Không ít nhà đầu tư “ôm” đất nền giá cao trong giai đoạn trước đang kỳ vọng những đợt sóng mới tại vùng ven TP.HCM sẽ mở ra cơ hội thoát hàng, cứu vãn lợi nhuận.

Kể từ giữa năm 2024 đến nay, anh Hà Thanh Bình liên tục “mất ăn, mất ngủ” vì đứng giữa lựa chọn bán “cắt lỗ” hay tiếp tục gồng thêm với lô đất nền nằm tại khu vực gần chợ Cầu Xáng, xã Phạm Văn Hai, huyện Bình Chánh, được mua vào đỉnh sóng cuối năm 2021, giá 3,8 tỷ đồng.

Nước xa chưa cứu được lửa gần

Thời điểm mua vào, anh Bình được “cò” quảng cáo với những lời mỹ miều, như giá đất khu vực này đã tăng hơn 20% kể từ cuối năm 2020, và dự báo có thể tăng 25-40% trong nửa đầu năm 2022. Vì lô đất khá đẹp (theo cảm quan), anh Bình kỳ vọng “lướt sóng” thu tiền về trong 1 năm.

Nhưng rồi thị trường đột ngột lao dốc, anh Bình là một trong số rất nhiều nhà đầu tư trong khu vực này không kịp “vào bờ”, mắc kẹt lại. Cuối năm 2023, sau thời gian dài gồng lãi khoản vay hơn 1 tỷ đồng, anh rao bán cắt lỗ 200 triệu đồng nhằm thu hồi vốn, nhưng bất thành.

Đến đầu năm 2024, thấy thị trường ấm trở lại, các thông tin sốt đất cũng liên tục được thổi bùng lên, anh Bình “quay xe” không muốn bán cắt lỗ nữa, mà kỳ vọng có thể bán hòa vốn hoặc cao hơn giá gốc 100-200 triệu đồng. Nhưng sau 1 năm, đến nay anh Bình vẫn chưa thể thoát được hàng.

Không ít nhà đầu tư đất nền vùng ven đang nín thở chờ sóng lên để thoát hàng, thu hồi vốn.

“Tôi đang bị quay vòng với các thông tin sốt đất, thị trường ấm trở lại, vậy nên nửa muốn cắt lỗ để bán sớm, nửa lại muốn gồng lỗ chờ đợi thêm. Không biết sốt đất đang lan tới đâu, chứ đến khu vực của tôi thì chưa thấy. Hy vọng trong năm 2025 này sẽ thấy”, anh Bình thổ lộ với VnBusiness.

Không chỉ là hiện tượng nhỏ lẻ, làn sóng quay xe dừng thoát hàng nhanh để chờ thị trường nổi sóng khi bước vào chu kỳ mới đang lan ra mạnh mẽ trong giới đầu tư cá nhân đất nền vùng ven TP.HCM.

Như trường hợp của anh Đức, nhà đầu tư tay ngang đang sở hữu lô đất (có một phần thổ cư) tại huyện Hóc Môn từ cuối năm 2021. Lô đất này được anh cùng người bạn góp vốn mua vào với giá 3,5 tỷ đồng. Cuối năm 2022, khi thị trường đóng băng, anh rao bán lỗ với giá 3,1 tỷ đồng nhưng không có người mua. Đến giữa năm 2023, anh hạ giá thêm để thoát hàng nhưng vẫn khó thanh khoản.

Gần 2 năm kể từ ngày rao bán lỗ, lô đất của anh Đức đến nay chưa bán được. Gần đây, với việc TP.HCM áp bảng giá đất mới, phần đất nông nghiệp lên thổ cư dự kiến giá tăng cao khiến nhà đầu tư gốc Bình Dương khá lo lắng, tuy nhiên, sau thời gian rao bán bằng mọi giá, hiện anh và cộng sự đang trong tâm thế chờ thị trường lên, bởi lô đất có vị trí khá đẹp, còn tiềm năng tăng giá.

Nín thở chờ sóng mới

Thực tế cho thấy, việc các nhà đầu tư quay xe dừng thoát hàng bằng mọi giá, thậm chí vay thêm tiền gồng lỗ là có cơ sở. Bởi, hiệu ứng tích cực từ bộ 3 Luật Đất đai, Kinh doanh Bất động sản và Nhà ở, cùng việc áp dụng bảng giá đất mới tăng giá gấp hàng chục lần, đang giúp thị trường ấm lên.

Trong báo cáo quý 4/2024, DKRA Group chỉ ra, nguồn cung sơ cấp đất nền phía Nam tiếp tục khan hiếm, chiếm khoảng 15% trên tỷ trọng cung sơ cấp và giảm khoảng 34% so với cùng kì năm trước.

Tại thị trường thứ cấp ghi nhận sự tăng giá trung bình khoảng 4% so với quý 1/2024, thanh khoản thị trường phục hồi tích cực so với thời điểm đầu năm. Trong đó, giao dịch thị trường tập trung ở nhóm các dự án đầy đủ pháp lý, chủ đầu tư uy tín, đa dạng tiện ích nội ngoại khu.

Trong chia sẻ mới đây, khi dự báo về mức độ biến động giá của phân khúc đất nền trong năm 2025, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, nhận định trong 6 tháng tới, giá đất nền TP.HCM sẽ tăng từ 15-20%, các khu vực tỉnh lân cận, về ngắn hạn cũng sẽ tăng trưởng tối thiểu từ 10-15%.

Đặc biệt, các dự án đất nền cận kề các siêu dự án đã được quy hoạch đầu tư hoặc các hạ tầng giao thông lớn đang xúc tiến triển khai thì mức độ tăng giá có thể cao hơn.

Theo ông Quang, nhu cầu bất động sản trong dân vẫn còn rất lớn. Kể từ khi 3 Luật bất động sản có hiệu lực, nguồn cung nhà đất sắp tới sẽ ngày càng hạn chế. Theo đó những sản phẩm còn sót lại của thời điểm trước đang có lợi thế và sức cầu trong thời gian tới.

Tuy nhiên, ông Quang cũng nhấn mạnh rằng để thị trường đất nền phục hồi hoàn toàn thì cần ít nhất 6-12 tháng. Như vậy, đến hết quý 2/2025, thị trường đất nền sẽ không có nhiều biến động, giá cơ bản đi ngang. Đến quý 3/2025 thì giá đất nền mới “bật tăng”, thanh khoản khởi sắc.

Rõ ràng, các thông tin về quy hoạch, cùng sự hồi phục của thị trường chung theo hiệu ứng của các bộ luật mới, đặc biệt là bảng giá đất mới, đang giúp đà lao dốc của đất nền vùng ven chậm lại, lượng quan tâm tăng vọt, tuy nhiên, thanh khoản nhanh hay chậm lại là câu chuyện đáng bàn.

Nhiều kết quả thăm dò cũng chỉ ra ở hầu hết các khu vực từng là điểm nóng sốt đất ở vùng ven TP.HCM đang có hiện tượng giá tăng trở lại nhưng khó bán. Các giao dịch được thực hiện trên thị trường nhà đất vùng ven hiện tại phần lớn là nguồn hàng giảm giá từ 10-30% so với đỉnh sốt.

Đáng chú ý, nhiều sản phẩm được rao bán từ năm 2023 nhưng đến nay chưa phát sinh giao dịch. Bên cạnh một số nhà đầu tư “quay xe” dừng bán chờ sóng lên, cũng còn không ít nhà đầu tư đuối tài chính buộc phải giảm giá bán để thoát hàng sớm.

Từ những diễn biến thực tế, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư “đuối sức” (không thể trụ vững trong 2 - 3 năm tới) nên cân nhắc thoát hàng sớm, chấp nhận bán hòa vốn, thậm chí cắt lỗ, vì càng đợi lâu sẽ càng thâm hụt nặng.

Ngược lại, với các nhà đầu tư mới, vững dòng tiền, thì đây là cơ hội để “bắt đáy”, săn những sản phẩm tốt, đầy đủ pháp lý. Tuy nhiên, cần tính toán kỹ lưỡng để rót tiền đúng nơi, tránh “bẫy” đất cắt lỗ giá cao.

Theo báo cáo mới nhất của DKRA Group, 2024 là một năm "chạm đáy" của phân khúc đất nền. Thị trường TP.HCM và vùng phụ cận (Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh) hầu như không ghi nhận dự án mới nào được triển khai. Nguồn cung sơ cấp (chủ đầu tư chào bán) gộp cả rổ hàng hiện hữu và tồn kho có khoảng 7.814 sản phẩm, chỉ tăng 1% so với năm trước đó.

Nguồn cung không tăng, sự cạnh tranh ở thị trường sơ cấp ít nhưng thanh khoản đất nền vẫn duy trì mức thấp. Tỷ lệ hấp thụ chưa đến 13% trên tổng nguồn cung, với khoảng 993 sản phẩm được tiêu thụ trong cả năm, con số này thậm chí giảm 15% so với năm 2023 (năm đất nền đóng băng giao dịch). Phần lớn hoạt động mua bán phân bổ ở giai đoạn 6 tháng cuối năm, rơi vào nhóm sản phẩm có mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP.HCM và dưới 25 triệu đồng mỗi m2 ở vùng phụ cận.

Nhật Minh-Link gốc