Trong một “cuộc chơi” bất cân xứng, người mua luôn ở thế yếu so với chủ đầu tư, ngân hàng và sàn môi giới, vì vậy phải “nắm dao đằng lưỡi”.

Người mua nhà bị “cho vào túi” như thế nào?

Trong những năm qua, thị trường bất động sản đã chứng kiến đà tăng mạnh mẽ của giá nhà, đặc biệt tại Hà Nội và TP. HCM. Bên cạnh những nguyên nhân khách quan (sự gia tăng của các loại chi phí như: tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, lãi vay hay chi phí không chính thức) giới chuyên gia cho rằng đà tăng giá nhà còn do một yếu tố khác, đó là “game làm giá” của chủ đầu tư.

Trên thực tế, giá sơ cấp hoàn toàn do chủ đầu tư áp đặt và vì vậy, luôn tồn tại xu hướng đẩy giá lên cao để tối ưu hóa lợi nhuận. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và cầu mua lớn, việc đẩy giá càng được đẩy mạnh, nhất là khi thị trường chỉ có một nhóm nhỏ làm chủ nguồn cung.

Mặt khác, việc “thổi” giá còn nhằm làm tăng giá trị tài sản bảo đảm, giúp doanh nghiệp có được nguồn tín dụng lớn hơn. 

Trong “game làm giá” này, môi giới giữ vai trò quan trọng. Các sàn môi giới thường phối hợp với chủ đầu tư tạo ra những “cơn sốt” booking - nhiều khi chỉ là con số ảo, nhằm tạo hiệu ứng “cháy hàng”, kích thích cầu mua và lấy lý do để tăng giá bán. 

Không ít trường hợp, sàn “ôm” hàng bằng cách đặt booking rất sớm và được chủ đầu tư ưu ái, khiến người mua thực khó tiếp cận giỏ hàng gốc và buộc phải mua lại qua sàn với giá cao hơn.

Giá cao buộc phần lớn người mua phải vay ngân hàng. Với khoản vay lớn, thời gian trả nợ kéo dài hàng chục năm, người mua trở thành “con nợ”, bị ràng buộc chặt chẽ vào ngân hàng.

Như vậy, trong cuộc chơi giá nhà, bộ ba ngân hàng – chủ đầu tư – sàn môi giới giữ vai trò chi phối, người mua hoàn toàn ở thế yếu, bị buộc phải chấp nhận luật chơi. Không phải ngẫu nhiên trong 2 năm trở lại đây, từng xuất hiện cả một “phong trào” kêu gọi “ngừng mua nhà để chống ngáo giá” trên mạng xã hội. Điều này cho thấy sự tồn tại của tâm lý phản kháng đối với cuộc chơi giá nhà hiện nay.

Nói với VietnamFinance, TS Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhìn nhận: “Khi ba bên - chủ đầu tư, ngân hàng và môi giới cùng tham gia quyết định nguồn cung và giá bán, người mua thường ở thế thụ động, khó tiếp cận sản phẩm gốc và dễ phải trả giá cao hơn so với giá thị trường thực”.

Ông cũng cảnh báo: “Nhiều gói cho vay mua nhà có ưu hấp dẫn nhưng thực chất chi phí đã được tính hết vào giá bán. Khách hàng vẫn phải trả thông qua giá căn hộ cao hơn. Người mua cần tỉnh táo, đừng chỉ nhìn vào quảng cáo lãi suất thấp”.

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cũng nhận định: “Người mua thường lệ thuộc vào rổ hàng của sàn môi giới, dẫn đến phải mua chênh so với mức chủ đầu tư công bố. Việc chủ đầu tư công bố ‘full booking’ sau mở bán cũng khiến người mua phải chấp nhận mua chênh từ những người đã book trước đó”.

Lối đi nào cho người mua nhà?

Tình trạng bất cân xứng trong mối quan hệ giữa người mua và bộ ba ngân hàng – chủ đầu tư – sàn môi giới đặt ra vấn đề: làm thế nào để bảo vệ cho cho người mua?

TS Trần Xuân Lượng nhấn mạnh: “Luật hướng đến bảo vệ người mua – bên yếu thế. Tuy nhiên, nhà nước chưa kiểm soát được giá một cách hiệu quả. Vì vậy, vai trò của nhà nước cần được nâng cao, đơncử có một phương cách để công khai minh bạch chi phí cấu thành giá bất động sản: tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, thuế… Nếu rõ ràng, người mua sẽ xác định được giá trị thực của sản phẩm, tránh rơi vào ma trận làm giá”.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, cho rằng: “Nhà nước cần điều tiết nguồn cung, khống chế giá, rút ngắn thời gian chuyển nhượng và đẩy nhanh thủ tục đầu tư. Khi cung cải thiện, thị trường sẽ cân bằng trở lại, người mua bớt áp lực”.

Thực tế cũng cho thấy, nhà nước đang đẩy mạnh việc tăng cung nhà ở xã hội, nhằm giảm áp lực khan cung - đẩy giá trên thị trường. Dù vậy, biện pháp này sẽ mất nhiều thời gian. Trong ngắn hạn, một chính sách thuế bất động sản “trúng đích” được cho là sẽ tạo ra tác động đáng kể, kìm hãm tâm lý đầu cơ và phần nào hạ nhiệt giá nhà.

Linh Chi-Link gốc