hàng tốt nhất trong bối cảnh môi trường kinh doanh tại Trung Quốc ngày càng xấu, căng thẳng với Mỹ lại gia tăng và nhiều ngân hàng Phố Wall thu hẹp các kế hoạch mở rộng chi nhánh.

Những doanh nghiệp ngành tài chính thuê 30% diện tích văn phòng tại Hong Kong. Khi các ngân hàng toàn cầu rút khỏi nơi đây, các công ty Trung Quốc không thể lấp đầy các khoảng trống này, ngay cả khi chính sách Zero Covid-19 đã bị dỡ bỏ.

Đòn giáng mạnh vào chủ tòa nhà

Trong khi thị trường đang đi xuống, các nhà phát triển như CK Asset Holdings và Henderson Land Development lại tiếp tục xây thêm các tòa nhà chọc trời. Theo ước tính của CBRE, sẽ có ít nhất 650.321 m2 văn phòng hạng A được bổ sung vào thị trường trong 3 năm tới. Theo ông Kwok, Hong Kong sẽ mất nhiều năm để lấp đầy nguồn cung mới.

“Chắc chắn tỷ lệ hấp thụ sẽ giảm khi tốc độ mở rộng của các công ty toàn cầu chậm lại. Trong khi đó, chính những doanh nghiệp Trung Quốc cũng đang phân vân trước quyết định chuyển tới Hong Kong”, ông Kwok bình luận.

Số lượng bất động sản thương mại tại Hong Kong vẫn tăng đều theo từng năm. Ảnh: Bloomberg.

Theo MSCI Real Assets, trong quý I, số lượng giao dịch văn phòng đã giảm gần một nửa so với mức trung bình cùng kỳ trong 5 năm, đây là mức giảm lớn hơn cả thị trường Mỹ.

Mặt khác, giá văn phòng cao cấp trong tháng 3 đã giảm 26% so với mức cao nhất vào năm 2018. Mặc dù đây là tin tốt cho người thuê nhưng đó lại là một đòn giáng mạnh đối với các chủ tòa nhà.

Vào tháng 2, Công ty Pamfleet đã bán một tòa nhà thương mại ở Kowloon với giá 350 triệu HKD (45 triệu USD), gần bằng số tiền họ đã mua vào năm 2015 và giảm sâu so với mức giá chào bán 600 triệu HKD.

“Việc giá văn phòng sụt giảm và tỷ lệ trống ở mức cao có thể khiến nhiều nhà phát triển địa ốc phải rao bán cắt lỗ sản phẩm của mình”, các nhà phân tích của Bloomberg Intelligence nhận định về thị trường bất động sản thương mại ở Hong Kong.

Tuy nhiên, doanh nghiệp bất động sản của tỷ phú Li Ka-shing vẫn có thể vượt qua giai đoạn này nhờ lượng tiền mặt dồi dào và các nguồn thu nhập khác từ bất động sản khu dân cư và trung tâm mua sắm. Ông Mark Leung, nhà phân tích tại UBS Group AG, cho biết bất động sản văn phòng chiếm chưa đến 10% lợi nhuận của công ty này.

“Đối với những người giàu có hoặc các nhà đầu tư lớn tại địa phương, họ không có áp lực phải bán tài sản với mức chiết khấu cao trên thị trường vào thời điểm bây giờ”, bà Rosanna Tang, Giám đốc điều hành của Cushman & Wakefield, cho biết.

Thanh Vũ