Thị trường bất động sản Đà Nẵng đang bước vào một chu kỳ sôi động bậc nhất kể từ sau thời kỳ lao dốc hậu đại dịch Covid-19. Những con số tăng trưởng ấn tượng với giá đất nền, căn hộ phục hồi mạnh, giao dịch rầm rộ từ nội đô ra vùng ven.

Tuy nhiên, điều đáng bàn hơn cả không phải là mức tăng, mà là bản chất của sự phục hồi này – liệu đây có phải là một “đợt sóng thật” được nâng đỡ bởi các nền tảng vững chắc, hay chỉ là hiệu ứng tâm lý nhất thời khi dòng tiền đầu cơ quay lại?

Đất nền “bùng nổ”

Nếu phải chọn một phân khúc thể hiện sức sống của thị trường Đà Nẵng rõ nhất, thì đó là đất nền. Từ cuối năm 2024, giá đất tại nhiều trục đường lớn đã khởi sắc, và sang năm 2025, đà tăng trở nên rõ rệt hơn.

Đất mặt tiền trung tâm đang được chào bán 66–70 triệu đồng/m², đất hẻm 25–50 triệu đồng/m², thậm chí khu vực tái định cư dưới chân Bà Nà cũng tăng 10–20% so với đầu năm.

Theo báo cáo tháng 8/2025 của DKRA, nguồn cung đất nền tăng 45%, còn lượng tiêu thụ sơ cấp tăng đến 21,6 lần so với cùng kỳ 2024 – một con số phản ánh thanh khoản bùng nổ. Đáng chú ý, Ngũ Hành Sơn chiếm 100% nguồn cung mới và 98% lượng tiêu thụ sơ cấp, trở thành “điểm nóng” mới trên bản đồ đầu tư.

Thị trường nhà đất Đà Nẵng đang phục hồi rất nhanh, nhưng nhà đầu tư vẫn cần thận trọng sau "sốt sáp nhập".

Những giao dịch như của anh Trần Xuân Lâm – một nhà đầu tư lâu năm tại Hải Châu – minh họa cho xu hướng “bắt đáy” đang lan rộng. “Giá đã giảm 20% so với đỉnh, đây là thời điểm phù hợp để xuống tiền trước đợt sóng mới”, anh Lâm nói.

Cùng lúc, dòng vốn ngoại tỉnh – đặc biệt từ Hà Nội, TP.HCM – cũng đổ mạnh về thành phố biển. Anh Trung, nhà đầu tư từ Hà Nội, vừa mua đất ở Cẩm Lệ với giá 3,2 tỷ đồng và tin rằng vùng ven Đà Nẵng vẫn còn “rất nhiều dư địa”.

Một trong những chất xúc tác quan trọng thúc đẩy thị trường chính là việc sáp nhập hành chính giữa Đà Nẵng và Quảng Nam (cũ) – một bước ngoặt mở rộng không gian phát triển đô thị chưa từng có. Khi “trung tâm” mới hình thành, dòng vốn, hạ tầng, dân cư và nhu cầu an cư đều hội tụ về Đà Nẵng, tạo ra lực hút đầu tư mạnh mẽ.

Khu đô thị Điện Nam – Điện Ngọc là minh chứng sống động. Ngay khi thông tin sáp nhập được xác nhận, giá tại đây tăng nhanh, điển hình như khu số 3 dao động 2,7 tỷ đồng/lô, khu 1A – 1B từ 3,2 đến 4,2 tỷ đồng/lô, và khu số 4 gần FPT City 2,1 – 2,4 tỷ đồng/lô. Tại khu vực Tây Bắc, các dự án Golden Hills, Bàu Tràm Lakeside cũng tăng giá 10–15% chỉ trong nửa năm.

Giữ tỉnh táo trong “cơn sóng lớn”

Rõ ràng, đợt sóng này không đến từ “tin đồn” hay hiệu ứng ảo, mà từ chính sách quy hoạch và hạ tầng thực tế. Đà Nẵng đang được ví von là một “đại công trường” với hàng loạt công trình trọng điểm, như cầu Hòa Xuân mở rộng, cao tốc Đà Nẵng – Kon Tum, khu thương mại tự do Liên Chiểu…

Những yếu tố hạ tầng mang tính bền vững, tạo nền cho thị trường phát triển dài hạn chứ không chỉ bốc đồng ngắn hạn.

Đặc biệt, nếu như trước đây, đất nền luôn chiếm ưu thế tuyệt đối trong danh mục đầu tư của người Đà Nẵng, thì nay, căn hộ đang dần chiếm lại vị thế. Nguồn cung sơ cấp tăng 29%, lượng tiêu thụ gấp 2,2 lần cùng kỳ, tập trung tại các phường Hòa Cường (chiếm 39% nguồn cung) và An Hải (chiếm 58% lượng tiêu thụ).

Sự sôi động của phân khúc căn hộ phản ánh xu hướng dịch chuyển từ đầu tư đất nền sang bất động sản có pháp lý rõ ràng, dòng tiền khai thác ổn định và thanh khoản nhanh. Với sự phát triển mạnh của ngành du lịch, nhu cầu thuê căn hộ lưu trú, khách sạn mini, homestay… tăng cao, tạo sức hút cho sản phẩm nhà ở cao tầng.

Giá bán sơ cấp đang ổn định ở mức cao, thị trường thứ cấp cũng tăng 3–5% so với đầu năm. Đây là tín hiệu tích cực, cho thấy lực cầu ở thực – chứ không đơn thuần là “mua đón đầu” – đang chiếm tỷ trọng lớn.

Dĩ nhiên, khi thị trường tăng tốc, luôn có những lo ngại về “thổi giá” hay “làm giá”. Nhưng theo nhiều chuyên gia, điều đó cần được nhìn trong bối cảnh rộng hơn.

Ông Trần Vũ, đồng sáng lập SPE.R, nhận định: “Nếu tính từ năm 2019 đến nay, giá đất Đà Nẵng chỉ tăng tổng cộng 10–15%, tức là mới vừa vượt đỉnh năm 2019. Nếu tính cả lạm phát, giá trị thực ra gần như đi ngang”.

Nói cách khác, mức tăng 40–60% trong 1,5 năm qua thực chất chỉ là hồi phục sau chu kỳ suy giảm kéo dài 5 năm. Sự bứt phá hiện nay đến từ dòng tiền thực, chứ không phải từ đòn bẩy tài chính hoặc kỳ vọng đầu cơ ngắn hạn.

Khoảng 50–60% nhà đầu tư hiện nay mua để ở hoặc cho thuê, không bán ra – một con số chứng minh rõ tính ổn định của thị trường. Nhiều người mua căn hộ để vận hành khách sạn mini, hoặc đầu tư đất nền chờ hạ tầng hoàn thiện. Chính điều đó giúp thị trường có “nhiệt” mà không “sốt”.

Từ nay đến cuối năm, giới phân tích dự báo thị trường Đà Nẵng sẽ đạt trạng thái “bình ổn tăng trưởng”, tức không bùng nổ ảo nhưng vẫn giữ đà tích cực. Lãi suất vay cố định ở mức 6,8%/năm, chính sách thuế bất động sản thứ hai chưa được áp dụng, là hai yếu tố giúp duy trì tâm lý ổn định.

Rủi ro lớn nhất chỉ nằm ở các dự án pháp lý chưa rõ ràng hoặc nhà đầu tư dùng đòn bẩy quá mức. “Nếu có khả năng tài chính, nên mua nhưng phải quản trị dòng tiền cẩn trọng. Mức trả gốc và lãi vay không nên vượt 70% thu nhập dư hàng tháng. Trong đầu tư, thanh khoản quan trọng hơn lợi nhuận kỳ vọng”, một chuyên gia khuyến cáo.

Hưng Nguyên-Link gốc