Nếu những nhà đầu tư găm đất đủ pháp lý đang như “mở cờ trong bụng”, ung dung ngồi chờ giá lên, thì không ít nhà đầu tư ôm đất lô to chưa thể phân lô, lên thổ cư lại đang như “ngồi trên đống lửa”, tìm cách thoát hàng bằng cách điều chỉnh giá bán.

Những quy định mới trong Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai (có hiệu lực từ 1/8/2024) được đánh giá là những “liều thuốc hạng nặng” để dẹp vấn nạn phân lô bán nền. Đặc biệt, việc các luật mới có hiệu lực sớm hơn dự kiến khiến không ít nhà đầu tư không kịp trở tay.

Mắc kẹt tiền tỷ

Gần 3 tháng qua, ông Phạm Quốc Lâm, một nhà đầu tư đã có hơn 10 năm kinh nghiệm, tích cực rao bán lô đất 1.000 m2 nằm phía trong đường Bình Long (quận Tân Phú, TP. HCM), giá 6,8 tỷ đồng, nhưng đến nay chưa có nhà đầu tư thực sự quan tâm.

Ông Lâm cho biết lô đất trên được ông mua vào cách đây 2 năm, với giá mua vào khá tốt so với mặt bằng giá thời điểm đó. Từ cuối tháng 9, khi rao bán, ông Lâm đã chủ động hạ giá so với giá thị trường ở thời điểm hiện tại, thấp hơn gần 300 triệu đồng, nhưng vẫn rất ít khách hỏi.

Nhiều nhà đầu tư gom đất nền lô to đang lâm vào thế khó vì chưa thể phân lô, chuyển đổi mục đích sử dụng.

Lý do khiến ông Lâm quyết định giảm giá để thoát hàng là bởi những thông tin về bảng giá đất mới khiến ông lo ngại. Cụ thể, theo bảng giá hiện tại, lô đất được định giá 9,6 triệu đồng/m2, nhưng với bảng giá mới dự kiến sẽ tăng lên 96 triệu đồng/m2, tương đương gấp 10 lần.

“Với bảng giá đất mới, tôi sẽ tốn thêm vài chục tỷ đồng để chuyển đổi lô đất lên thổ cư, chưa kể việc xin tách thửa hiện tại cũng vô cùng khó. Vì vậy, tôi quyết định rao bán, với giá rất hữu nghị, nếu ai có thiện chí thì tôi bán, còn nếu không thì tôi sẽ tiếp tục đợi thêm”, ông Lâm nói với VnBusiness.

Cũng phải nhắc lại, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định: "Không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở theo hình thức phân lô bán nền trong khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III".

Với quy định mới, trừ các đô thị nằm ngoài danh sách quy định, tất cả phải lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương, nhằm chấm dứt tình trạng tự phát mua bán đất nền những năm qua.

Cùng với quy định mới về tách thửa, những điều chỉnh về bảng giá đất sát thị trường theo Luật Đất đai sửa đổi được đánh giá như “cú đấm bồi” vào tham vọng của các nhà đầu tư “găm” đất lô to.

Cũng giống như trường hợp của ông Lâm, mấy tháng nay, ông Huỳnh Tấn Sinh như ngồi trên đống lửa vì chưa thể hoàn thiện hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho 2 lô đất ở Củ Chi (TP.HCM).

Có nên giảm giá để thoát hàng?

Ông Sinh cho hay, 2 lô đất trên được ông mua vào từ đầu năm 2022, khi thị trường nhà đất khu vực Củ Chi đang “nhảy múa”. Các khu đất đều nằm trong diện quy hoạch khu dân cư nông thôn, theo đó, ông Sinh kỳ vọng sau khi mua vào có thể làm sổ lên thổ cư, giá sẽ được nhân đôi, nhân ba.

Nhưng rồi thị trường lao dốc, 2 lô đất tổng diện tích hơn 2.500m2, giá trị trên 20 tỷ đồng, trong đó có hơn 5 tỷ đồng đi vay, nay bán không được, để thì như “quả bom” chực chờ nổ. “Tôi đang muốn bán bớt 1 lô để lấy tiền cắt nợ và làm pháp lý cho lô còn lại, nhưng khó vô cùng”, ông Sinh chia sẻ.

Dễ nhận thấy, rất nhiều nhà đầu tư ôm đất nền đang lâm vào thế khó với các quy định mới về phân lô bán nền và điều chỉnh bảng giá đất. Trước đây, các tay to ôm đất nền có thể lãi tiền tỷ vì chênh lệch giữa bảng giá đất và giá thị trường, sau khi chuyển đổi mục đích, giá trị lô đất có thể tăng gấp đôi, gấp ba, hoặc nhiều hơn.

Tuy nhiên, với quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản, việc phân lô bán nền sẽ bị siết chặt. Cùng với đó là bảng giá đất mới sát giá thị trường kéo theo tiền sử dụng đất cao cũng khiến cơ hội “ăn chênh” kiếm lời giảm xuống đáng kể.

Vậy, câu hỏi đặt ra với không ít nhà đầu tư đang găm đất nền lô to hiện tại là có nên giảm giá để thoát hàng? Theo các chuyên gia, bất kể quy định siết phân lô bán nền trong luật mới có tác động hay không, nhà đầu tư “ôm” đất nền nên tính toán cắt giảm một phần lợi nhuận để thoát hàng sớm nếu không thể đi đường dài.

“Những nhà đầu tư vững tài chính, nếu đất nằm ngoài khu vực siết phân lô, có pháp lý rõ ràng, thì không có gì phải lo lắng. Trường hợp nằm trong khu vực siết phân lô, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ để có thể tùy cơ ứng biến. Còn với những nhà đầu tư đuối tài chính, nên thoát hàng sớm. Đặc biệt, không nên vay thêm tiền để gồng lỗ, bởi thị trường rất khó để bật lên trong ngắn hạn, nguy cơ lỗ chồng lỗ là hiện hữu”, một chuyên gia khuyến cáo.

Về dài hạn, theo giới phân tích, bộ 3 Luật Kinh doanh bất động sản, Đất đai và Nhà ở sửa đổi sẽ có tác động lớn đến quá trình đầu tư đất đai. Các nhà đầu tư cần ưu tiên xuống tiền tại các dự án bài bản, như dự án khu dân cư, dự án có quy hoạch từ Nhà nước…

Ngược lại, việc rót tiền vào các loại hình đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất vườn… cần hết sức thận trọng, bởi trong thời gian tới, các địa phương sẽ kiểm soát chặt việc chuyển đổi mục đích, phân lô bán nền, nên cơ hội “ăn chênh” không còn dễ.

Nhật Minh-Link gốc