Qua nhiều năm, hệ quả từ khái niệm "quy hoạch khu dân cư xây dựng mới" tại các đồ án quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết xây dựng ở TP. HCM đã “đẻ” ra 14.000ha đất trong tình trạng quy hoạch treo.

Có đất không cất được nhà

Các bộ luật hiện nay không có quy định về quy hoạch khu dân cư xây dựng mới. Tuy nhiên, trong các đồ án quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết xây dựng (1/2.000) tại TP.HCM lại có khái niệm: quy hoạch dân cư xây dựng mới. Cũng vì thế, hàng nghìn ha đất của người dân lâu nay phải bỏ trống, hoang hóa, dù rất nhiều người mong mỏi được chuyển mục đích để xây dựng nhà.

Việc “đẻ” thêm loại hình chức năng quy hoạch dân cư xây dựng mới thường được các sở, ngành lý giải là dành quỹ đất để ưu tiên kêu gọi nhà đầu tư xây dựng nhà ở, công trình để phát triển các khu dân cư, khu đô thị đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Do đó, việc cho người dân chuyển mục đích trong các khu vực này sẽ ảnh hưởng đến quá trình kêu gọi đầu tư các khu đô thị hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Tuy nhiên xét về luật, việc tự đưa thêm các điều kiện mới ngoài quy định, đưa ra các thuật ngữ mới theo quy hoạch để phân loại thêm về loại đất là không đúng. Chưa kể, do không làm tốt khâu đầu tư xây dựng (quy hoạch, thực hiện quy hoạch, lập dự án, thu hồi đất…) nên việc kêu gọi chủ đầu tư ở các khu đất này khó khăn, dẫn đến đất của người dân bị “treo” cùng quy hoạch.

Bà Huỳnh Thu (ngụ ở TP. Thủ Đức) cho biết gia đình bà có mảnh đất 250m2 ở phường Linh Đông. Từ năm 2016, bà muốn tách thửa khu đất để cho con cái ở riêng nhưng không được giải quyết vì thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới. “Vì không được tách thửa nên tôi xin phép xây nhà cho thuê để giải quyết kinh tế gia đình. Nhưng khi tôi nộp hồ sơ xin phép xây dựng, địa phương trả lời chỉ cấp phép xây dựng tạm, trong khi các hộ dân khác đều được cấp phép xây dựng chính thức”, bà Thu bức xúc nói.

Trường hợp tương tự là ông Vũ Đình Trung với khu đất khoảng 2.000m2 tại phường Long Thạnh Mỹ, TP. Thủ Đức. Khi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, ông được UBND thành phố trả lời là chưa có cơ sở giải quyết vì "việc chuyển mục đích sử dụng đất tại khu vực phù hợp với quy hoạch dân cư xây dựng mới". Ông Trung cho rằng, việc từ chối hồ sơ là vi phạm các quy định của luật về đất đai, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi người dân. Trong Luật Đất đai, các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định và không có loại hình đất ở dân cư xây dựng mới.

Trên địa bàn thành phố, có không ít người dân bị ảnh hưởng quyền lợi giống như trường hợp nói trên. Theo đại diện Sở Quy hoạch và Kiến trúc, TP. HCM có gần 14.000ha đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới, chủ yếu tập trung trong 310 đồ án quy hoạch được lập, thẩm định và phê duyệt từ năm 2013. Diện tích đất này tập trung chủ yếu tại TP. Thủ Đức, các quận 7, 12, Bình Tân và 3 huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn.

Rối như tơ vò

Nhiều năm qua, đất trong khu quy hoạch dân cư xây dựng mới vẫn chờ UBND thành phố giải quyết theo pháp luật. Nhưng các luật hiện nay không có quy định về khái niệm quy hoạch khu dân cư xây dựng mới nên thành phố càng gỡ lại càng rối.

Ví như năm 2018, tại một cuộc họp của Ban đô thị HĐND TP. HCM, khi biết việc các quận, huyện áp dụng quy định chuyển mục đích đối với quy hoạch dân cư xây dựng mới khác nhau, HĐND thành phố lúc đó đề nghị thống nhất cách làm để gỡ vướng cho dân. Từ năm 2019, Văn phòng UBND thành phố truyền đạt ý kiến của Thường trực UBND thành phố cho phép người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển mục đích sang đất ở đối với khu quy hoạch được duyệt là đất ở nhưng chưa có quyết định thu hồi và chưa có kế hoạch sử dụng đất để nhà nước thu hồi. Sở Tài nguyên - Môi trường và Sở Xây dựng sau đó cũng có công văn đề xuất giải quyết để "gỡ vướng" cho người dân. Tuy nhiên, sau khi họp bàn chung, giữa các sở ngành lại vướng về quan điểm.

Lý do là phía Sở Quy hoạch Kiến trúc cho rằng, trong đồ án quy hoạch khu dân cư xây dựng mới có các chỉ tiêu đất ở, đất cây xanh, đất công trình công cộng… khác nhau. Trách nhiệm của quận, huyện phải lập phương án tổng mặt bằng hoặc quy hoạch chi tiết 1/500 để phân khu quy hoạch đó ra từng khu vực đất. Nếu đất người dân thuộc khu vực đất ở thì chính quyền mới cho chuyển mục đích. Tuy nhiên, các quận, huyện lại "kêu khó" khi không đủ lực để thực hiện quy hoạch 1/500 cho toàn bộ diện tích đất quy hoạch dân cư xây dựng mới. Vậy là, tới nay các cơ quan chức năng vẫn loay hoay trong việc thực thi một loại quy hoạch đất chưa từng có khái niệm đúng luật.

Sớm chuyển đổi để thị trường tăng nguồn cung

Mới đây, Văn phòng UBND TP. HCM đã có thông báo kết luận của Phó chủ tịch Bùi Xuân Cường tại cuộc họp nghe báo cáo về chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất khác sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tại khu vực quy hoạch nhóm nhà ở trong các đồ án quy hoạch phân khu theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị.

Theo đó, ông Cường thống nhất về việc sẽ ban hành văn bản của UBND TP. HCM chỉ đạo thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất khác sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân theo quy định các luật hiện hành, không làm phát sinh quy định mới. Ông Cường giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Tư pháp và các sở, ngành liên quan hoàn thiện nội dung dự thảo văn bản chỉ đạo nói trên, trong đó hướng dẫn cụ thể một số điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Sở Quy hoạch - Kiến trúc xác định rõ cơ sở pháp lý đối với nội dung quy hoạch chức năng đất dân cư xây dựng mới trong các đồ án quy hoạch; đánh giá, nhận định tình hình triển khai thực hiện theo đồ án quy hoạch được duyệt tại các khu vực quy hoạch có chức năng đất dân cư xây dựng mới; tham mưu đề xuất trình UBND thành phố hướng xử lý phù hợp với luật định và tình hình thực tế hiện nay, tránh ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của người dân tại các khu vực này.

UBND thành phố cũng giao Sở Xây dựng rà soát, báo cáo đánh giá tình hình thực hiện công tác cấp phép xây dựng và công tác quản lý sau khi cấp phép xây dựng tại các khu vực quy hoạch có chức năng đất dân cư xây dựng mới trên địa bàn thành phố. Thanh tra thành phố đánh giá nội dung phản ánh, khiếu nại của người dân liên quan đến các khu vực quy hoạch chức năng đất dân cư xây dựng mới.

Theo Luật sư Trần Mạnh Thắng (Đoàn luật sư TP. HCM), việc thành phố xem xét giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất cho người dân tại các khu vực quy hoạch nhóm nhà ở tại các đồ án quy hoạch phân khu theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị, trong đó không phân biệt chức năng quy hoạch khu dân cư hiện hữu hay khu dân cư xây dựng mới tạo được sự đồng thuận cao của người dân.

Vấn đề đặt ra là muốn quy hoạch đất dân cư xây dựng mới không ảnh hưởng đến quyền lợi người dân thì điều quan trọng là phải xác định được thời gian thực hiện quy hoạch và tập trung nguồn lực hoặc kêu gọi đầu tư xây dựng hạ tầng đô thị. Quy hoạch xây dựng mà không có kế hoạch thực hiện thì cũng không ổn, tạo ra quy hoạch "treo".

Còn ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, chia sẻ việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với Luật Quy hoạch 2017 và tạo ra giá trị gia tăng từ chênh lệch địa tô, tạo nguồn thu rất lớn cho ngân sách nhà nước, vừa tạo ra lợi nhuận cho các nhà đầu tư và bảo đảm quyền của người sử dụng đất.

“Thực tiễn tại TP. HCM cho thấy, 1ha đất nông nghiệp chỉ làm ra giá trị khoảng 500 triệu đồng/ha/năm, nhưng 1ha đất công nghiệp, thương mại dịch vụ, đô thị làm ra đến 55 tỷ đồng/ha/năm. Ví dụ quận 7 được tách ra từ huyện Nhà Bè năm 1997 chỉ thu ngân sách nhà nước 97 tỷ đồng, nhưng đến năm 2023 trở thành quận nội thành có khu đô thị mới kiểu mẫu Phú Mỹ Hưng thì đã thu ngân sách lên đến 5.501 tỷ đồng”, ông Châu phân tích.

Cũng theo ông Châu, khái niệm đất dân cư xây dựng mới là tự thành phố trong quá trình làm quy hoạch vẽ ra, không có trong luật, thành phố cần bãi bỏ các cụm khái niệm này trong các văn bản của địa phương và sớm cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để tăng nguồn cung đất đai, tăng thu ngân sách cho thành phố và đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người dân.

Khánh Nam-Link gốc