Thị trường mua bán – sáp nhập (M&A) bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một giai đoạn sôi động hiếm có, với cả doanh nghiệp trong nước và nước ngoài đều tích cực tham gia.

Báo cáo mới nhất của Grant Thornton Việt Nam cho thấy, tổng giá trị M&A tại Việt Nam trong 8 tháng đầu năm 2025 đạt xấp xỉ 4,8 tỷ USD, tăng 21% so với cùng kỳ 2024. Quy mô thương vụ trung bình đạt 42 triệu USD, cao hơn 15% so với giai đoạn 2022–2023, cho thấy dòng vốn ngày càng đổ mạnh vào các thương vụ lớn.

Bùng nổ các thương vụ lớn

Riêng trong tháng 8/2025, thị trường ghi nhận 18 thương vụ M&A với tổng giá trị khoảng 2,23 tỷ USD. Con số này thấp hơn về lượng so với tháng 7 nhưng giá trị lại tăng vọt nhờ hàng loạt thương vụ tái cấu trúc và hợp tác chiến lược.

Nổi bật nhất chính là thương vụ VinFast Auto Ltd. thành lập Công ty CP Nghiên cứu và Phát triển Novatech, sau đó bán 62% cổ phần cho Chủ tịch Vingroup Phạm Nhật Vượng.

Thương vụ trị giá 1,52 tỷ USD này giúp ông Vượng nắm giữ 62,32% vốn điều lệ Novatech, trong khi VinFast vẫn sở hữu gần 100% quyền biểu quyết. Đây không chỉ là thương vụ lớn nhất từ đầu năm mà còn phản ánh chiến lược tái cấu trúc sâu rộng trong tập đoàn Vingroup.

M&A bất động sản đang sôi động với nhiều thương vụ bom tấn.

Cùng thời điểm, một loạt thương vụ khác cũng thu hút sự chú ý. Appirits Inc. (Nhật Bản) chi khoảng 241 triệu USD thâu tóm công ty công nghệ Bunbu, trong khi HD Korea Shipbuilding & Offshore Engineering (Hàn Quốc) mua lại Doosan Vina với giá 210 triệu USD, biến Quảng Ngãi thành trung tâm sản xuất cần cẩu cảng quy mô khu vực.

Cũng trong tháng 8, Tập đoàn SSG chi 507 tỷ đồng để nắm gần 12% cổ phần Seaprodex, nhắm tới quỹ đất vàng của doanh nghiệp này. Gelex cũng chi 619 tỷ đồng thâu tóm dự án khu dân cư cao cấp tại Cần Giờ, TP.HCM, trong khi Sun Group mua lại dự án Constrexim Complex tại Hà Nội với giá 195 triệu USD, đổi tên thành Sun Feliza Suites.

Những diễn biến thực tế cho thấy các doanh nghiệp trong nước đang “áp đảo” về số lượng và khả năng ra quyết định nhanh, tận dụng am hiểu thị trường để tích lũy quỹ đất. Tuy nhiên, theo Savills Việt Nam, chính các nhà đầu tư ngoại mới là những chủ nhân của các “bom tấn” M&A, nhờ tiềm lực tài chính dồi dào và chiến lược dài hạn.

Điển hình, SkyWorld (Malaysia) sau khi mua Công ty CP Thuận Thành (350 tỷ đồng) đã tiếp tục ký kết mua lại doanh nghiệp sở hữu dự án 9.443 m² tại phường Lái Thiêu, TP.HCM – một dự án có thể triển khai sớm do đã hoàn thiện pháp lý tỷ lệ 1/500.

Trước đó, nhiều doanh nghiệp Việt như Hà Đô, Phú Đông Group, MIK Group hay Khải Hoàn Land từng quan tâm dự án Sai Gon - Thuan An Central nhưng rút lui vì giá chào bán lên tới 900 tỷ đồng.

Ngoài SkyWorld, nhiều đại gia ngoại khác cũng rót vốn mạnh tay, như Capitaland chi 553 triệu USD mua lại dự án từ Becamex IDC tại Bình Dương, Sumitomo Forestry cùng Kumagai Gumi và NTT Urban Development hợp tác với Kim Oanh Group phát triển The One World, hay Nishi Nippon Railroad mua 25% dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long.

Triển vọng cuối năm 2025

Các chuyên gia đánh giá doanh nghiệp nội chiếm ưu thế ở “độ phủ” giao dịch, nhưng những thương vụ tỷ USD hay các dự án quy mô lớn lại chủ yếu thuộc về nhà đầu tư nước ngoài.

“Sự tham gia ngày càng sâu của các tập đoàn quốc tế giúp Việt Nam tiếp cận công nghệ, quản trị và vốn, tạo đòn bẩy để nâng cao năng lực cạnh tranh”, ông Phạm Tấn Công – Chủ tịch VCCI nhận định.

Tuy nhiên, thị trường M&A bất động sản vẫn đối diện nhiều rủi ro khi chi phí đất cao, tiền sử dụng đất biến động, thủ tục pháp lý kéo dài. Ông Ngô Quang Phúc – Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, tiền sử dụng đất hiện là “ẩn số” lớn, đôi khi cao ngang với chi phí mua quỹ đất, khiến bài toán lợi nhuận trở nên khó lường.

Theo DKRA Group, bên bán đang nắm thế chủ động do quỹ đất đẹp và dự án hoàn thiện pháp lý ngày càng khan hiếm. Điều này khiến giá chào bán bị đẩy lên, hạn chế sự tham gia của doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Savills Việt Nam dự báo thị trường M&A sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực từ nay đến cuối năm, đặc biệt ở các lĩnh vực năng lượng tái tạo, logistics và fintech.

Cải cách pháp lý, chiến lược ngoại giao kinh tế và dòng vốn tìm kiếm giá trị bền vững sẽ là động lực thúc đẩy. Các hình thức hợp tác phát triển, chuyển nhượng theo giai đoạn, hay M&A từng phần sẽ phổ biến hơn, nhằm tối ưu hóa dòng vốn và giảm áp lực tài chính.

Ngoài ra, việc sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh được cho là sẽ mở ra không gian mới cho dòng vốn M&A, nhất là ở các khu vực có vị trí chiến lược.

Với sự tham gia mạnh mẽ của cả doanh nghiệp nội lẫn ngoại, cùng các thương vụ bom tấn liên tiếp xuất hiện, thị trường M&A bất động sản Việt Nam đang khẳng định vị thế là một “điểm nóng” trong khu vực.

Dù còn nhiều thách thức, nhưng triển vọng dài hạn được đánh giá tích cực, hứa hẹn bức tranh sôi động hơn trong giai đoạn cuối 2025 và các năm tiếp theo.

Hưng Nguyên-Link gốc