Thanh khoản căn hộ tại nhiều tỉnh vùng ven vẫn đang trong tình trạng vô cùng èo uột. Tỷ lệ hấp thụ không có nhiều đột biến trong khi giá đi ngang đang đẩy không ít nhà đầu tư vào tình cảnh bán không được giá, còn giữ lại thì thu không đủ bù chi.

Khảo sát của VnBusiness cho thấy kể từ cuối năm 2024 đến nay, thị trường căn hộ thứ cấp tại một số khu vực ở Bình Dương có hiện tượng giảm 10 - 15% so với cách đây hơn 1 năm. Những người mua nhà trong tầm giá 1,5 - 2,5 tỷ đồng đã có nhiều lựa chọn hơn.

Căn hộ thứ cấp khó bán

Đầu tháng 3/2025, sau thời gian cân nhắc, chị Phương và gia đình quyết định chi tiền mua căn hộ 2 phòng ngủ, rộng 64 m2 tại một dự án nằm ở khu vực Phú Hòa, Thủ Dầu Một, giá 1,9 tỷ đồng.

Chị Phương cho hay, căn hộ được chủ nhà mua vào từ cuối năm 2021, khi giá đạt đỉnh, sau đó được cho thuê. Cách đây khoảng nửa năm, vì lý do tài chính nên căn hộ được rao bán lại với giá 2,2 tỷ đồng, đến sát Tết thì giảm xuống còn 1,9 tỷ đồng, tức mất gần 300 triệu so với giá ban đầu.

“Trước đó, tôi tìm hiểu một dự án nằm trên quốc lộ 13, Thuận An, cũng đang có nhiều căn thứ cấp được chủ cũ rao bán lại với mức giảm từ 100-300 triệu đồng, trong đó có căn giữa năm 2024 giá 1,8 tỷ đồng nay giảm còn 1,5 tỷ đồng, tuy nhiên, vì nhiều lý do nên tôi đã chốt căn hiện tại”, chị Phương nói.

Bất động sản ở tỉnh nhiều dư địa nhưng cũng lắm rủi ro cho nhà đầu tư.

Không chỉ giá bán có xu hướng giảm, thị trường căn hộ ở các tỉnh vùng ven TP.HCM vẫn đang trong tình trạng “giá cao nhưng khó bán”. Đặc biệt, theo DKRA Group, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại khu vực phía Nam chỉ đạt 10%, tức rổ hàng 10 căn thì chỉ bán được 1 căn.

Cụ thể, theo báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận (Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh) của DKRA Group cho thấy trong 2 tháng đầu năm 2025, thanh khoản căn hộ chưa có dấu hiệu khởi sắc, nhất là các thị trường tỉnh.

Trong tháng 1 và 2 vừa qua, các tỉnh phía Nam có 113 dự án căn hộ chào bán với tổng nguồn cung sơ cấp (gồm mở bán mới và tồn kho) hơn 12.000 căn. Nguồn cung dồi dào nhưng sức mua ghi nhận thấp, với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 10%, tương đương 1.188 căn được tiêu thụ.

Bình Dương dẫn đầu thị trường về thanh khoản nhưng cũng chỉ bán được 460 căn, tiếp theo là TP.HCM là 452 căn, Long An khoảng 220 căn, Đồng Nai được 7 căn và Bà Rịa - Vũng Tàu là 13 căn. Nếu so sánh với cùng kỳ giai đoạn 2021-2022, lượng tiêu thụ bất động sản từ năm 2023 đến nay đã liên tục giảm.

Nhà đầu tư “lòng như lửa đốt”

Những diễn biến từ thực tế và kết quả khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị trường đều chỉ ra thị trường căn hộ thứ cấp tại các tỉnh vùng ven TP.HCM vẫn đang gặp nhiều khó khăn. Điều này cũng khiến không ít nhà đầu tư rơi vào cảnh bán không được mà để cũng không xong.

Như trường hợp của anh Đinh Quang Khởi, nhà đầu tư tại TP.HCM, đang sở hữu căn hộ ở Thuận An (Bình Dương) đang rao bán “cắt lỗ” hơn 200 triệu đồng nhưng đến nay chưa thể thoát hàng. Căn hộ này, theo anh Khởi, được mua vào từ năm 2019, bàn giao năm 2022.

“Tôi mua lại căn này từ 1 nhà đầu tư khác với giá 3,9 tỷ đồng, được môi giới đánh giá thấp hơn mặt bằng chung 100-200 triệu đồng và cam kết lãi ít nhất 20% sau khi nhận nhà. Tuy nhiên, gần 3 năm qua giá gần như đi ngang, trong khi cho thuê chỉ được 4-5 triệu đồng/tháng. Cực chẳng đã tôi phải rao bán cắt lỗ hơn 200 triệu đồng, nhưng khách cứ đến rồi đi, có người còn đòi giảm gần 1 tỷ đồng”, anh Khởi chia sẻ.

Bất chấp việc mặt bằng giá căn hộ trên cả nước đang leo thang, những trường hợp buộc phải cắt lỗ như anh Khởi không hiếm. Đây hầu hết là các trường hợp nhà đầu tư non tay, đánh giá sai tiềm năng, thanh khoản thị trường, hoặc dựa quá nhiều vào đòn bẩy tài chính nên bị “ngộp”.

Khó khăn từ thực tế khiến nhiều người đặt ra câu hỏi, liệu các nhà đầu cơ đang “ôm” nhiều căn hộ tại thị trường tỉnh có nên giảm giá mạnh hơn để thoát hàng?

Câu trả lời, theo chuyên gia, là nếu không thể đi đường dài, thì nhà đầu tư nên cân nhắc giảm giá thêm để bán ra, thu tiền về. Thực tế cho thấy đa số nhà đầu tư hiện vẫn chỉ là giảm lãi, hiện tượng cắt lỗ tương đối ít (chủ yếu từ các nhà đầu tư đi vay, gãy đòn bẩy tài chính), nên mặt bằng giá vẫn cao so với giá trị thật.

Ngược lại, với những nhà đầu tư vững tài chính, việc chờ đợi thêm vẫn cho thấy tiềm năng bởi nhu cầu chung cư vẫn đang là rất lớn, trong dài hạn giá vẫn sẽ tăng. Tuy nhiên, cần cân nhắc đến khả năng trong các năm tới, khi nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân tăng lên, khả năng thanh khoản của căn hộ thương mại sẽ bị ảnh hưởng ít nhiều.

TS Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Dat Xanh Services, đánh giá dù vẫn còn nhiều khó khăn, nhưng thị trường đã ở thời kỳ cuối của suy thoái. Thực tế, khi thị trường có dấu hiệu phục hồi, nhà đầu tư cũng nghe ngóng bám sát diễn biến. Thế nên, nhiều chủ nhà bắt đầu "quay xe" không bán cắt lỗ nữa mà cân nhắc đưa ra mức giá bán tốt hơn khi đã xoay xở được về mặt dòng tiền.

Nhìn chung, chung cư vẫn là phân khúc có tiềm năng để đầu tư, vì nhu cầu ở thực của người dân vẫn rất cao. Tuy nhiên, đã qua thời nhà đầu tư ăn lãi kép, vừa cho thuê vừa chờ đợi tăng giá trị tài sản.

Trong khi đó, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, nhìn nhận sau 2 năm tăng đột biến 70-80%, giá chung cư tại các thành phố lớn gần như đã đạt đỉnh, khó có thể tăng cao hơn. Những nhà đầu tư lao vào cơn sốt hiện tại cần cân nhắc thận trọng.

Hưng Nguyên-Link gốc