Khi tín dụng bất động sản được tái cơ cấu theo hướng kiểm soát rủi ro và ưu tiên nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội cùng phân khúc giá phù hợp đang trở thành “điểm đến” mới của dòng vốn ngân hàng.

“Van điều tiết” dòng tiền

Dòng chảy tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam đang có sự biến chuyển mạnh mẽ. Giai đoạn trước, dòng tiền chủ yếu vận hành theo logic vốn chảy mạnh vào các phân khúc có biên lợi nhuận cao như bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng hay khu đô thị quy mô lớn.

Trong bối cảnh hiện nay, hệ số rủi ro tín dụng đã trở thành “van điều tiết” quyết định dòng vốn sẽ chảy vào đâu (Ảnh minh hoạ)

Đến nay, cơ quan quản lý bắt đầu chuyển từ tư duy mở rộng tín dụng để kích thích tăng trưởng sang kiểm soát chất lượng tín dụng và tối ưu hóa hiệu quả sử dụng vốn. Trong quá trình đó, hệ số rủi ro tín dụng (Credit Risk Weight- CRW) trở thành công cụ điều tiết quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng cho vay, chi phí vốn và chiến lược đầu tư của toàn bộ thị trường bất động sản.

Phân tích sâu hơn về yếu tố này, ông Phan Lê Thành Long, Chuyên gia tài chính cho biết trong quản trị ngân hàng hiện đại, CRW vốn chỉ là một chỉ số kỹ thuật dùng để đo mức độ rủi ro của tài sản. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, nó đã trở thành “van điều tiết” quyết định dòng vốn sẽ chảy vào đâu và phân khúc nào sẽ bị siết lại.

Cơ chế này liên quan trực tiếp đến quy định về hệ số an toàn vốn tối thiểu (CAR) của ngân hàng ở mức 8%. Theo nguyên tắc này, khoản vay càng rủi ro thì ngân hàng càng phải dùng nhiều vốn tự có để bảo đảm an toàn hệ thống.

"Ví dụ, với một dự án bất động sản thuộc nhóm rủi ro cao có CRW 200% như nhà ở cao cấp, văn phòng, trung tâm thương mại hay kho bãi, để cho vay 100 đồng, ngân hàng phải dành tối thiểu 16 đồng vốn tự có để đáp ứng CAR. Trong khi đó, nếu dự án thuộc nhóm có hệ số rủi ro thấp hơn, giả sử khoảng 120%, ngân hàng chỉ cần khoảng 9,6 đồng vốn tự có cho cùng quy mô tín dụng.

Sự khác biệt này tưởng như chỉ là bài toán kỹ thuật, nhưng trên thực tế lại tác động rất lớn đến khả năng mở rộng kinh doanh của ngân hàng. CRW 200% gần như làm “co hẹp” một nửa khả năng cung ứng tín dụng của ngân hàng nếu so với các khoản vay có hệ số rủi ro thấp hơn trên cùng một lượng vốn chủ sở hữu.

Điều này dẫn tới một hệ quả quan trọng, nếu ngân hàng tập trung quá lớn vào các tài sản CRW cao, hệ số CAR sẽ nhanh chóng bị bào mòn. Khi đó, ngân hàng buộc phải hạn chế tăng trưởng tín dụng hoặc phải tăng vốn để tiếp tục cho vay.

Không chỉ vậy, lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) cũng bị ảnh hưởng mạnh. Nguyên nhân là vì ngân hàng phải “giam” lượng vốn lớn hơn cho cùng một khoản vay, khiến hiệu quả sử dụng vốn giảm xuống đáng kể”, ông Long phân tích.

Trong bối cảnh tín dụng ngày càng được quản lý chặt, đây là lý do khiến các ngân hàng bắt đầu thay đổi chiến lược danh mục. Thay vì đổ vốn mạnh vào các phân khúc cao cấp như trước, họ có xu hướng chuyển dần sang những nhóm tài sản được ưu tiên chính sách và có hệ số rủi ro thấp hơn.

Thị trường phân cực mạnh

Nhìn lại thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2022-2025, nhóm chuyên gia tại AFA Capital chỉ ra sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài, thị trường đạt đỉnh giao dịch vào quý I/2022. Khi đó, tín dụng tăng mạnh, thanh khoản cao và nhu cầu mua nhà ở thực đóng vai trò dẫn dắt. Đặc biệt, tín dụng vay mua nhà của cá nhân trong giai đoạn này đạt mức tăng trưởng cao nhất nhiều năm, phản ánh nhu cầu ở thực khá mạnh của thị trường.

Từ nay đến 2030, thị trường sẽ bước vào quá trình phân tầng vốn rõ rệt. Dòng tiền sẽ không còn phân bổ đại trà mà được định tuyến theo mức độ ưu tiên chính sách và hiệu quả kinh tế thực.

Tuy nhiên, sau đó thị trường nhanh chóng bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh bởi nhiều nguyên nhân cùng lúc như siết tín dụng, khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp, lãi suất tăng cao và thanh khoản suy giảm. Điều đáng chú ý là dù thị trường khó khăn, tỷ trọng tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ toàn nền kinh tế lại không giảm mà tiếp tục tăng.

Theo dữ liệu từ VIS Rating và các báo cáo thị trường, dư nợ tín dụng bất động sản giai đoạn 2022-2024 dao động khoảng 21-22% tổng dư nợ nền kinh tế. Đến năm 2025, tỷ lệ này đã vượt mốc 25%.

Nếu như năm 2022, tín dụng vay mua nhà của cá nhân tăng mạnh nhờ nhu cầu thực, thì đến năm 2025, tăng trưởng tín dụng lại chủ yếu đến từ phía chủ đầu tư. Cụ thể, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng vọt lên trên 50%, trong khi tín dụng cho người mua nhà tăng chậm đáng kể.

Ông Phan Lê Thành Long giải thích khoảng cách này cho thấy dòng tiền đang chảy mạnh vào phía “sản xuất bất động sản”, nhưng không đi cùng với khả năng hấp thụ thực tế của thị trường. Các doanh nghiệp được cấp vốn để phát triển dự án, nhưng người mua cuối cùng lại khó tiếp cận tín dụng hơn. Kết quả là lượng hàng tồn kho giá trị lớn ngày càng tăng, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và nghỉ dưỡng. Khi sản phẩm không tiêu thụ được, các khoản vay dự án sẽ dần trở thành áp lực đối với chất lượng tài sản của ngân hàng.

Vị chuyên gia nhận định, nếu dòng tiền chỉ tập trung vào phía chủ đầu tư mà không hỗ trợ tương ứng cho phía người mua, thị trường sẽ rơi vào trạng thái thừa cung tài chính nhưng thiếu cầu thực. Đây cũng là nguyên nhân khiến Thủ tướng Chính phủ trong cuộc họp mới đây, đã yêu cầu kiểm soát tín dụng theo từng loại hình bất động sản thay vì áp dụng cơ chế chung như trước.

Trong chu kỳ mới, những doanh nghiệp tiếp tục phụ thuộc vào phân khúc cao cấp hoặc nghỉ dưỡng sẽ phải đối mặt với chi phí vốn ngày càng cao, áp lực thanh khoản kéo dài và điều kiện tín dụng khắt khe hơn. Ngược lại, các doanh nghiệp chuyển hướng sớm sang nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp sẽ có lợi thế lớn về tốc độ giải ngân, chi phí vốn và khả năng mở rộng quy mô.

Đặc biệt, với quy định các khoản giải ngân thuộc gói 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội sẽ không bị tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng hàng năm của ngân hàng. Đây được xem là lợi thế “Infinite Room” (khả năng mở rộng tín dụng gần như không bị giới hạn bởi room tăng trưởng truyền thống).

Ngân hàng nào tận dụng được cơ chế này sẽ có khả năng mở rộng dư nợ nhanh hơn phần còn lại của thị trường mà vẫn không vi phạm các giới hạn an toàn vốn. Bên cạnh đó, việc nâng mức thu nhập của người vay mua nhà ở xã hội từ 15 triệu đồng lên 25 triệu đồng/tháng cũng tạo ra tác động rất mạnh.

Về phía ngân hàng, nhóm khách hàng có thu nhập 25 triệu đồng thường có hồ sơ tín dụng ổn định hơn, giảm nguy cơ phát sinh nợ xấu. Về phía chủ đầu tư, quy mô khách hàng đủ điều kiện mua nhà được mở rộng đáng kể, giúp cải thiện thanh khoản và đẩy nhanh vòng quay vốn.

“Từ nay đến 2030, thị trường sẽ bước vào quá trình phân tầng vốn rõ rệt. Dòng tiền sẽ không còn phân bổ đại trà mà được định tuyến theo mức độ ưu tiên chính sách và hiệu quả kinh tế thực. Trong một thị trường mà vốn ngày càng bị kiểm soát chặt, khả năng thích nghi với cấu trúc tín dụng mới sẽ quyết định doanh nghiệp nào trở thành người dẫn đầu trong chu kỳ phục hồi tiếp theo”, ông Long cho biết.

Link gốc