Các chuyên gia nhận định rằng nếu duy trì được tăng trưởng kinh tế tốt, lãi suất ổn định, thị trường đất nền từ nay đến cuối năm sẽ tươi sáng hơn, song chưa thể tạo... bước nhảy vọt.

Thị trường đất nền ghi nhận tín hiệu tích cực sau thời gian đóng băng. Ảnh: DH

Đi qua gần hết 6 tháng đầu năm, những biến chuyển liên tục của thị trường bất động sản tiếp tục nhận được nhiều sự chú ý. Trong một chia sẻ mới đây, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property cho biết, thị trường đất nền Hà Nội bắt đầu có nhích nhẹ, song mức giá vẫn đang neo cao. 

 Đất nền rục rịch trở lại

CEO EZ Property cho biết, ở phân khúc đất nền dự án, lượng giao dịch rất thấp, giá giảm sâu, nguồn cung không nhiều. Một số dự án đất nền của các chủ đầu tư đều giãn tiến độ triển khai, bởi thị trường còn xấu. Đất nền ở một số tỉnh thành có giá tăng phi mã giai đoạn qua thì nay càng giảm sâu; còn ở thành phố lớn bắt đầu rục rịch có giao dịch trở lại, tuy không nhiều.

Đối với thị trường Hà Nội, nguồn cung các dự án mới gần như không có, đa phần là nguồn cung từ dự án cũ tập trung chủ yếu ở phía tây (Hoài Đức, Thạch Thất) và phía đông (Gia Lâm, Long Biên).

Trong khi đó, cũng nhiều ý kiến cho rằng dự kiến, 3 bộ Luật quan trọng liên quan đến bất động sản có thể hiệu lực sớm hơn, từ 1/8/2024 thay vì 1/1/2025. Thời điểm gấp rút đang đến gần, thị trường ngày càng xuất hiện rõ nét động thái các nhà đầu tư đổ xô đi săn đất nền tại các khu vực vùng ven, khiến phân khúc này có hiện tượng tăng giá.

Trong đó, quy định siết chặt phân lô, bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3 khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sẽ tác động mạnh mẽ tới cơ cấu phân khúc sản phẩm bất động sản. 

Theo quan sát của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, trong nửa đầu năm, mức giá giao dịch thành công của đất nền giảm từ 20-30% so với đỉnh “sốt”. Hiện giá bán đã đi vào ổn định và không còn dấu hiệu giảm. So với quý 4.2023, giá đất đã tăng khoảng 5%. Riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền với khu công nghiệp, giá tăng 10-20%.

Còn theo báo cáo trước đó của Batdongsan.com.vn, sóng của thị trường đất nền ven Hà Nội bắt đầu “gợn lăn tăn” từ sau Tết Nguyên đán và thực sự nổi sóng mạnh từ đầu tháng 3 đến nay. Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản và những xu hướng mới của Batdongsan.com.vn ghi nhận trong bối cảnh lãi suất xuống thấp, loại hình bất động sản được quan tâm nhất đầu năm 2024 là đất nền.

Cụ thể, trong 65% đáp viên có dự định mua bất động sản trong một năm tới, có tới 1/3 vẫn quan tâm tới đất nền dù đây là loại hình có lượng giao dịch sụt giảm mạnh trong năm 2023. Các diễn biến thực tế của thị trường đất nền ven Hà Nội sau Tết đang phản ánh đúng mối quan tâm của người dùng với phân khúc này khi giá đất và lượng giao dịch có xu hướng tăng lên.

"Cửa sáng" cho người mua ở thực

Trước những diễn biến trên, nhiều chuyên gia dự báo, khi quy định này có hiệu lực, thời gian đầu có thể đẩy giá đất lên cao, nhưng trong dài hạn sẽ giúp thị trường minh bạch, tránh xảy ra sốt ảo. 

Giá đất nền khó tăng đột biến. Ảnh: DH

Ông Đinh Minh Tuấn - Chuyên gia của Guru Property Việt Nam nhận định, khi các bộ luật chính thức có hiệu lực, nguồn cung đất nền sẽ hạn chế bởi việc siết chặt chia lô, bán nền. Lúc này, giá đất có thể bước sang một chu kỳ tăng giá mới. Hơn nữa, theo nghiên cứu, trong các lần điều chỉnh luật trước đây, giá đất cũng chỉ tăng chứ không giảm. Do đó, giai đoạn 2024-2025 có thể là cơ hội cho người dùng cuối cùng, nhất là người có nhu cầu thực.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group cũng cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sớm sẽ tác động nhất định đến thị trường nhà đất nói chung và phân khúc đất nền nói riêng.

Nguồn cung đất nền phân lô có thể giảm mạnh sau năm 2025, trong khi nhu cầu khó giảm trong dài hạn, vì tâm lý người Việt vẫn rất chuộng loại hình bất động sản "tấc đất tấc vàng" này. Đồng nghĩa, khi cung ít - cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên. Theo đó, nhà đầu tư có xu hướng muốn săn lùng, tìm kiếm đất nền giá rẻ trước khi luật mới chính thức có hiệu lực.

Còn theo ông Phạm Đức Toản, về mặt hạn chế, tác động của việc siết phân lô bán nền tại đô thị đặc biệt I, II, III sẽ làm giảm bớt nguồn cung, dẫn đến việc đầu tư đất nền từ khu vực IV trở đi và đất nông thôn sẽ thu hút hơn, gián tiếp kích thích giá ở khu vực này tăng lên.

Song, trong ngắn hạn và trung hạn, ông Toản nhìn nhận là sẽ không còn diễn ra “sốt đất”, thị trường minh bạch hơn. Những động thái gần đây của chính quyền như dự thảo về đánh thuế căn nhà thứ hai, hạn chế giao dịch 5 căn nhà, đều cho thấy việc đầu tư sẽ ngày càng siết chặt, thay vì dễ dàng như trước.

Diệu Hoa-Link gốc