Thiếu quỹ đất công nghiệp bổ sung, giá thuê đất tại các khu công nghiệp (KCN) đã tăng cao so với trước là tình trạng chung hiện nay của Đồng Nai cũng như các khu vực phát triển mạnh về KCN.
Tại nhiều khu công nghiệp, giá thuê đất đang tăng cao khiến cho cả nhà đầu tư hạ tầng lẫn doanh nghiệp thứ cấp thêm nỗi lo. Ảnh: K.Minh
Giá thuê đất cao đã cản trở việc thu hút các nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng hạ tầng kỹ thuật KCN và doanh nghiệp (DN) thứ cấp thuê làm nhà xưởng sản xuất. Chậm đầu tư hạ tầng KCN gây ảnh hưởng đến thu hút nguồn vốn từ DN thứ cấp, nhất là khối DN có vốn đầu tư nước ngoài trong bối cảnh dịch chuyển chuỗi cung ứng đang diễn ra.
* Xu hướng chung của cả nước
Giá thuê đất tăng là xu hướng chung hiện nay. Số liệu báo cáo về thị trường bất động sản quý II-2023 của Bộ Xây dựng cho thấy, tỷ lệ lấp đầy tại các KCN hiện hữu trên địa bàn cả nước đạt khoảng 80% tại khu vực phía Bắc và trên 85% tại khu vực phía Nam. Trong đó, giá cho thuê đất bình quân cho cả chu kỳ thuê tại các KCN trong quý II-2023 cơ bản ổn định so với quý trước và tăng khoảng 5-7% so với cùng kỳ năm trước.
Đối với loại hình nhà xưởng và kho xây sẵn, giá cho thuê cơ bản ổn định, khu vực miền Bắc giá thuê đất KCN trung bình từ 60-100 USD/m²; giá thuê đất KCN khu vực miền Nam cao hơn khu vực phía Bắc.
Theo UBND tỉnh, Đồng Nai được Chính phủ quy hoạch 39 KCN, hiện tỉnh đã thành lập được 33 KCN nhưng mới có 31 KCN đang hoạt động. Tỷ lệ lấp đầy của các KCN đạt hơn 85%.
Theo nhận định của các chuyên gia, thời gian gần đây, chi phí đầu tư tại Việt Nam bao gồm: chi phí thuê mua bất động sản, chi phí nhân công, chi phí vận hành… đã tăng lên đáng kể và điều này ảnh hưởng đến sức cạnh tranh của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam so với các nước trong khu vực.
Tương tự, khảo sát của Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (một DN đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại của Hoa Kỳ), do quỹ đất sẵn sàng bàn giao hạn chế và khả năng hấp thụ khả quan, giá thuê đất công nghiệp duy trì mức tăng trưởng mạnh ở cả hai miền. Giá thuê trung bình cho thị trường cấp 1 ở miền Bắc và miền Nam từ 127-187 USD/m2/kỳ hạn còn lại. Trong 4 năm qua, trung bình giá thuê đất tăng 7%/năm ở miền Bắc và 13%/năm ở miền Nam.
Giá thuê đất tại các KCN tăng cao một phần là do yêu cầu về đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngày càng cao, bởi các công ty hạ tầng đầu tư thêm nhiều tiện ích, các hạng mục liên quan đến môi trường. Đây là những hạng mục cần lượng vốn lớn và phải hạch toán vào chi phí đầu tư, từ đó góp phần hình thành mặt bằng giá thuê mới. Nhất là sau thời gian dài tịnh tiến, giá thuê kho xưởng tại Việt Nam không còn rẻ như trước, hiện đã tiệm cận với Thái Lan, Trung Quốc
* DN lúng túng
Theo ông Nguyễn Thành Đạt, Tổng giám đốc Công ty TNHH MTV Đầu tư xây dựng KCN Nhơn Trạch 6 (H.Nhơn Trạch), đơn vị thuê đất từ năm 2019, đến năm 2024 hết kỳ thuê đất 5 năm. DN đang chuẩn bị tính tiền thuê đất hàng năm theo giá mới của Nhà nước quy định.
Trước đây, các công ty hạ tầng thuê đất bình quân mỗi năm khoảng 2 ngàn đồng/m2. Tuy nhiên, hiện giá thuê đất tại các KCN ở H.Nhơn Trạch từ 35-40 ngàn đồng/m2. Như vậy, sau 5 năm, giá thuê đất tăng từ 15-20 lần. Mặc dù phần tiền này nhà sản xuất bắt buộc phải trả nhưng việc thay đổi quá đột ngột, tăng một lúc 15-20 lần đã ảnh hưởng rất nhiều đến tâm lý của nhà đầu tư.
Tương tự, theo đại diện Tổng công ty Đầu tư và phát triển KCN (Sonadezi), đối với những nhà đầu tư KCN trước đây, so với hiện nay giá trị hoàn toàn khác. Trước đây, mỗi KCN có tỷ suất đầu tư từ 500-1.000 tỷ đồng, nhưng hiện mức đầu tư khái toán đã tăng lên từ 3-5 ngàn tỷ đồng. Giá thành đầu tư của các KCN ngày càng tăng cao nên cũng ảnh hưởng đến tiến độ chung của tỉnh trong mời gọi DN đầu tư hạ tầng các KCN mới và mở rộng của Đồng Nai.
Trước những khó khăn đó, các nhà đầu tư hạ tầng KCN kiến nghị UBND tỉnh và các sở, ngành liên quan xem xét, thống nhất cách tính tiền thuê đất phù hợp với nhà đầu tư. Tốc độ tăng giá đất nhanh cần được tính toán một cách hợp lý, nhất là trong bối cảnh DN đang gặp rất nhiều khó khăn như hiện nay.
Bên cạnh vấn đề giá đất tăng, các nhà đầu tư hạ tầng lẫn DN thứ cấp đang có mong muốn đầu tư vào tỉnh cho rằng, việc thực hiện các thủ tục, hồ sơ sau giai đoạn chấp thuận đầu tư cần được nhanh chóng nhất có thể. Điều này vừa tạo lợi thế so sánh của địa phương so với những địa phương khác, vừa cải thiện môi trường kinh doanh và sức hút đầu tư cho tỉnh.