Từ nửa cuối năm 2023, thị trường bất động sản đã có những tín hiệu chuyển biến tích cực. Nguồn cung từng bước được cải thiện, hàng loạt dự án được gỡ vướng và khởi động trở lại, lượng người tìm mua nhà gia tăng... Đến nay, có thể nói thị trường này đã vượt qua khó khăn nhất và đang có nhiều tiền đề để vươn lên, tạo nền móng cho chu kỳ phát triển mới.

​​​​​​​

Từ thời điểm cuối năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam đã lâm vào cảnh đình trệ. Tình trạng này tiếp tục kéo dài đến nửa đầu năm 2023, chủ yếu do các vướng mắc liên quan đến vấn đề pháp lý của dự án và trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu, huy động vốn từ khách hàng. Doanh nghiệp thiếu vốn, phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai thực hiện dự án; số lượng dự án phát triển nhà ở được chấp thuận mới và hoàn thành giảm mạnh so với các năm trước đây, dẫn đến nguồn cung hạn chế. Trong khi đó, giá nhà lại có xu hướng tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân có nhu cầu mua để sử dụng.

NGUỒN CUNG NHÀ Ở GIẢM MẠNH 

Số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy: trong 6 tháng đầu năm 2023, lĩnh vực bất động sản có mức tăng trưởng thấp hơn so với cùng kỳ năm 2022; đồng thời, còn nhiều khó khăn thách thức về thể chế, nguồn vốn và việc tổ chức, triển khai, thực thi của địa phương… khiến nguồn cung nhà ở giảm mạnh.

Cụ thể, tính trong quý 2/2023, cả nước chỉ có 7 dự án nhà ở thương mại được hoàn thành, bằng 29,17% so với cùng kỳ năm trước; có 986 dự án đang triển khai, bằng 90,38% và 15 dự án được cấp phép mới, bằng khoảng 51,72%. Lượng giao dịch thành công cũng chỉ đạt 43,03% so với quý 2/2022, với 29.725 giao dịch, chủ yếu tập trung ở phân khúc đất nền.

Lượng tìm mua bất động sản toàn quốc giảm khoảng 33% (riêng lượng quan tâm tìm mua đất nền giảm gần 50%). Lượng tin đăng bán bất động sản cũng giảm khoảng 44%.

Tình hình giao dịch trong quý trầm lắng do niềm tin của người mua, nhà đầu tư bị ảnh hưởng và những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất vay vẫn chưa được giải quyết triệt để. Ngoài ra, còn do giá giao dịch nhà ở một số thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM có xu hướng tăng cao, dù thị trường đang chững lại.

Để tiếp tục giải quyết những tồn tại, vướng mắc liên quan đến quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư, nhà ở, bất động sản, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đẩy mạnh công tác phát triển nhà ở xã hội... cũng như các khó khăn, vướng mắc của các dự án bất động sản, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành hàng loạt các chính sách, nhiệm vụ, giải pháp đồng bộ để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản; Tổ công tác (thành lập theo Quyết định số 1435/QĐ-TTg ngày 17/11/2022 của Thủ tướng Chính phủ) cũng đã tiếp nhận, xử lý có hiệu quả các kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp; cùng với đó, trong những tháng cuối năm, việc lãi suất ngân hàng cho vay mua bất động sản được điều chỉnh theo xu hướng giảm, thị trường bắt đầu có chuyển biến tích cực, lượng tìm kiếm giao dịch các phân khúc đất nền, chung cư... có sự phục hồi tốt và nguồn cung từ các dự án mới, giao dịch xuất hiện ngày càng nhiều.

Tổng lượng giao dịch (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền) 6 tháng cuối năm đã tăng 13% so với 6 tháng đầu năm 2023, giúp giảm lượng tồn kho bất động sản nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ và phân khúc đất nền trong các dự án (lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý 4/2023 vào khoảng 16.315 căn, trong đó, chung cư tồn kho 2.826 căn; nhà ở riêng lẻ 5.173 căn; đất nền 8.316 nền. Như vậy, so với quý 3/2023, lượng tồn kho thuộc phân khúc nhà chung cư trong quý 4 bằng khoảng 88,42%; lượng tồn kho thuộc phân khúc đất nền bằng khoảng 115,66% và lượng tồn kho thuộc phân khúc nhà ở riêng lẻ bằng khoảng 78,93%).

Trong khi đó, nguồn cung bất động sản (của dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở) có sự chuyển biến theo xu hướng tăng vào quý cuối năm. So với quý 3/2023 thì trong quý cuối cùng của năm, số lượng dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai bằng 104,26%; số dự án nhà ở thương mại hoàn thành bằng 119,05%; số lượng dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở hoàn thành bằng 188% và số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng là 20 dự án, nhiều hơn 5 dự án. Tuy nhiên, xét về tổng thể, nguồn cung bất động sản trong năm 2023 còn hạn chế so với năm 2022 và chỉ bằng khoảng 32% so với năm 2018 - thời điểm trước khi xảy ra đại dịch Covid-19.

Mặc dù thanh khoản trên thị trường nhà ở dần được cải thiện, với tổng giao dịch qua các quý đạt lần lượt 2.700; 3.700; 5.778 và 5.710 sản phẩm, song con số này vẫn còn rất “khiêm tốn” so với giai đoạn trước đây, khi nguồn cung và lượng giao dịch phân khúc nhà ở năm 2023 chỉ bằng lần lượt 32% và 17% năm 2018.

GIÁ NHÀ Ở TIẾP TỤC NEO CAO

Một điều đáng lưu ý của thị trường bất động sản trong năm 2023 là giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng tại các thành phố lớn. Tại TP.HCM, trong quý 4/2023, một số dự án căn hộ có mức độ tăng giá bình quân so với quý trước là: The Estella (quận 2) tăng khoảng 4,1%, The Opera Residence (quận 2) tăng khoảng 3,9%, Mỹ Khánh 3 (quận 7) tăng khoảng 3,6%, The Art (quận 9) tăng khoảng 3,8%...

Giá bán biệt thự, nhà liền kề tại một số khu vực cũng neo cao, ở mức từ 140 triệu đồng đến trên 400 triệu đồng/m2 như tại các dự án: Mỹ Phú 2, Vinhomes Central Park, Saigon Mystery Villas…

Còn tại Hà Nội, mức độ tăng giá bình quân của phân khúc căn hộ thuộc quận Thanh Xuân là 3,5%; quận Hà Đông tăng khoảng 3,7%; quận Hoàng Mai tăng khoảng 3,8%; quận Nam Từ Liêm tăng khoảng 4,1%...

Giá bán của các sản phẩm biệt thự, liền kề cũng đang ở mức cao. Ví như dự án Mailand Hanoi City, Ciputra Hà Nội, dự án khu đô thị Tây Hồ Tây - Starlake có giá bán từ 160 triệu đến trên 300 triệu đồng/m², mặc dù lượng giao dịch thấp. Thêm vào đó, hàng tồn kho thấp tầng tính đến quý 4 chủ yếu rơi vào phân khúc giá cao, dẫn đến giá bán sơ cấp tăng. Trong đó, giá trung bình của biệt thự tăng 55% theo quý, lên 160 triệu triệu đồng/m2 đất; giá liền kề tăng 3%, lên 194 triệu đồng/m2 đất; giá shophouse tăng 3%, lên 328 triệu đồng/m2 đất.

Việc giá nhà neo cao cộng với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận cư dân đã làm hạn chế cơ hội tiếp cận nhà ở của nhiều người dân đô thị khi tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán trên cả nước liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019, chỉ còn 6% vào năm 2023.

Trên thị trường Hà Nội và TP.HCM hầu như không có dự án mới có giá bán dưới 25 triệu đồng/m2. Nguồn cung các căn hộ phân khúc này chỉ đến từ các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà thương mại tại các tỉnh thành cấp 2, cấp 3. Đặc biệt, phân khúc trung cấp có mức giá tới 40 triệu đồng/m2 cũng bắt đầu khan hiếm tại hai đô thị đặc biệt, gần như chỉ có tại các tỉnh thành lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh... Riêng tại Hà Nội, trong năm qua, lượng căn hộ có giá từ 51-70 triệu đồng/m2 chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% theo năm. Các căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần. Chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng.

Mặc dù càng về cuối năm, nguồn cung càng được đẩy mạnh, nhưng lượng giao dịch không bật tăng như kỳ vọng. Nguyên nhân là do giá bán không phù hợp với khả năng tài chính của đa số người mua, mặt bằng lãi suất giảm nhưng nhà đầu tư, doanh nghiệp vẫn chưa tiếp cận với nguồn vốn tín dụng do không đáp ứng được điều kiện vay vốn; ngân hàng cũng còn quan ngại về việc chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ pháp lý với dự án để hoàn tất thủ tục vay... Điều này vô hình chung ảnh hưởng tới quyết định của khách mua và số lượng nhà được bán, đồng thời lý giải cho thực tế dù lãi suất cho vay đã giảm nhưng tỷ lệ hấp thụ bất động sản vẫn không cao.

Bên cạnh đó, dù đã có nhiều văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư, xây dựng, quy hoạch, nhà ở, kinh doanh bất động sản được nghiên cứu sửa đổi, bổ sung, tuy nhiên, vẫn còn nhiều vướng mắc liên quan đến pháp luật về đất đai, về thủ tục giao đất, cho thuê đất, giải phóng mặt bằng, tính tiền sử dụng đất…tại nhiều dự án, trên nhiều địa phương. Vì thế, một số nguồn cung được nhà đầu tư đặc biệt quan tâm, được kỳ vọng tạo "cú huých" cho thị trường lại không "ra hàng" được do không đáp ứng được yêu cầu pháp lý.

Việc rà soát tháo gỡ và thực hiện thủ tục để triển khai các dự án của các địa phương còn chậm; nút thắt về pháp lý khiến cơ quan quản lý nhà nước thận trọng hơn trong việc phê duyệt dự án cũng khiến doanh nghiệp gặp khó khăn về đầu ra, không có nguồn lực để trả nợ và phát triển dự án mới... Điều đó làm ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản và làm chậm tiến trình hồi phục của thị trường này.

2024: CƠ HỘI NHIỀU HƠN THÁCH THỨC 

Thực tế trên cho thấy các doanh nghiệp bất động sản đã, đang và sẽ còn phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức, đặc biệt là khó khăn về thanh khoản, dòng tiền trong bối cảnh áp lực đáo hạn và trả nợ trái phiếu doanh nghiệp.

Nhiều số liệu thống kê đã chỉ rõ năm 2023 là năm tiếp theo ghi dấu nhiều “cuộc chia ly” trong lĩnh vực bất động sản khi có tới hàng trăm ngàn môi giới bất động sản đã phải bỏ nghề, mất việc, chỉ còn khoảng 20% bám trụ lại được (thông tin từ Hội Môi giới bất động sản). Cụ thể: có 1.286 doanh nghiệp bất động sản đã phải giải thể, tăng 7,7% so với năm 2022 (năm 2022 tăng tới 38,7% so với năm 2021) và 3.705 doanh nghiệp bất động sản ngừng hoạt động có thời hạn, tăng 47,4%. Trong khi đó, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới là 4.725 doanh nghiệp, giảm 45,01% so với năm 2022 (theo Cục Đăng ký kinh doanh, Bộ Kế hoạch và Đầu tư). Ngay trong tháng đầu của năm 2024, cũng có thêm 2.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tạm ngừng hoạt động, bằng 138% so với cùng kỳ. Số doanh nghiệp giải thể là 149 doanh nghiệp, bằng 97,4% so với cùng kỳ (số liệu tổng hợp từ Tổng cục Thống kê)…

Mặc dù gam màu xám vẫn đang chiếm lĩnh bức tranh về thị trường bất động sản, nhưng nhiều chuyên gia nhận định rằng đang có hàng loạt yếu tố tác động tích cực đến thị trường này. Trong đó phải kể đến khoảng 20 cơ chế, chính sách nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản đã được ban hành trong năm 2023 sẽ có độ ngấm và phát huy tác động tích cực tới thị trường trong năm 2024. Động thái hạ lãi suất huy động xuống mức thấp kỷ lục của các ngân hàng trong năm 2023 sẽ khiến cho một lượng tiền không nhỏ đang trú ẩn trong ngân hàng tìm về các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản…

Phan Nam-Link gốc