Bất chấp thị trường đang bước vào đường ray phục hồi, lượng hàng bất động sản tồn kho đang có dấu hiệu gia tăng, trở thành “núi nợ” đè nặng lên những doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanh yếu hoặc dùng đòn bẩy tài chính cao.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết hết quý III/2024, lượng hàng tồn kho bất động sản tăng mạnh so với quý trước, dù giá bán tiếp tục neo cao ở phần lớn địa phương. Cụ thể, tính đến hết quý vừa qua, tổng lượng tồn kho đạt 25.937 sản phẩm, trong đó có 4.688 căn chung cư, 12.250 căn nhà ở riêng lẻ, 8.999 nền đất. Đây là các sản phẩm đủ điều kiện bán hàng nhưng chưa được giao dịch.

Tồn kho tiếp tục tăng

Trước đó, báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết lượng hàng tồn kho trong quý II/2024 vào khoảng 17.105 sản phẩm. Như vậy, lượng tồn kho bất động sản đã tăng gần 52% sau một quý.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho biết có 141.363 giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền trong quý vừa qua. Đáng chú ý, gần 103.000 lượt giao dịch thuộc loại hình đất nền, chiếm đến 73%. Dù vậy, so với quý II, lượng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ đã có xu hướng tăng, trong khi giao dịch đất nền giảm 18%.

Lượng hàng tồn kho bất động sản có dấu hiệu tăng trở lại tạo không ít gánh nặng cho doanh nghiệp (Ảnh minh họa: NM).

Cùng với những thống kê, tình hình thực tế tại các doanh nghiệp cũng cho thấy những con số bất ngờ. Gánh nặng hàng tồn kho và nợ phình to vẫn tạo gánh nặng không nhỏ với cả những “ông lớn” trong ngành.

Dữ liệu từ Vietstock Finance cũng cho biết, trong nửa đầu năm 2024, lượng tồn kho của 110 doanh nghiệp bất động sản đã niêm yết đạt 490.400 tỷ đồng. Phần lớn giá trị hàng tồn kho đến từ chi phí sản xuất kinh doanh dở dang ở các dự án cũ, cũng như lượng hàng thành phẩm chưa bán hết.

Những tên tuổi hàng đầu lần lượt xuất hiện trong danh sách có hàng tồn kho lớn, như Novaland, Khang Điền, Nam Long Group, Phát Đạt...

Cụ thể, trong 2 quý đầu năm, Novaland hiện là doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho giá trị cao nhất, đạt trên 142.000 tỷ đồng, chiếm đến 59% tổng tài sản; Khang Điền có 21.458 tỷ đồng tồn kho, chiếm 76% tổng tài sản; Nam Long Group còn 19.165 tỷ đồng, con số này tăng 19% so với cùng kỳ 2023.

Nếu tính cả những doanh nghiệp chưa niêm yết, lượng tồn kho còn lớn hơn rất nhiều. Theo VARS, trong cơ cấu hàng tồn kho bất động sản, nhóm sản phẩm đến từ dự án chưa hoàn thiện đang chiếm đa số, phần nhiều là vì vướng mắc pháp lý liên quan đến điều kiện giao dịch.

Doanh nghiệp có lo?

Cần phải nhấn mạnh, không thể đánh giá “sức khỏe” của một doanh nghiệp bất động sản chỉ bằng số lượng hàng tồn kho. Bởi, phần lớn tồn kho hiện tại chủ yếu nằm ở khoản mục sản phẩm dở dang, đang triển khai. Về lý thuyết, đây có thể là nguồn thu khổng lồ cho chủ đầu tư trong tương lai.

Tuy nhiên, trong trường hợp xấu, đơn cử như vướng mắc pháp lý kéo dài có thể lên tới hàng chục năm, tồn kho lại có nguy cơ trở thành “cục máu đông” của doanh nghiệp. Đây là lý do không ít "đại gia" trong ngành đang thay đổi chính sách tiếp cận khách hàng với loạt chính sách chiết khấu, ưu đãi khủng.

Ông Hoàng, đại diện chủ đầu tư một dự án quy mô 450 căn hộ tại TP.HCM, tiết lộ hầu hết các sản phẩm phân phối hiện tại đều là dự án cũ, tồn kho, các sản phẩm mới không nhiều. Áp lực tăng cầu buộc doanh nghiệp phải giữ chính sách chiết khấu, ưu đãi cao.

“Mức tồn kho phần nào phản ánh khó khăn vẫn chưa qua. Kể từ đầu năm 2024, thanh khoản thị trường đã tốt hơn nhiều, tuy nhiên chưa đáp ứng kỳ vọng dù chúng tôi vẫn tiếp tục duy trì chính sách ưu đãi rất tốt cho khách hàng. Trong ngắn hạn tình hình khó cải thiện”, vị đại diện doanh nghiệp nhìn nhận.

Cũng theo ông Hoàng, việc giảm giá để thoát hàng, thu tiền về là yêu cầu bắt buộc trong bối cảnh dòng tiền nghẽn. Tuy nhiên, thay vì trực tiếp hạ giá bán, doanh nghiệp chọn tăng chiết khấu và đãi ngộ, vừa để thuyết phục khách hàng xuống tiền, vừa giữ mặt bằng giá chờ thị trường khởi sắc. Nhờ hình thức này, nhiều doanh nghiệp đã nhanh chóng xả được số lượng không nhỏ “hàng tồn giá cao”.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho hay tồn kho bất động sản có hai dạng là sản phẩm đang triển khai và sản phẩm đã hoàn thiện.

Nếu sản phẩm chưa hoàn thiện không mấy đáng lo thì loại hình đã hoàn thiện, đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch lại đặc biệt đáng lo ngại. Tồn kho dạng này gây mất tính thanh khoản, trở thành cục nợ cho doanh nghiệp, tập trung chủ yếu ở loại hình nhà liền thổ và nghỉ dưỡng tại thị trường vùng ven, mức giá bán cao, dự án pháp lý mập mờ hay rổ hàng có vị trí xấu.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, đánh giá hàng tồn kho lớn sẽ là “núi nợ” đè nặng lên những doanh nghiệp kinh doanh yếu hoặc dùng đòn bẩy tài chính cao.

Trong khi đó, một chuyên gia khác cho rằng tồn kho hiện tại chỉ số ít là “tồn kho thành phẩm/hàng hóa”, mà phần lớn là “chi phí sản xuất kinh doanh dang dở”, tức là các dự án đang xây dựng, chưa hoàn thành. Vì vậy, con số tồn kho của doanh nghiệp lớn không có gì đáng lo. “Doanh nghiệp chỉ “chết” vì không có tiền mặt chứ không “chết” vì tồn kho cao hay thua lỗ”, vị chuyên gia nói.

Tự trung lại, trong bối cảnh hàng tồn kho lên tới nửa triệu tỷ đồng, các chuyên gia khuyến nghị cần nhanh chóng có phương án giảm áp lực. Chủ đầu tư cần có chiến lược để giải phóng, khả dĩ nhất là điều chỉnh giá. Ngân hàng cũng phải hỗ trợ về lãi suất và chính sách tiếp cận vốn vay mua nhà thông thoáng hơn. Trong khi cơ quan quản lý cần đẩy nhanh gỡ vướng về pháp lý, giúp doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ đưa dự án vào mở bán, giảm lượng hàng tồn.

Nhật Minh-Link gốc