Sau thời gian dài “nhảy múa”, những biện pháp kiểm soát mạnh tay của cơ quan chức năng và tác động của bảng giá đất mới đang giúp cơn sốt đấu giá đất trên địa bàn Hà Nội dần hạ nhiệt, với giá trúng thấp hơn và số lượng người tham gia cũng có xu hướng giảm.

Năm 2024, đất đấu giá ven Hà Nội trở thành “điểm nóng” với giá trúng đã liên tiếp “lập đỉnh”, khi nhiều khu đất trên 100 triệu đồng/m2. Thậm chí, có cuộc đấu giá đất, “đội lái” cấu kết nâng khống giá lên đến 30 tỷ đồng/m2 rồi bỏ cọc sau đó bị cơ quan điều tra xử lý.

Đấu giá đất hạ nhiệt

Hoạt động đấu giá đất liên tục tăng nhiệt gây ra một sự hỗn loạn với nhiều biến tướng trên địa bàn Hà Nội đến nay đang có dấu hiệu hạ nhiệt. Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất vùng ven đã giảm đáng kể.

Có thể kể đến cuộc đấu giá 26 thửa đất (khu LK2, LK6) thuộc dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá quyền sử dụng đất ở ĐG 31 thôn Yên Quán, xã Tân Phú, huyện Quốc Oai (Hà Nội) vào cuối tháng 12/2024.

Giá khởi điểm cho các lô đất trong phiên đấu giá trên là 4,7 triệu đồng/m2. Kết phiên, giá trúng cao nhất được ghi nhận là 76,7 triệu đồng/m2 (gấp 16 lần khởi điểm) và thấp nhất là 40,7 triệu đồng/m2 (gấp 8,7 lần giá khởi điểm).

Dù vẫn cao ngất ngưởng, song nếu so với phiên đấu giá đất gần nhất trên cùng địa bàn khu ĐG 31 thôn Yên Quán, xã Tân Phú diễn ra cách đó chưa đầy 1 tháng, thì giá đất đã giảm mạnh, khi lô đất có giá trúng cao nhất giảm 18 triệu đồng, tương đương khoảng 20%.

Cơn sốt đấu giá đất đang hạ nhiệt nhưng vẫn cần kiểm soát chặt.

Một ví dụ khác tại các phiên đấu giá đất trên địa bàn huyện Hoài Đức giá trúng đấu giá gần đây cũng giảm mạnh. Theo đó, giá trúng cao nhất của 2 phiên đấu đầu tháng 11/2024 là 103 và 109 triệu đồng/m2, trong khi giá trúng cao nhất của phiên tháng 8/2024 lên tới 133 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tại huyện Phúc Thọ, phiên đấu giá hồi tháng 11/2024 ghi nhận giá trúng cao nhất chỉ 37,6 triệu đồng/m2, bằng phân nửa so với kết quả phiên đấu giá diễn ra 2 tháng trước đó, khi một số thửa cùng khu vực có giá trúng cao nhất lên đến 75 triệu đồng/m2.

Không chỉ mức giá trúng hạ mà số lượng người tham gia các phiên đấu giá gần đây cũng giảm rõ rệt. Cụ thể, nếu hồi tháng 8, 9/2024, nhiều phiên đấu giá thu hút hàng trăm người tham dự, thậm chí có những buổi có trên 1.000 hồ sơ đăng ký, thì nay số lượng người tham gia lẫn hồ sơ đăng ký đấu giá ít đi đáng kể.

Đơn cử, tại huyện Thanh Oai, phiên đấu giá đất ngày 16/11/2024 thu hút 111 người và 400 bộ hồ sơ đấu giá, giảm mạnh so với phiên đấu giá kỷ lục ngày 10/8/2024 khi thu hút tới 1.500 người tham gia và 4.000 bộ hồ sơ.

Cơn sốt đã được kiểm soát?

Những diễn biến thực tế cho thấy cơn sốt đất đấu giá đang bắt đầu được hạ nhiệt, nhờ những giải pháp quyết liệt từ cơ quan chức năng. Điển hình như vụ đẩy giá lên tới 30 tỷ đồng/m2 tại Sóc Sơn, “đội lái” ngay sau đó bị đã bắt khẩn cấp, tạm giữ hình sự để điều tra.

Cùng với các giải pháp xử lý mạnh tay của cơ quan quản lý, việc Hà Nội áp dụng bảng giá đất cũng được đánh giá như “liều thuốc” hạ sốt đất đấu giá.

Theo chuyên gia, những “lỗ hổng” cơ chế, đặc biệt là tình trạng lỗi thời của bảng giá đất trước đây, kéo theo việc chưa kịp điều chỉnh sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, dẫn tới giá khởi điểm thấp cùng quy định về tỷ lệ đặt cọc 20%, đã khiến nhiều tay đầu cơ lão luyện chớp thời cơ, nộp hồ sơ đấu giá ồ ạt, theo phương châm “được ăn cả, ngã cũng mất chẳng đáng là bao”.

Dù hiểu rất rõ “lỗ hổng” đang có, nhưng vì bảng giá đất cũ ở mức thấp khiến các địa phương gặp khó trong việc xác định giá khởi điểm để thực hiện đấu giá đất. Chỉ đến khi bảng giá đất mới được áp dụng, với giá được đánh giá là sát với thị trường giúp Hà Nội dễ dàng hơn trong công tác xác định giá khởi điểm.

“Tỉ lệ tiền đặt cọc cao hơn chắc chắn sẽ khiến các tổ chức, cá nhân có ý định tham gia đấu giá rồi bỏ cọc chỉ để làm giá phải cân nhắc. Ngay cả khi các nhóm đầu cơ không “chùn tay”, thì với mức giá khởi điểm mới, khi người đấu giá bỏ cọc, Nhà nước sẽ có nguồn thu cao hơn để phục vụ mục tiêu an sinh xã hội”, một chuyên gia bày tỏ.

Chia sẻ với VnBusiness ở góc nhìn của môi giới, anh Đăng, một “thổ địa” trong giới mua bán đất nền ở Thanh Oai nhìn nhận, giá đất đấu giá hấp dẫn nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư lướt sóng là bởi hầu hết các lô đất có mức tiền cọc khá thấp, dao động từ 110 - 320 triệu đồng cho mỗi thửa.

“Mức đặt cọc thấp sẽ giúp các nhóm đầu cơ dễ dàng thực hiện kế hoạch “lướt sóng” của mình. Trong trường hợp xấu nhất, nếu lô đất không bán chênh được cho khách hàng, họ có thể bỏ cọc mà không bị thiệt hại quá nhiều. Tuy nhiên, với bảng giá đất mới và sự vào cuộc của cơ quan chức năng, hành vi thao túng, đẩy giá đất đấu giá sẽ phần nào được kiểm soát”, anh Đăng phân tích.

Có thể nói, cơn sốt đất đấu giá đang dần hạ nhiệt, tuy nhiên giới chuyên gia cho rằng vẫn cần thêm giải pháp để kiểm soát chặt chẽ hơn từ cơ quan quản lý trong thời gian tới để ngăn “bệnh cũ tái phát”.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), dự báo năm 2025, nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn. Đất đấu giá tại các khu vực có pháp lý minh bạch, quy hoạch rõ ràng sẽ tiếp tục được săn đón, với giá trúng có thể tăng khoảng 10% so với giá khởi điểm.

Tuy nhiên, theo ông Đính, tình trạng khan hiếm nguồn cung đất nền sạch có thể dẫn đến giá cả tăng cao, đòi hỏi sự giám sát chặt chẽ từ cơ quan quản lý. Để hạn chế tình trạng giá đất đấu giá biến động, cần có các tổ chức định giá chuyên nghiệp để xác định mức giá khởi điểm hợp lý.

Đồng thời, việc nâng mức đặt cọc, quy định chi tiết các hành vi vi phạm và áp dụng biện pháp xử phạt mạnh tay là rất cần thiết. Ngoài ra, các tổ chức và cá nhân vi phạm có thể bị đưa vào danh sách hạn chế tham gia đấu giá, cùng với việc quy định thời gian chuyển nhượng sau trúng đấu giá.

Hưng Nguyên-Link gốc