Sự phục hồi của thị trường chung, cùng với lượng khách du lịch tăng đáng kể vẫn chưa thể khiến thị trường bất động sản thoát cảnh u ám, tỷ suất sinh lời đì đẹt, nhiều chủ đầu tư rơi vào thế khó buộc phải rao cắt lỗ tiền tỷ.
Chia sẻ với Vnbusiness, ông Quốc, chủ đầu tư một dự án quy mô gần 300 căn condotel kết hợp biệt thự nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng, tiết lộ trong 9 tháng đầu năm 2023, dù đã tung nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu “khủng” lên tới 25-40%, công ty chỉ bán ra được chưa đầy 20 căn.
Khó khăn vẫn bủa vây
“Thanh khoản quá chậm khiến chúng tôi buộc phải thắt lưng buộc bụng, nhiều thời điểm đóng rổ hàng, chấp nhận tồn kho để giảm chi phí vận hành, môi giới, quảng cáo... Khó khăn thêm chồng chất khi nhiều khách hàng muốn thanh lý, chấp nhận bị phạt để trả lại hàng”, ông Quốc chia sẻ.
Nguyên nhân, theo ông Quốc, các doanh nghiệp bán hàng sơ cấp (mở bán lần đầu) đang gặp phải sự cạnh tranh rất gay gắt từ lượng hàng do các nhà đầu tư cá nhân bị ngộp tài chính buộc phải bán cắt lỗ. Không ít “tay to” sẵn tiền mặt lựa chọn mua thứ cấp thay vì tìm đến chủ đầu tư.
Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang chìm trong ảm đạm vì niềm tin của nhà đầu tư chưa trở lại.
Khảo sát cũng cho thấy, các thông tin rao bán cắt lỗ biệt thự, condotel tại một số địa phương từng là điểm nóng của bất động sản nghỉ dưỡng như Đà Nẵng, Nha Trang (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang), Quảng Ninh... vẫn dày đặc trên các trang mua bán nhà đất.
Đơn cử, một căn biệt thự nghỉ dưỡng tại dự án Movenpick Cam Ranh (Khánh Hòa), tổng diện tích 481 m2, đang được rao bán với giá 28 tỷ đồng. Môi giới cho biết, mức giá này đã thấp hơn 4 tỷ đồng so với giá trong hợp đồng mua bán, sản phẩm đã đưa vào khai thác hơn 1 năm, chưa có sổ hồng.
Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận trong quý III/2023 của DKRA Group cũng chỉ ra, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng đón nhận tín hiệu tích cực về nguồn cung và lượng tiêu thụ so với quý II. Tuy nhiên, số liệu này vẫn ở mức thấp so với cùng kỳ năm 2022.
Cụ thể, ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung mới đón nhận 81 căn đến từ 3 dự án mở bán, tăng so với quý trước nhưng chỉ bằng 7% so với cùng kỳ năm 2022. Sức cầu thị trường thấp, lượng tiêu thụ bằng 2% so với cùng kỳ năm trước, tập trung ở phân khúc có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn.
Trong khi đó, phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận 128 căn nguồn cung mới đến từ 4 dự án mở bán. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 6% nguồn cung mới, tương đương 8 căn. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ năm trước và vẫn duy trì ở mức cao.
Chờ “con tim vui trở lại”
Riêng với loại hình condotel có nhiều dấu hiệu khởi sắc hơn trong quý III khi ghi nhận nguồn cung tăng mạnh so với quý trước đó với khoảng 656 căn đến từ 6 dự án mở bán. Lượng tiêu thụ mới đạt khoảng 203 căn, đạt 31% nguồn cung mới. Phần lớn lượng giao dịch tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn thiện, được ngân hàng bảo lãnh và được vận hành bởi đơn vị quốc tế 4 - 5 sao.
Không chỉ khó khăn vì thanh khoản ảm đạm, thu không đủ bù chi, hàng loạt chủ đầu tư bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng còn đối diện với gánh nặng tiền thuê đất tăng cao, vượt quá sức chịu đựng.
Điển hình, trên địa bàn TP Đà Nẵng, nhiều chủ đầu tư đang rơi vào cảnh lao đao vì giá dịch vụ không theo kịp tiền thuê đất. Như một dự án tại phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà phải nộp tiền thuê đất tăng từ 3 tỷ đồng/năm (giai đoạn 2015-2019) lên 28,45 tỷ đồng/năm (giai đoạn 2020-2024).
Ông Nguyễn Mạnh Trung, đại diện chủ đầu tư dự án Khu du lịch Melia Đà Nẵng, cho biết theo quy định, tiền thuê đất sẽ điều chỉnh theo chu kỳ 5 năm một lần. Chu kỳ năm 2017-2021, công ty phải trả tiền thuê đất cho thành phố hơn 7 tỷ đồng/năm nhưng đến chu kỳ 2022-2026 đã tăng lên hơn 27 tỷ đồng/năm.
Trong bối cảnh nhiều khách sạn rơi vào cảnh càng làm càng lỗ, nợ nần chồng chất, nhân viên nghỉ việc, chi phí tăng nên buộc phải đóng cửa, theo các doanh nghiệp, việc tiền thuê đất tăng quá mạnh có thể là “cú đấm bồi” khiến các chủ đầu tư không thể vực dậy, đối diện nguy cơ đổ vỡ hàng loạt.
Có thể thấy bất chấp sự phục hồi của thị trường chung, khách du lịch tăng trở lại, phân khúc nghỉ dưỡng vẫn đang nhuốm màu ảm đạm. Ngay cả Nghị định số 10/2023/NĐ-CP nhằm “cởi trói” vấn đề cấp sổ hồng từng được kỳ vọng trở thành đòn bẩy giúp phân khúc này, trong đó có condotel “phá băng”, tuy nhiên những vướng mắc trong quá trình triển khai khiến kỳ vọng chưa thể thành hiện thực.
Trong khi những chính sách vĩ mô từ Chính phủ chưa thực sự “ngấm” vào thực tế thì các doanh nghiệp vẫn phải chấp nhận “thở oxy”, với các giải pháp tình thế là tăng khuyến mãi, kéo dài thời hạn thanh toán, chiết khấu 25-50% để thuyết phục khách hàng xuống tiền. Không ít chủ đầu tư phải chấp nhận bán tài sản để trả tiền thuê đất và có vốn hoạt động.
Có thể thấy, dù đang có những dấu hiệu tích cực, với sự cải thiện cả về nguồn cung và thanh khoản, tuy nhiên, theo giới phân tích, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn khó có sự bứt phá trong ngắn hạn, ít nhất phải chờ đến cuối năm 2024 hoặc đầu năm 2025.
Bên cạnh những giải pháp trước mắt như thu hút khách du lịch, tăng chiết khấu, giảm giá bán... để tránh đổ vỡ, cơ quan quản lý cần nhanh chóng tháo gỡ rào cản pháp lý (gồm cả pháp lý cho condotel, officetel, shophouse…) nhằm giải tỏa lượng lớn các dự án tồn đọng, dở dang, tranh chấp, từ đó “phá băng” cho núi hàng tồn kho trị giá hàng chục tỷ đô trên thị trường.