Trong hai năm gần đây, khi lãi suất tăng vọt, nhiều hộ gia đình Pháp không còn đủ khả năng vay để mua nhà, kể cả với các khoản vay có thời hạn kéo dài đến 30 năm.

​​​​​​​

Lĩnh vực bất động sản Pháp đang rơi vào một cuộc khủng hoảng lớn. Ảnh minh họa: Internet

“Chúng ta chưa từng thấy một cuộc khủng hoảng sâu sắc như vậy trong ngành xây dựng kể từ những năm 1950”, ông Bernard Chanteux, Phó Tổng Giám đốc công ty xây dựng Bouygues Immobilier tại Pháp khẳng định. Ông cho rằng cuộc khủng hoảng này vừa mang tính cấu trúc do không xây dựng đủ nhà ở để đáp ứng nhu cầu, vừa mang tính chu kỳ do người dân Pháp không còn đủ khả năng mua nhà.

Theo báo NouvelObs, nhận định của ông Chanteux được chia sẻ rộng rãi trong ngành bất động sản Pháp, từ các đại lý không bán được hàng, thợ thủ công bị phá sản, nhà cung cấp vật liệu xây dựng cắt giảm nhân sự, đến các nhà phát triển dự án đang hoạt động cầm chừng.... Ngay cả các Bộ trưởng Nhà ở của Pháp, dù đương nhiệm hay tiền nhiệm, cũng đều thừa nhận mức độ nghiêm trọng của cuộc khủng hoảng.
Một vài con số chứng minh cho vấn đề này: số lượng nhà mới được xây dựng mỗi năm tại Pháp đã giảm từ 400.000 căn nhà xuống chỉ còn 260.000 căn nhà vào năm 2024, ghi dấu mức thấp kỷ lục. Theo ông Olivier Sichel, Phó Tổng Giám đốc Caisse des Dépôts -tổ chức tài chính nhà nước đóng vai trò chủ chốt trong phát triển nhà ở xã hội tại Pháp- cơ quan này đã tài trợ cho 40% số nhà ở mới tại Pháp trong năm 2024. Ông nói, nếu không có sự hỗ trợ của Caisse des Dépôts, toàn bộ khu vực tư nhân trong ngành xây dựng Pháp có thể đã hoàn toàn đình trệ.
Báo cáo từ Liên đoàn các nhà phát triển bất động sản Pháp (FPI) cũng cho thấy tình trạng tồi tệ chưa từng có: số lượng căn hộ mới được đưa ra thị trường chỉ đạt 50.600 căn vào năm 2024, giảm một nửa so với năm 2021 và 2022. Sự sụt giảm trong phân khúc nhà ở cao cấp và trung cấp đã kéo theo sự đình trệ của toàn ngành.

Tác động của lãi suất tăng cao

Thông thường, mỗi năm Pháp sẽ xây dựng khoảng 400.000 căn hộ mới, trong đó 1/4 là nhà ở xã hội (HLM). Hệ thống này tạo ra sự luân chuyển hợp lý: khi người thuê nhà ở xã hội chuyển sang nhà ở tư nhân, chỗ trống sẽ được nhường lại cho những người đang sống trong các khu nhà tạm khác. Nhưng hiện tại, chuỗi này đã bị tắc nghẽn nghiêm trọng. Hiện có tới 2,7 triệu đơn xin thuê nhà HLM đang chờ giải quyết.
Báo cáo của Quỹ hỗ trợ nhà ở cho người khó khăn của Pháp chỉ ra rằng tỷ lệ luân chuyển trong nhà ở xã hội đã giảm mạnh, từ 10,3% vào năm 2010 xuống còn 7,9% vào năm 2022. Điều này khiến nhiều gia đình trẻ không thể tiếp cận nhà ở phù hợp, buộc họ phải thuê chỗ ở tạm bợ với giá cao.
Làm thế nào mà thị trường rơi vào tình trạng này? Do nguồn cung nhà ở không đủ, còn giá nhà lại vượt quá khả năng chi trả của người dân? Nguyên nhân chủ yếu là do mất cân đối giữa giá bất động sản và thu nhập. Trong 40 năm qua, thu nhập của người dân Pháp tăng gấp 5 lần, trong khi giá nhà tăng gấp 12 lần.
Trong một thời gian dài, sự tăng giá nhà được hỗ trợ bởi lãi suất vay thấp. Tuy nhiên, trong hai năm gần đây, khi lãi suất tăng vọt, nhiều hộ gia đình Pháp không còn đủ khả năng vay để mua nhà, kể cả với các khoản vay có thời hạn kéo dài đến 30 năm. Vì các nhà phát triển bất động sản chỉ khởi động dự án khi đã có khách đặt trước, nên việc xây dựng cũng bị đình trệ theo.
Theo ông Stephan de Faÿ, Tổng Giám đốc công ty Grand Paris Aménagement, chu kỳ khủng hoảng này là điều tất yếu. Thị trường bất động sản thường trải qua các đợt suy thoái nhỏ mỗi 10 năm và khủng hoảng lớn mỗi 30 năm - lần gần đây nhất là vào năm 1995.

Chi phí xây dựng gia tăng

Một câu hỏi quan trọng đó là tại sao giá nhà đã tăng gấp 12 lần? Nguyên nhân đầu tiên là do thiếu đất xây dựng - chính sách hạn chế đô thị hóa để bảo vệ môi trường khiến quỹ đất trở nên khan hiếm. Thứ hai là chi phí xây dựng tăng - các quy định mới về cách nhiệt, tiếp cận và tiện nghi đã làm tăng chi phí. Thứ ba là do giá đất tăng cao. Theo khảo sát, chi phí mua đất chiếm 35% giá thành một căn hộ tại Pháp. Nhà nước cũng góp phần đẩy giá lên bằng cách bán đất đấu giá thay vì cấp đất với giá ưu đãi.
Bên cạnh đó, một số thị trưởng cũng không muốn cấp phép xây dựng trong khu vực mà họ quản lý, đặc biệt là khi sắp đến kỳ bầu cử, vì lo ngại phản ứng từ cử tri. Khi cấp phép, họ thường ưu tiên các dự án cao cấp hơn là nhà ở xã hội.
Vai trò của chính phủ
Từ năm 2017, Chính phủ của Tổng thống Emmanuel Macron đã không đưa ra biện pháp hỗ trợ nào mang tính đột phá cho ngành xây dựng, khiến nhiều chuyên gia trong ngành bất động sản lên tiếng chỉ trích. Một số chính sách trước đây như chương trình ưu đãi thuế “Périssol” hay “Robien” từng giúp thúc đẩy đầu tư vào bất động sản nhưng đã bị loại bỏ. Chính phủ Pháp cũng bị chỉ trích vì đánh thuế mạnh vào lĩnh vực này, đặc biệt là thuế tài sản bất động sản (IFI).
Tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng sự sụt giảm nguồn cung không chỉ do thiếu ưu đãi thuế. Ông Stephan de Faÿ nhấn mạnh rằng cần tập trung vào việc cắt giảm chi phí xây dựng thay vì chỉ dựa vào chính sách thuế. Ông đề xuất một số giải pháp như: xây dựng theo mô hình công nghiệp hóa, chẳng hạn như việc lắp ráp các bộ phận nhà ở tại nhà máy trước khi đưa đến công trường, giúp tiết kiệm 15% chi phí; tái sử dụng các tòa nhà văn phòng bỏ trống hoặc cải tạo các khu vực cũ; xây dựng theo chiều cao tại các thành phố lớn, tận dụng không gian hiệu quả hơn…

Triển vọng trong tương lai

Sau hai năm giá nhà suy giảm, thị trường bất động sản Pháp dường như đã chạm đáy. Với việc lãi suất vay mua nhà bắt đầu giảm, khả năng chi trả của người mua đang dần hồi phục. Chính phủ Pháp cũng đã có một số biện pháp nhằm kích thích thị trường như khôi phục chương trình vay không lãi suất (PTZ) để hỗ trợ người mua nhà lần đầu; cho phép ông bà hoặc cha mẹ được phép tặng tiền cho con/cháu lên đến 300.000 euro (324.847 USD) mà không bị đánh thuế, giúp các gia đình dễ mua nhà hơn. Ngoài ra, nới lỏng quy định cấp phép xây dựng, kéo dài thời hạn hiệu lực của giấy phép xây dựng cũng là những giải pháp khả thi…
Câu hỏi đặt ra là liệu có một chương trình ưu đãi thuế mới thay thế chính sách “Pinel” hay không. Theo cựu Bộ trưởng Nhà ở Pháp Emmanuelle Wargon, nhà ở là nhu cầu thiết yếu, nên chính phủ cần có chính sách thuế hỗ trợ phù hợp. Tuy nhiên, với tình hình ngân sách thắt chặt hiện nay, việc triển khai một chương trình ưu đãi mới sẽ gặp nhiều khó khăn.
Dù có chính sách nào được đưa ra, hiệu quả sẽ không thể thấy ngay lập tức. Theo ông Bernard Chanteux, phải mất ít nhất từ 4 đến 6 năm để một dự án từ lúc được phê duyệt cho đến khi hoàn thành. Vì vậy, người dân sẽ vẫn phải chờ đợi một thời gian dài trước khi thị trường nhà ở thực sự khởi sắc trở lại.

Đào Dũng-Link gốc