Trước thực trạng thị trường bất động sản nhiều lần chao đảo bởi các phiên đấu giá đất với mức trúng vượt xa giá trị thật, Bộ Tư pháp vừa đưa ra đề xuất tăng tiền đặt cọc trong các phiên đấu giá đất từ mức tối đa 20% hiện nay lên tới 50%.

Đề xuất ngay lập tức thu hút sự quan tâm, bởi nó được kỳ vọng sẽ là “thuốc đặc trị” với căn bệnh thao túng giá đất. Câu hỏi lớn được đặt ra là liệu giải pháp kỹ thuật này có đủ sức mạnh để chặn đứng hành vi trục lợi, hay chỉ là một giải pháp tình thế chưa chạm đến căn nguyên của vấn đề.

Kỳ vọng “thuốc đặc trị”

Theo Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp), nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng bỏ cọc là do giá khởi điểm của nhiều lô đất thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Kéo theo đó, mức tiền đặt trước cũng thấp – chỉ khoảng 10% đến 20%.

Hệ quả là nhiều nhà đầu cơ nộp hồ sơ ồ ạt, sẵn sàng trả giá cao gấp 20–30 lần giá khởi điểm. Một khi “kịch bản” trúng giá không đem lại lợi nhuận, giới đầu cơ đơn giản chọn… bỏ cọc. Khoản tiền mất đi thường không đáng kể so với lợi ích tiềm năng nếu bán chênh thành công.

Thực trạng trên khiến nhiều phiên đấu giá tại không ít địa phương trở thành “trò chơi may rủi” của giới đầu cơ, thay vì công cụ phân bổ đất đai công bằng, minh bạch. Không ít địa phương rơi vào cảnh “đất không bán được, nhà nước không thu được tiền, doanh nghiệp và người dân thì lỡ kế hoạch sản xuất, kinh doanh”.

Tăng tiền đặt cọc được kỳ vọng giảm tình trạng thao túng đấu giá đất.

Trước tình hình đó, Bộ Tư pháp đề xuất nâng mức tiền đặt trước tối đa lên tới 50% giá khởi điểm, thấp nhất là 10%. Đồng thời, người trúng đấu giá nhưng không hoàn thành nghĩa vụ tài chính có thể bị cấm tham gia các phiên đấu giá trong thời gian từ 6 tháng đến 5 năm, đồng thời phải bồi thường toàn bộ chi phí phát sinh.

Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú cho rằng, mức cọc cao sẽ tạo tác dụng răn đe mạnh mẽ. Người tham gia sẽ không dám bỏ cọc vì thiệt hại quá lớn.

Ở thực tế địa phương, anh Đăng – một môi giới đất nền tại Thanh Oai (Hà Nội) – chia sẻ trước đây, chỉ cần bỏ ra 200–300 triệu là có thể tham gia đấu giá một lô đất. Nếu bán chênh thành công thì lợi nhuận lớn, còn không bán được thì bỏ cọc cũng không thiệt bao nhiêu.

“Nhưng khi bảng giá đất mới được áp dụng cùng với các quy định kiểm soát chặt hơn, đặc biệt là tăng tiền đặt cọc, tôi nghĩ tình trạng “thổi giá” sẽ bớt nhiều”, anh Đăng nói với VnBusiness.

Nhiều chuyên gia cũng đồng tình rằng nâng cọc có thể hạn chế phần nào tình trạng “thổi giá”. Khi đặt cọc lớn, những cá nhân, nhóm đầu cơ sẽ phải cân nhắc kỹ trước khi lao vào các cuộc “đấu giá bằng mọi giá”.

Ngay cả khi nhóm đầu cơ vẫn chấp nhận bỏ cọc, thì với mức giá khởi điểm mới, số tiền cọc mà Nhà nước thu được cũng cao hơn, có thể bù đắp phần nào cho thất thoát và phục vụ an sinh xã hội.

Cần “liều thuốc” đúng bệnh

Đề xuất nâng mức cọc tối đa lên 50% giá khởi điểm mang lại nhiều kỳ vọng, nhưng cũng có không ít ý kiến băn khoăn. Thứ trưởng Bộ Tư pháp Phan Chí Hiếu lưu ý rằng nếu để các địa phương áp trần cứng, rất có thể sẽ dẫn đến tình trạng không có người tham gia đấu giá, hoặc chỉ còn các doanh nghiệp lớn có tiềm lực tài chính mới đủ khả năng “đặt cửa”.

“Điều này vô tình tạo ra rào cản, làm mất đi tính cạnh tranh lành mạnh của cơ chế đấu giá. Hơn nữa, nguyên nhân chính của việc bỏ cọc là giá khởi điểm quá thấp so với thị trường. Nếu định giá sát thị trường hơn, mức cọc 20% cũng là một con số rất lớn mà không ai dám coi thường”, ông Hiếu phân tích.

Thực tế, với bảng giá đất cũ, nhiều địa phương gặp khó khi xác định giá khởi điểm. Chính lỗ hổng này khiến giới đầu cơ có cơ hội “tận dụng” để lướt sóng. Chỉ đến khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực và các địa phương ban hành bảng giá đất mới tiệm cận với thị trường, việc định giá khởi điểm mới dần bớt lệch lạc.

Giới chuyên gia nhận định, nâng mức đặt cọc chỉ là một biện pháp trong chuỗi giải pháp tổng thể nhằm kiểm soát tình trạng thao túng. Bộ TN&MT trước đó chỉnh hoạt động đấu giá đất, trong đó nhấn mạnh vai trò của việc điều chỉnh hợp lý giá đất trong bảng giá đất làm cơ sở định giá khi đấu giá, và tăng cường nguồn cung đất ở, nhà ở.

Ở góc độ nhà đầu tư, anh Lại Đức Lâm (Hà Nội) cho rằng đấu giá đất vốn là một cơ chế tốt để hâm nóng thị trường và tạo nguồn thu cho Nhà nước. Nhưng để đấu giá phát huy đúng tác dụng, cần có “các biện pháp mang tính kỹ thuật về giám sát và kiểm soát”, thay vì chỉ trông vào mức tiền đặt cọc.

Thực tế cho thấy, mức đặt cọc thấp đúng là “mảnh đất màu mỡ” cho giới đầu cơ thực hiện chiến thuật “được ăn cả, ngã về không cũng chẳng mất bao nhiêu”. Việc nâng tỷ lệ cọc chắc chắn sẽ khiến họ cân nhắc nhiều hơn, nhưng nếu chỉ dừng lại ở biện pháp này thì chưa đủ.

Tựu trung lại, đề xuất nâng mức đặt cọc lên 50% rõ ràng là biện pháp mạnh tay, thể hiện quyết tâm của cơ quan quản lý trong việc lập lại trật tự trên thị trường đấu giá đất. Tuy nhiên, để “căn bệnh” thổi giá không tái phát, cần sự phối hợp đồng bộ của nhiều giải pháp, từ định giá sát thực tế, minh bạch thông tin quy hoạch, đến xử lý nghiêm hành vi vi phạm.

Tăng cọc có thể chặn phần nào những chiêu trò “lướt sóng”, nhưng chỉ khi đi kèm với bộ giải pháp toàn diện, thị trường đấu giá đất mới thật sự trở về đúng vai trò công cụ minh bạch, hiệu quả để khai thác và phân bổ nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế – xã hội.

Hưng Nguyên-Link gốc