Sự phục hồi của ngành du lịch cùng với hàng loạt chính sách tháo gỡ khó khăn đang được kỳ vọng sẽ giúp bất động sản du lịch đẩy nhanh tốc độ hồi phục. Tuy nhiên, sự lung lay dữ dội về niềm tin khiến phân khúc này được dự báo khó lấy lại ánh hào quang thuở nào.

Trong báo cáo mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo trong năm 2024, mức độ khó khăn của bất động sản nghỉ dưỡng sẽ giảm. Nguồn cung có thể cải thiện 20% so với năm 2023, trong đó, loại hình căn hộ biển tại các dự án lớn sẽ chiếm ít nhất 60% thị phần.

Điểm tựa mong manh

Dự báo của VARS dựa trên 2 yếu tố chính, thứ nhất là sự phục hồi của du lịch. Mục tiêu phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn theo Quyết định 147/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030”, có thể trở thành động lực để doanh nghiệp phát triển dự án đẩy nhanh tiến độ, “bơm” thêm nguồn cung mới vào thị trường.

Thứ hai là tốc độ tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý. Các chuyên gia của VARS tin rằng việc hoàn thiện khung pháp lý, công bố quy hoạch, đẩy nhanh tiến độ, triển khai dự án hạ tầng... đặc biệt là sự vào cuộc của các địa phương sẽ giúp thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bắt nhịp hồi phục.

Bất động sản nghỉ dưỡng được dự báo tích cực hơn nhưng khó có sóng lớn trong ngắn hạn.

Đồng quan điểm, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels, cũng nhìn nhận bất động sản nghỉ dưỡng đang có tín hiệu tích cực. Không ít dự án trước đó gặp vướng mắc, chậm tiến độ đang trong quá trình đàm phán, chuyển giao cho chủ đầu tư mới có năng lực, thúc đẩy thị trường mua bán, sáp nhập.

Trong số các thị trường ven biển, đại diện Savills Hotels đánh giá Đà Nẵng đang dẫn đầu về tốc độ phục hồi nhờ cải thiện tần suất các chuyến bay quốc tế. Trong khi đó, thị trường Nha Trang - Cam Ranh vẫn gặp nhiều thách thức do phụ thuộc nhiều vào nguồn khách Trung Quốc.

Những phân tích của chuyên gia đang có nhiều điểm tương đồng với những động thái từ thực tế tại các địa phương. Đơn cử, tại Quảng Nam, một trong những tỉnh từng là điểm nóng của bất động sản nghỉ dưỡng, đang đẩy nhanh rà soát và tiến tới cấp giấy chứng nhận các dự án căn hộ du lịch (condotel), đảm bảo điều kiện để tháo gỡ khó khăn cho thị trường địa ốc vốn đang chìm trong ảm đạm.

Cụ thể, theo Sở TN&MT tỉnh Quảng Nam, kể từ đầu năm 2024, địa phương này đang tập trung thí điểm việc cấp sổ hồng cho một dự án bất động sản du lịch đã đủ các điều kiện theo quy định. Cùng với đó là rà soát lại tất cả các dự án tương tự để tìm hướng tháo gỡ theo chỉ đạo của UBND tỉnh.

Các dự án, công trình được rà soát tháo gỡ bao gồm các loại hình: căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, căn hộ thương mại dịch vụ… chưa đảm bảo thủ tục đất đai, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình gắn liền với đất.

Cùng với Quảng Nam, các địa phương có thế mạnh về bất động sản nghỉ dưỡng như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc (Kiên Giang),… cũng đang tập trung tháo gỡ vấn đề cấp sổ cho các dự án đủ điều kiện. Đặc biệt, mới đây, Bộ TN&MT đã có những chỉ đạo quyết liệt về vấn đề này.

Khó “nổi sóng” trong ngắn hạn

Có thể thấy, các bộ ngành, địa phương đang đẩy mạnh tháo gỡ khó khăn cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, sự phục hồi của du lịch cũng là yếu tố để kỳ vọng. Tuy nhiên, nhìn chung phân khúc này được dự báo khó có “sóng lớn” trong ngắn hạn.

Một trong những “nút thắt” vẫn khiến nhiều nhà đầu tư thiếu mặn mà với loại hình này là tốc độ cấp sổ hồng. Chính những vấn đề phát sinh trong quá trình cấp sổ hồng cho các loại hình nghỉ dưỡng khiến phân khúc này chưa thể phục hồi như kỳ vọng.

Điển hình như tại Phú Quốc, sau khi Nghị định số 10 được ban hành, nhiều chủ đầu tư đã rục rịch bung hàng, với kỳ vọng đón “sóng” mới, nhưng đến nay dường như chưa có chuyển biến lớn.

Chia sẻ với VnBusiness, anh Vũ, một “siêu cò” đang nắm thông tin tại nhiều dự án ở Phú Quốc, tiết lộ sức mua nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng và shophouse ven biển trong khu vực đang xuống mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây. Sức tiêu thụ yếu khiến tồn kho chiếm đến 95% rổ hàng hóa của doanh nghiệp.

Đơn cử như một dự án tại bờ Tây của Phú Quốc đang được thiết kế xây dựng với mô hình condotel và shophouse. Dự án có gần 1.000 căn hộ diện tích từ 25 - 55 - 70 - 102 m2, mức giá tham khảo là 4,9-11,7 tỷ đồng/căn condotel, hoặc 17-35 tỷ đồng/căn shophouse.

Chủ đầu tư rục rịch mở hàng, tăng cường quảng bá, tuy nhiên, theo anh Vũ, phần lớn các nhà đầu tư cá nhân còn khá e dè, hỏi nhiều nhưng chốt ít, bởi vấn đề cốt lõi nhất là làm sổ hồng vẫn bị bỏ ngỏ. “Chúng tôi không thể trả lời rõ ràng vấn đề sổ hồng khi khách hàng hỏi”, anh Vũ thừa nhận.

Bên cạnh tốc độ gỡ vướng pháp lý chậm, loay hoay cấp sổ hồng, bất động sản nghỉ dưỡng cũng bị đánh giá hiện diện “mờ nhạt” trong 2 bộ luật chỉnh sửa là Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản. Điển hình, trong Luật Kinh doanh bất động sản, theo thống kê có khoảng 6 lần cụm từ “du lịch” được nhắc đến, nhưng cụ thể loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó chủ lực là căn hộ du lịch (condotel) là gì, định nghĩa, chức năng, quyền sở hữu,… vẫn chưa thực sự rõ ràng.

Tương tự, trong Luật Đất đai sửa đổi vừa được thông qua, các nội dung liên quan đến đất đai gắn với loại hình căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng cũng khá ít. Vấn đề được chờ đợi nhất là cấp “sổ hồng” cho các loại hình thuộc phân khúc này chưa thực sự tường minh.

Chính bởi sự “mờ nhạt” trong hai bộ luật mới, nên theo giới chuyên gia, để bất động sản nghỉ dưỡng thật sự có “danh phận” rõ ràng, chắc chắn sẽ phải tiếp tục chờ đợi các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành và việc này không thể xong trong “một sớm một chiều”.

Với diễn biến từ thực tế, giới chuyên gia dự báo bất động sản nghỉ dưỡng nhiều khả năng sẽ ghi nhận những tín hiệu tích cực, tuy nhiên, những khó khăn sẽ tiếp tục đeo bám phân khúc này ít nhất 2-3 năm tới. Dù có cải thiện về nguồn cung, thanh khoản, song sẽ rất khó để loại hình này lấy lại ánh hào quang đã từng có.

Hưng Nguyên