Bên cạnh câu chuyện lãi lớn trong quý 2/2022, khoản nợ hơn 8.000 tỷ đồng (cao hơn vốn chủ hữu) của CTCP đầu tư Nam Long (được ví như “đại gia” địa ốc mới nổi ở các tỉnh phía Nam) đã vượt vốn chủ sở hữu là điều đáng lưu tâm. Trong đó phải kể đến khoản nợ trái phiếu với hơn 2.521 tỷ đồng với dấu hỏi về mặt rủi ro từ tài sản bảo đảm là tín chấp, cổ phiếu, là dự án bất động sản…
Báo cáo tài chính quý 2/2022 vừa công bố của CTCP Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán:
NLG
) đã thể hiện lãi lớn với lợi nhuận sau thuế gần 111 tỷ đồng, gấp 2,3 lần cùng kỳ năm trước.
Nam Long được cho là đã và đang tập trung phát triển một loạt khu đô thị tích hợp tại Tp.HCM và các địa phương lân cận, bao gồm: Khu đô thị Mizuki Park 26 ha tại Bình Chánh, TP.HCM; phân khu Southgate 165 ha, thuộc dự án Khu đô thị tích hợp Waterpoint 355 ha tại Bến Lức, Long An; dự án Akari City 8,5 ha tại Bình Tân, Tp.HCM; Khu đô thị tích hợp Izumi City 170 ha tại Tp. Biên Hoà, Đồng Nai; Khu đô thị Nam Long – Central Lake II Cần Thơ 43 ha; và dự án Nam Long Đại Phước 45 ha tại Nhơn Trạch, Đồng Nai…
Nợ nần vượt vốn chủ sở hữu
Tuy nhiên, điều làm nhiều người chú ý chính là khoản nợ “khủng” của Nam Long. Báo cáo tài chính quý 2/2022 cho thấy nợ phải trả (tính đến ngày 30/6/2022) đã đạt tới hơn 8.243 tỷ đồng. Con số này đã tăng hơn 400 tỷ đồng so với cuối năm 2021 và vượt qua vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp (DN) gần 300 tỷ đồng.
Các dự án bất động sản của Nam Long không ngừng được mở rộng, cùng với đó là khối nợ cũng phình lên.
Tổng giá trị hàng tồn kho của Nam Long tính đến 30/6/2022 là hơn 1.158 tỷ đồng, trong đó phải kể đến các dự án bất động sản dở dang như: Dự án Akari, dự án Cần Thơ, dự án Phước Long B - mở rộng, dự án Areco (Flora Nova), dự án Tân Thuận Đông, dự án VSIP, dự án Long An 36ha, dự án Gò Ô Môi…
Dựa trên thuyết minh báo cáo tài chính của DN này sẽ thấy nợ ngắn hạn là hơn 5.676 tỷ đồng. Trong đó, đáng chú ý ở phần nợ người mua trả tiền trước ngắn hạn là hơn 2.108 tỷ đồng; còn lại là khoản vay và nợ ngắn hạn, phải trả người bán ngắn hạn, chi phí phải trả ngắn hạn, các khoản phải trả ngắn hạn khác, thuế và các khoản phải nộp khác…
Điểm lưu ý, thông tin từ hồi năm ngoái cho thấy trong giai đoạn 2018 - 2020, Nam Long đã thế chấp hàng loạt tài sản gồm tài khoản thanh toán, tài khoản thu, các khoản tiền gửi, cổ phần, thế chấp các dự án làm tài sản đảm bảo… cho các khoản vay có giá trị hàng nghìn tỷ đồng tại các ngân hàng nhằm “đổ” vào các dự án bất động sản.
Tính đến hết quý 2/2022, Nam Long đang là “con nợ” ngắn hạn của Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB); Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam và Ngân hàng TNHH MTV Standard Chartered Việt Nam với tổng cộng hơn 475 tỷ đồng. Để có được khoản vay này, Nam Long phải thế chấp thửa 2479 - 779 -226, tờ bản đồ số 5-6 xã An Thạnh, huyện Bến Lức (tỉnh Long An), cùng với quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất tại xã An Thạnh, huyện Bến Lức - nơi có dự án Khu đô thị Waterpoint của Nam Long.
Còn trong khoản nợ dài hạn hơn 2.567 tỷ đồng, khoản vay và nợ dài hạn đã là hơn 2.541 tỷ đồng. Trong thuyết minh báo cáo tài chính quý 2/2022 của Nam Long không nêu các khoản vay dài hạn từ phía ngân hàng, chỉ cho biết các bên cho vay như Nam Phan, Nguyên Sơn, Nam Long Hồng Phát với tổng số tiền hơn 386 tỷ đồng, hình thức đảm bảo là tín chấp.
Bên cạnh đó, các khoản nợ trái phiếu doanh nghiệp của Nam Long tính đến 30/6/2022 đã đạt hơn 2.521 tỷ đồng, tăng hơn 500 tỷ đồng so với cuối năm 2021.
Trong các trái chủ lớn phải kể đến CTCP chứng khoán Kỹ Thương với số tiền hơn 950 tỷ đồng với lãi suất 9,5%/năm, ngày đáo hạn vào tháng 9/2024, mục đích là nhằm tài trợ và đầu tư cho các dự án, tài sản thế chấp chỉ là tín chấp.
Với trái phiếu lãi suất cao được bảo đảm bằng tín chấp như vậy, nhiều người ví von chẳng khác nào “tay không” vẫn có thể “bắt giặc”. Tuy nhiên, giới chuyên gia từng lưu ý các nhà đầu tư là lãi suất cao có thể sẽ đi kèm với rủi ro cao.
Dấu hỏi từ tài sản bảo đảm cho khối nợ trái phiếu
Ngoài ra, có 3 công ty bảo hiểm nhân thọ là trái chủ của Nam Long, gồm: Công ty TNHH Manulife (Việt Nam) với số tiền 510 tỷ đồng, Công ty TNHH Bảo hiểm nhân thọ AIA (Việt Nam) với số tiền 120 tỷ đồng, Công ty TNHH Bảo hiểm nhân thọ Generali Việt Nam với số tiền 30 tỷ đồng. Lãi suất của 3 trái chủ này là 6,5%/năm, ngày đáo hạn vào tháng 6/2025, mục đích nhằm tài trợ và đầu tư cho các dự án, tài sản thế chấp là hơn 80 triệu cổ phiếu VCD do công ty sở hữu.
Với tài sản thế chấp là cổ phiếu, điều lo ngại là viễn cảnh một khi nhà phát hành kinh doanh gặp khó, có vấn đề về khả năng trả nợ thì khi đó giá cổ phiếu trên sàn chứng khoán sẽ giảm sâu, tài sản thế chấp giảm giá trị.
Dùng trái phiếu để đầu tư cho các dự án, nhưng tài sản đảm bảo của Nam Long vẫn là dấu hỏi về độ rủi ro.
Vậy nên, các nhà đầu tư như các công ty bảo hiểm nêu trên vẫn cần hết sức cẩn thận với các thương vụ nhà phát hành dùng chính cổ phiếu của họ để bảo đảm cho trái phiếu phát hành. Nên biết rằng, yêu cầu đặt ra cho các DN bảo hiểm khi đầu tư là phải luôn ưu tiên lựa chọn các tài sản tài chính có tính an toàn cao và thời hạn dài.
Bên cạnh đó, một trái chủ khác là International Finance Corporation (IFC) - thành viên nhóm Ngân hàng Thế giới, với số tiền 500 tỷ đồng, lãi suất là 9,35%, ngày đáo hạn vào tháng 3/2029, mục đích là tăng vốn đầu tư vào công ty con để phát triển dự án của công ty con, tài sản thế chấp là cổ phần (tuy nhiên trong thuyết minh không nói rõ là cổ phần cụ thể như thế nào). Một thông tin đáng chú ý trong tháng 7/2022 là hiện Nam Long đã hoàn tất các thủ tục để chuẩn bị nhận giải ngân 1.000 tỷ đồng từ IFC.
Để hiểu rõ hơn, được biết hồi tháng 6/2022, Nam Long thông báo vừa phát hành thành công 500 trái phiếu với mệnh giá 1 tỷ đồng/trái phiếu. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, được đảm bảo bằng cổ phần của Nam Long tại CTCP Nam Long VCD và CTCP NNH Mizuki cùng với tài khoản ngân hàng của Nam Long.
Lô trái phiếu trên có kỳ hạn 7 năm, với lãi suất cố định 9,35%/năm. Tổng giá trị huy động từ đợt chào bán trái phiếu là 500 tỷ đồng, được Nam Long sử dụng để tăng vốn đầu tư vào công ty con Nam Long VCD.
Mặt khác, Nam Long còn có khoản nợ trái phiếu khác với tổng số tiền hơn 450 tỷ đồng từ các trái chủ như Manulife, Công ty chứng khoán Ngân hàng Ngoại thương, công ty liên doanh quản lý quỹ Vietcombank, Kwe Beteiliegungen AG, AIA, Generali… Lãi suất cho khoản nợ này là 10,5%/năm, ngày đáo hạn là tháng 6/2023, mục đích nhằm tài trợ và đầu tư cho các dự án. Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại xã An Thạnh, huyện Bến Lức (tỉnh Long An) sở hữu bởi VCD.
Với mức lãi suất cao nêu trên, việc đi kèm với rủi ro cao là khó tránh khỏi cho các DN khi rót vốn đầu tư. Tựu trung lại, lãi suất cao và chất lượng tài sản đảm bảo cho khối nợ trái phiếu của Nam Long vẫn đang là dấu hỏi lớn.
Không những vậy, như lưu ý của giới chuyên gia, có những DN bất động sản phát hành trái phiếu đợt sau với lãi suất cao để trả nợ ngân hàng hay đảo nợ cho số lượng trái phiếu đã phát hành trước đó. Họ dùng tiền đó biến nợ xấu thành nợ tốt, biến nợ cũ thành nợ mới. Điều này rất nguy hiểm, trong trường hợp nhà đầu tư sau không tham gia mua trái phiếu doanh nghiệp nữa, lúc đó nguy cơ vỡ nợ là rất cao.