Sau cú rơi tự do giai đoạn 2022-2023, thị trường địa ốc Đồng Nai - điểm nóng từng hút dòng tiền khổng lồ của nhà đầu tư, nay vẫn đối diện với nhiều bất ổn. Hàng loạt dự án nghìn tỷ ì ạch, động lực chính có thể phải dựa vào phân khúc nhà ở bình dân.
Ông Nguyễn Văn Cường, chuyên gia của VARS tại Đồng Nai, dự báo thị trường bất động sản Đồng Nai sẽ có diễn biến tích cực trong năm 2024. Điều này xuất phát từ động lực như biện pháp gỡ khó của thị trường và niềm tin của khách hàng đang trở lại.
Ì ạch dự án nghìn tỷ
Đặc biệt, thị trường địa ốc Đồng Nai còn đón thông tin tích cực từ làn sóng hoàn thiện hạ tầng sân bay Long Thành, với các tuyến đường kết nối như cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây mở rộng, quốc lộ 51, cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết; Biên Hòa - Vũng Tàu, Dầu Giây - Liên Khương...
Có thể thấy, hạ tầng vẫn đang được kỳ vọng sẽ tạo cú hích cho thị trường bất động sản Đồng Nai. Tuy nhiên, đó vẫn là câu chuyện của tương lai, và kỳ vọng có trở thành hiện thực hay không chỉ có thời gian mới có thể trả lời.
Còn hiện tại, một thực tế dễ thấy là hàng loạt dự án nghìn tỷ của các tên tuổi đầu ngành vẫn đang đối diện nhiều khó khăn, nhiều dự án ì ạch nhiều năm vì những vướng mắc về pháp lý, hoặc chủ đầu tư gặp vấn đề về tiền bạc.
Đơn cử, dự án Khu đô thị Long Hưng (Long Hưng City) nằm ở phía Nam TP Biên Hòa (Đồng Nai), sau gần 16 năm kể từ ngày khởi công, hiện rơi vào cảnh vắng lặng, rất ít người dân sinh sống, hoạt động buôn bán cũng không mấy sôi động.
Các dự án lớn tại Đồng Nai vẫn gặp không ít khó khăn về tiến độ hoặc tỷ lệ lấp đầy...
Long Hưng City có quy mô 277 ha do Dona Coop làm chủ đầu tư. Hạ tầng đã hoàn thiện, vị trí đẹp, song hiệu quả khai thác tại dự án hiện chưa thực sự đáp ứng kỳ vọng của nhà đầu tư. Các dãy shophouse tiền tỷ đa phần cửa đóng then cài, giá đất nền cũng giảm không ít so với thời sốt đất.
“Giá bán các nền đất tại đây đang dao động ở mức 20 - 40 triệu đồng/m2, tùy vào vị trí và tuyến đường. Các lô có diện tích trên dưới 100m2 có giá dao động 1,9-2,5 tỷ đồng, mức giá này đã giảm khá nhiều so với đỉnh, và tương đối thấp so với các dự án trong cùng khu vực”, anh Đức, một môi giới tại Biên Hòa, chia sẻ với VnBusiness.
Đã từng có thời điểm, Long Hưng City được kỳ vọng tăng giá mạnh nhờ những “hàng xóm” đình đám như Izumi City hay đặc biệt là Aqua City, tuy nhiên, chính bản thân các dự án này cũng đang gặp không ít vấn đề.
Như tại Aqua City (xã Long Hưng, TP.Biên Hòa) của Novaland, dù đã được Chính phủ tháo gỡ vướng mắc về pháp lý, nhưng đến nay tốc độ triển khai, hoàn thiện vẫn khá chậm. Nhiều thời điểm, đại công trường gần như không có công nhân, người lao động làm việc.
Đến thời điểm đầu tháng 4/2024, dự án Aqua City mới xây xong phần thô của phân khu The Suite và The Elite. Các phân khu còn lại vẫn đang trong quá trình xây dựng, thậm chí một số phân khu hiện chỉ là bãi đất trống, mới san lấp mặt bằng.
“Nóng” phân khúc bình dân
Tình trạng ì ạch cũng đang xảy ra với dự án khu đô thị thương mại Gem Sky World rộng 92,2 ha, tại xã Long Đức (Long Thành, Đồng Nai), của Đất Xanh Group.
Sau hơn 3 năm triển khai, chủ đầu tư Gem Sky World khẳng định các công trình sẽ hoàn thành vào cuối năm 2024 để bàn giao cho khách hàng. Tuy nhiên, đến nay, do những vấn đề về tài chính, nhiều công trình hạ tầng của dự án vẫn đang bỏ ngang, hàng loạt nhà phố dang dở.
Hay tại dự án Century City tại xã Bình Sơn (Long Thành), do Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh phát triển, nằm trên đường tỉnh lộ 769 gần sân bay Long Thành, hiện cũng vắng người qua lại, nhiều khu shophouse triệu đô từng được cho thuê hàng chục triệu đồng/tháng nay “đắp chiếu”.
Những diễn biến từ thực tế cho thấy khó khăn vẫn đang bủa vây các doanh nghiệp địa ốc từ lớn đến nhỏ ở Đồng Nai, đặc biệt là các chủ đầu tư siêu dự án. Trong bối cảnh đó, thị trường địa ốc khu vực này lại đang chờ đợi động lực đến từ phân khúc nhà ở vừa túi tiền.
Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn Sơn An, nhìn nhận trong thời gian tới, thị trường địa ốc tỉnh Đồng Nai sẽ tìm động lực từ phân khúc nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Đây là lý do kể từ cuối năm 2023 đến nay, doanh nghiệp này tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư một số dự án nhà ở xã hội. Chưa kể, vừa qua, UBND tỉnh ban hành quyết định về quy trình thủ tục rút gọn đối với dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Đây là động thái tích cực cho phân khúc giá rẻ.
Các chuyên gia cũng nhận định, thời gian tới, phân khúc nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Đồng Nai có khả năng phục hồi nhanh hơn. Bởi lẽ, Chính phủ đã có đề án ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội, một phần vướng mắc thủ tục pháp lý, vốn tín dụng đã có hướng tháo gỡ…
Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Đồng Nai Nguyễn Thanh Lâm, có 5 tồn tại ảnh hưởng đến thị trường nhà đất là: điều kiện chấp thuận chủ đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở “vênh” nhau; ít có đơn vị tham gia tư vấn định giá đất cụ thể dẫn đến dự án giao đất nhưng không thể triển khai; quy hoạch phân khu ở tỉnh chưa phủ kín nên khó kêu gọi đầu tư; yêu cầu hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội mới được phân lô bán nền là khó đối với dự án hàng trăm ha và khó thực hiện nhiệm vụ xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại.
Do đó, Hiệp hội kiến nghị sớm thông qua Luật Đất đai sửa đổi, có các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đầu tư để các dự án về nhà ở có thể thực hiện nhanh, giúp doanh nghiệp tiếp cận vốn vay ưu đãi khi thực hiện dự án nhà ở xã hội để sớm khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu nhà ở.
Nhật Minh
Link gốc