Việc cổ phiếu PDR của CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt trở lại mốc cao trong 9 tháng sau khoảng thời gian tồi tệ đang mang tới kỳ vọng mới cho các nhà đầu tư cầm cổ cũng như nhăm nhe “lên tàu”...

Phiên 30/8, dòng tiền vẫn giao dịch khá sôi động vào cổ phiếu PDR, giúp cổ phiếu này kết phiên có thêm 0,8% lên mức 24.200 đồng/cp với khối lượng khớp lệnh hơn 12,4 triệu đơn vị.

Trở lại mốc cao trong 9 tháng

Như vậy, sau khi trở lại mốc cao trong 9 tháng trong phiên trước (29/8) với khối lượng khớp lệnh 32,7 triệu đơn vị, cổ phiếu PDR vẫn cho thấy đà tích cực kéo dài.

Nhờ cổ phiếu PDR tăng mạnh, tài sản của ông Nguyễn Văn Đạt – Chủ tịch HĐQT Phát Đạt tăng lên gần 7 nghìn tỷ đồng.

Việc cổ phiếu PDR trở lại mốc cao trong 9 tháng đang mang tới kỳ vọng mới cho các nhà đầu tư. 

Ngược thời gian, cổ phiếu PDR từng bị rơi vào “thảm cảnh” khi gánh chịu “làn sóng” bán tháo trong giai đoạn cuối năm 2022. Thậm chí trong những phiên giảm sàn liên tiếp với khối lượng treo bán lớn nhưng không xuất hiện lực cầu hấp thụ đã khiến các công ty chứng khoán liên tục ra thông báo bán giải chấp cổ phiếu thuộc sở hữu của Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt cùng các bên liên quan.

Cụ thể, PDR đã lao dốc từ vùng giá sát 70.000 đồng/cp xuống vùng đáy 10.000 đồng/cp, tức giảm 5 lần. Vốn hóa của Phát Đạt theo đó rớt từ gần 47.000 tỷ đồng xuống chỉ còn gần 7.000 tỷ đồng.

Việc doanh nghiệp có giá trị vốn hóa nằm ngoài top 40 là một trong những yếu tố khiến cổ phiếu PDR bị loại khỏi rổ chỉ số VN30 (30 cổ phiếu vốn hóa lớn, có sức ảnh hưởng với VN-Index) trên thị trường chứng khoán từ ngày 7/8 vừa qua.

Tuy nhiên, sau 5 tháng đầu năm trầm lắng, khoảng 2 tháng trở lại đây, thị trường địa ốc đã chứng kiến nội tại thị trường bất động sản đang có những chuyển biến tích cực, các chương trình, chính sách hỗ trợ thị trường tiếp tục thẩm thấu và tạo thêm niềm tin cho các nhà đầu tư trên sàn.

Tính đến thời điểm hiện tại, nhiều cổ phiếu bất động sản đã phục hồi mạnh mẽ so với đầu năm. PDR cũng là cổ phiếu bất động sản có diễn biến rất tích cực, sau thông tin đã có nhà đầu tư tham gia mua riêng lẻ, cộng thêm thông tin về các dự án sắp triển khai.

Không chỉ vậy, doanh nghiệp phát triển bất động sản này vừa chi 200 tỷ đồng để mua lại toàn bộ lô trái phiếu đúng hạn vào ngày 11/8 vừa qua. Đây là lô trái phiếu có tên PDRH2123005, được phát hành vào 11/8/2021 có tổng giá trị 200 tỷ đồng, với kỳ hạn 2 năm được phát hành để tài trợ vốn cho các dự án bất động sản của doanh nghiệp.

Hơn nữa, diễn biến chung của cả nhóm cổ phiếu bất động sản được hỗ trợ bởi nhiều chính sách cũng là yếu tố tác động tích cực đến cổ phiếu PDR.

Theo đó, cổ phiếu PDR đã đi từ vùng 15.000 đồng/cp lên vùng 22.000 đồng/cp và đang có dấu hiệu tăng mạnh trở lại trong thời gian gần đây.

“Việc nền giá cổ phiếu tăng lên sẽ giúp cổ phiếu PDR có cơ hội tiếp cận room margin tốt hơn, hoặc cũng có lợi cho doanh nghiệp nếu kênh trái phiếu thu hút trở lại trong tương lai”, một nhà đầu tư có thâm niên đánh giá.

Khó kỳ vọng trở lại “đỉnh” trong một sớm một chiều

Nhìn chung, trước diễn biến tích cực của giá cổ phiếu PDR, nhiều nhà đầu tư... lỡ "ôm" cổ phiếu này đang hân hoan chờ ngày "về bờ". Trong khi đó, những nhà đầu tư mới đang kỳ vọng về việc “ăn trọn” một đợt tăng giá mạnh mẽ sắp tới.

Dù vậy, theo một số chuyên gia, cũng nên nhìn nhận một thực tế rằng, mặt bằng giá cổ phiếu đã tăng rất cao trong thời gian qua và phần nào vượt quá kết quả kinh doanh thực tế. Trong khi đó, phần lớn cổ phiếu thuộc nhóm bất động sản có động lực chính từ kỳ vọng về sự phục hồi của thị trường bất động sản sau chuỗi chính sách mới từ Chính phủ. Cho nên, nếu các chính sách này không tạo ra tác động tích cực đến thị trường bất động sản nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng như kỳ vọng thì việc giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản rất có thể quay đầu điều chỉnh giảm mạnh.

Riêng về Phát Đạt, nhiều ý kiến đánh giá, "ông lớn" ngành bất động sản này vẫn phải đối diện với muôn vàn khó khăn. Theo báo cáo tài chính, Phát Đạt ghi nhận lợi nhuận sau thuế quý II/2023 đạt 276 tỷ đồng, lũy kế 6 tháng đầu năm đạt 300 tỷ đồng. Thế nhưng, lợi nhuận của doanh nghiệp vẫn tăng trưởng âm so với cùng kỳ năm trước khi giảm 137 tỷ đồng, tương đương 33,2%; 6 tháng đầu năm giảm 395 tỷ đồng, tương đương 56,8%.

Nguyên nhân khiến Phát Đạt thoát lỗ là do doanh nghiệp thực hiện hoạt động bán tài sản, mà cụ thể ở đây là chuyển nhượng công ty con.

Một trong những vấn đề nữa của Phát Đạt chính là tồn kho quá lớn. Tại ngày 30/6/2023, giá trị hàng tồn kho của công ty lên đến 12.170 tỷ đồng, không biến động nhiều so với cuối năm 2022 và tăng 4.773 tỷ đồng, tương đương 64,5% so với ngày 31/12/2019 – thời điểm đại dịch Covid-19 xảy ra.

Chỉ tiêu hàng tồn kho chiếm 73,5% tài sản ngắn hạn và chiếm 59% tổng tài sản. Có thể thấy, hơn một nửa tài sản của Phát Đạt nằm ở tồn kho. Không ít trong số đó chưa được tháo gỡ pháp lý nên việc bán hàng trở nên khó khăn. Trong khi còn đang loay hoay với “núi tồn kho”, Phát Đạt bị thúc giục triển khai các dự án vốn đã chậm tiến độ. Không những vậy, Phát Đạt vẫn muốn phát triển thêm các dự án "khủng".

Về lý thuyết, hàng tồn kho có thể là nguồn thu lớn cho chủ đầu tư trong tương lai. Tuy nhiên, trong trường hợp xấu, đơn cử như vướng mắc pháp lý kéo dài, tồn kho lại có nguy cơ trở thành “cục máu đông” ảnh hưởng đến "sức khỏe" tài chính, chất lượng tài sản của doanh nghiệp.

Với tình hình hiện tại, chỉ số về dòng tiền luân chuyển trong doanh nghiệp địa ốc đang là vấn đề cần được chú ý.

Như Phát Đạt, dù đã hạch toán doanh thu tài chính hơn 531 tỷ đồng, song nhiều khả năng doanh nghiệp vẫn chưa có được dòng tiền thực tế từ hoạt động này, bởi khoản lãi từ hoạt động đầu tư được ghi nhận âm hơn 526 tỷ đồng trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ. Lưu chuyển tiền thuần trong kỳ của doanh nghiệp âm hơn 4,5 tỷ đồng. Riêng dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong kỳ âm hơn 395 tỷ đồng. Nợ phải trả của Phát Đạt tính đến cuối quý II/2023 còn gần 12.111 tỷ đồng, trong đó dư nợ trái phiếu ngắn hạn là 1.457 tỷ đồng.

Theo bà Trần Thị Lan Anh, Trưởng phòng Tư vấn Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam, 6 tháng đầu năm 2023 là câu chuyện bất động sản hưởng lợi nhờ chính sách, nhưng 6 tháng cuối năm là câu chuyện của những doanh nghiệp, những ngành tăng trưởng về lợi nhuận và doanh thu hoặc có kỳ vọng bứt phá ở năm 2024.

Tuy nhiên, nhìn về kết quả kinh doanh của Phát Đạt thì khó có thể kỳ vọng bứt phá ở những tháng cuối năm. Chưa kể, với lượng hàng tồn kho như hiện nay, mà theo ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT, CEO Fiin Group, vòng quay hàng tồn kho bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết. Cho nên việc trở lại đỉnh cao của cổ phiếu PDR vẫn còn là câu hỏi.

Hải Giang