“Chung cư ngáo giá”, “môi giới thổi giá” là những quan điểm xuất hiện ở nhiều cuộc thảo luận về cơn sốt chung cư Hà Nội diễn ra cuối 2023 đến đầu 2024. Nhưng sự thực có đúng như vậy? Và đâu mới là căn nguyên của cơn sốt vừa qua?

Giá chung cư: Ai “ngáo”?

Có một điều không thể phủ nhận rằng không phải đến năm 2024, giá chung cư Hà Nội mới trở nên đắt đỏ. Trên thực tế, giá chung cư Hà Nội đã đắt từ rất lâu, nếu như chúng ta thống nhất hiểu khái niệm “đắt” là cao hơn gấp nhiều lần mức thu nhập bình quân của người dân.

Từ hơn mười năm trước, tình trạng giá nhà nói chung, giá chung cư nói riêng, cao gấp hàng chục lần thu nhập bình quân của người dân đã là một thực tế không tranh cãi. Tình trạng đó tiếp diễn tới ngày nay và có lẽ sẽ còn tiếp diễn thêm nhiều năm nữa.

Vậy tại sao giá chung cư Hà Nội ở thời điểm năm 2024 lại gây ra tranh cãi và hứng chịu nhiều chỉ trích? Câu trả lời chỉ có một, đó là giá chung cư đã đạt đến mức rất cao, cao tới mức dường như vượt quá sự chấp nhận của người tiêu dùng. Người ta cảm thấy vô cùng phi lý khi một căn hộ chung cư ở phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm – một nơi được xem là ngoại thành của Hà Nội - lại có giá lên tới 80 – 90 triệu đồng/m2, một mức giá hầu như chỉ tồn tại ở khu vực trung tâm Thủ đô.

Tuy nhiên, điều tưởng như phi lý đó lại rất có lý, bởi đơn giản là thị trường chấp nhận. Khi thị trường chấp nhận giao dịch ở mức giá đó, mặt bằng giá chung cư đã được xác lập. Và do vậy, không có khái niệm “ngáo” nào ở đây.

Giá chung cư: Tăng vì đâu?

Nhìn rộng dài ra lịch sử phát triển chung cư Hà Nội, không khó để nhận thấy, giá chung cư đã tăng liên tục trong suốt nhiều năm qua. Tính đến quý I/2024, giá sơ cấp chung cư Hà Nội đã có 21 quý tăng liên tiếp, theo thống kê của Savills. Đà tăng bền bỉ này cho thấy động lực tăng trưởng giá rõ ràng đến từ vấn đề nội tại của thị trường, không phải phụ thuộc vào ý chí của bất kỳ ai.

Vấn đề nội tại đó là nguồn cung – cung chung cư Hà Nội cực kỳ khan hiếm. Kể từ năm 2019, nguồn cung chung cư Hà Nội đã giảm dần qua các năm, chủ yếu do vướng mắc pháp lý. Tới năm 2023, nguồn cung mới chỉ còn hơn 10.000 căn, thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Cung giảm mà cầu cao, giá tăng là tất yếu. Và như trên đã nói, chừng nào thị trường còn chấp nhận, thì chừng đó giá chung cư sẽ vẫn còn tăng.

Ngoài câu chuyện cung – cầu, giá chung cư tăng còn do giá vốn phát triển các dự án chung cư tăng theo thời gian. Giá vốn của một dự án bao gồm: chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí thủ tục pháp lý, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí quản lý, chi phí cơ hội, chi phí không chính thức… Tất cả những chi phí này đều tăng, thậm chí tăng rất nhanh. Đơn cử chi phí xây dựng trong 4 – 5 năm qua đã tăng gấp đôi, từ mức 7 – 7,5 triệu đồng/m2 lên hơn 12 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, các dự án chung cư ra mắt trong các năm gần đây được đầu tư rất kỹ lưỡng cả về chất lượng xây dựng – bàn giao lẫn cảnh quan, tiện ích… Chất lượng tương xứng giá tiền, không thể đòi hỏi làm nhà cao cấp lại chỉ được bán với giá bình dân.

Bí mật của cơn sốt

Tuy nhiên, nếu chỉ dừng lại ở các nguyên nhân thuần túy nêu trên, người ta sẽ khó lòng nhìn ra lý do chung cư lên cơn sốt, bởi giá tăng là quá trình, còn sốt lại là hiện tượng. Đã là hiện tượng thì phải có yếu tố đột biến. Và yếu tố đó là dòng tiền.

Một cách trực diện, chung cư Hà Nội lên cơn sốt là do có dòng tiền đầu cơ. Sở dĩ có dòng tiền đầu cơ là vì chung cư là một sản phẩm đầu cơ hoàn hảo – một sản phẩm cung ít, cầu nhiều, giá tăng liên tục, lợi suất cho thuê hấp dẫn và không tồn tại rủi ro mất giá.

Mặt khác, dòng tiền đầu cơ vốn dĩ cũng không có nơi để chảy trong giai đoạn vừa qua, khi lãi tiền gửi quá thấp, chứng khoán không hấp dẫn, trái phiếu quá rủi ro, còn vàng thì mãi gần đây mới nổi sóng. Gặp được sản phẩm đầu cơ hoàn hảo là chung cư, dòng tiền đã lập tức đổ vào.

Chính dòng tiền đầu cơ rất mạnh này đã tạo nên thanh khoản cao vút của các dự án chung cư mở bán mới. Hấp lực quá mạnh của dòng tiền đầu cơ khiến tình trạng khan hiếm nguồn cung trở nên gay gắt, tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lỡ) của người tiêu dùng bị đẩy lên cao, giá bán nhờ đó được nâng lên các tầng nấc mới. Hệ quả là thị trường quay cuồng trong cơn sốt chung cư.

Dù vậy, không thể “kết tội” dòng tiền đầu cơ “lũng đoạn” thị trường chung cư, bởi đầu cơ là một phần tất yếu của kinh tế thị trường. Huống hồ, thị trường bất động sản – về bản chất – là thị trường dành cho những người có tiền và… rất nhiều tiền.

Ai buộc nấy cởi

Nhìn ra yếu tố bản chất tạo nên cơn sốt chung cư Hà Nội, thị trường có lẽ sẽ bớt đi những lời gay gắt về việc chủ đầu tư hay môi giới “thổi giá” hay “làm loạn” giá nhà, dù cho trên thực tế, việc nâng giá kiểu “té nước theo mưa” là hoàn toàn có thể xảy ra. Bởi không một chủ đầu tư hay đơn vị môi giới nào có đủ sức “thổi giá” cả thị trường Hà Nội trong nhiều năm liên tục như vậy.

Vấn đề đặt ra hiện tại là bao giờ cơn sốt chung cư Hà Nội sẽ chấm dứt, hoặc nhẹ hơn là nguội bớt đi? Để trả lời câu hỏi này, cần quay lại với yếu tố căn bản ban đầu: thị trường sẽ còn chấp nhận giá tăng đến đâu?

Những người quan sát thị trường bất động sản đủ lâu đều thấy rõ rằng, hơn mười năm trước, giá chung cư Hà Nội và TP. HCM chênh nhau rất lớn, lên tới trên dưới 50%. Song hiện nay, giá chung cư Hà Nội đã ngang ngửa với TP. HCM, nhờ quá trình tăng giá miệt mài suốt 5 năm qua.

Về cơ bản, diễn biến giá chung cư Hà Nội lặp lại chính xác những gì đã xảy ra tại TP. HCM nhiều năm trước. Hiện tại, giá chung cư TP. HCM đã đi ngang, và đó là một dấu hiệu cho thấy, giá chung cư Hà Nội đang tiến vào vùng đỉnh.

Ghi nhận ở thời điểm giữa năm 2024, giá chung cư Hà Nội đã không còn tăng “sốc”. Điều đó hàm ý rằng giá hiện nay có thể đã chạm đến ngưỡng chịu đựng của thị trường. Tuy nhiên, hiện tượng này không đồng nghĩa với việc giá chung cư Hà Nội sẽ quay đầu giảm trong tương lai. Nhiều khả năng, giá sẽ đi ngang, hoặc giảm theo công thức “tăng 10, giảm 2”. Vì thế, việc chờ đợi để kỳ vọng “mua rẻ” là không có cơ sở chắc chắn.

Sự trông mong có được chốn an cư với giá hợp lý chỉ có thể được hiện thực hóa khi chương trình phát triển nhà ở xã hội được đẩy mạnh, hoặc rào cản kỹ thuật về diện tích tối thiểu của căn hộ thương mại tiếp tục được hạ thấp xuống. Đây đều là những việc nằm trong tay nhà nước.

Nhà nước cũng có thể giảm mặt bằng giá chung cư bằng việc tháo gỡ rào cản pháp lý để tăng cung cho thị trường, nhằm giải “cơn khát” nguồn cung, qua đó giảm yếu tố đầu cơ, cũng như giảm các yếu tố đầu vào trong việc phát triển dự án chung cư để giảm giá thành sản phẩm.

Song, đây đều là những việc đòi hỏi trong dài hạn. Và do đó, trong ngắn hạn, câu chuyện chung cư giá cao hay cơn sốt chung cư nhiều khả năng sẽ vẫn được duy trì.

Ái Châu Tử-Link gốc