Dự án bất động sản khổng lồ Forest City của Malaysia đã trở thành “thị trấn ma” do những rắc rối liên quan tới chủ đầu tư là nhà phát triển bất động sản Country Garden của Trung Quốc.

​​​​​​​

Quang cảnh thủ đô Kuala Lumpur của Malaysia. Ảnh: AFP/TTXVN

Dự án bất động sản khổng lồ Forest City của Malaysia đã trở thành “thị trấn ma” do những rắc rối liên quan tới chủ đầu tư là nhà phát triển bất động sản Country Garden của Trung Quốc.
Theo nhà báo chuyên về chính trị và kinh tế Malaysia Joseph Sipalan, kể từ khi Trung Quốc áp đặt các hạn chế dòng vốn chảy ra nước ngoài và Country Garden rơi vào khủng hoảng, kết cục không tốt của dự án Forest City gần như đã được báo trước. 
Tuy nhiên, tình hình đang có nhiều chuyển biến. Thủ tướng Malaysia Anwar Ibrahim đã công bố kế hoạch thu hút các chuyên gia nước ngoài tới sinh sống ở Forest City bằng cách giảm thuế và giúp họ tiếp cận thị thực dễ dàng hơn. Mặc dù vậy, các nhà đầu tư đang chờ đợi sự rõ ràng hơn về chính sách mới của chính phủ.
* Forest City – “thành phố trong mơ” của Malaysia
Được khởi công xây dựng vào cuối năm 2015, dự án Forest City được xem là “liều thuốc giải” trị giá 100 tỷ USD để nâng tầm thị trường bất động sản của Malaysia. Theo Country Garden, Forest City là thành phố thông minh dành cho tương lai. Toàn bộ khu vực dự án của Forest City được xây dựng trên bốn hòn đảo nhân tạo, có diện tích khoảng 7.400 mẫu Anh (gần 3.000 ha), to hơn 6 lần diện tích đảo nghỉ dưỡng Sentosa của Singapore. Dự án này được thiết kê nhằm mục tiêu xây dựng một thành phố dành cho 700.000 người sinh sống, với đầy đủ sự tiện nghi, từ văn phòng đến khu chung cư, biệt thự, khách sạn, trung tâm thương mại và trường học.
Forest City là dự án phát triển bất động sản lớn nhất của tập đoàn phát triển bất động sản Country Garden bên ngoài Trung Quốc. Dự án gắn liền với sáng kiến "Vành đai và Con đường" (BRI) đầy tham vọng của Trung Quốc.

Vào năm 2018, dự án Forest City đã bị “đóng băng” ngay trước thềm bầu cử quốc gia Malaysia, do Thủ tướng Mahathir Mohamad lúc bấy giờ đã mô tả dự án là một phần trong nỗ lực nhượng lại chủ quyền quốc gia cho lợi ích của Trung Quốc. Tại thời điểm ngừng xây dựng, Forest City đang ở giữa giai đoạn hai của dự án, tập trung vào bất động sản thương mại, dự kiến hoàn thành vào năm 2025 theo kế hoạch ban đầu.
Cho đến nay, khoảng 28.000 căn hộ chung cư đã được xây dựng. Phần bất động sản đã hoàn thiện này chiếm 15% tổng dự án, được thực hiện trên một hòn đảo nhân tạo, hứa hẹn sẽ mang lại một cuộc sống xanh, có sự hỗ trợ công nghệ với sân golf và công viên nước. Hiện tại nơi đây chỉ có 9.000 người sinh sống. Một con số khá nhỏ so với dự kiến. Số lượng đăng ký mua ít ỏi tại các khu chung cư cao chọc trời của Forest City đã làm trầm trọng hơn cảm giác về một ý tưởng lớn đang trong tình trạng lấp lửng.
Một đại lý bất động sản yêu cầu giấu tên cho biết ông thực sự cảm thấy tiếc nuối cho rất nhiều người mua, vì tài sản của họ tại Forest City đã bị bỏ trống trong 7 năm qua. Ngay cả việc cho thuê một căn nhà liền kề với giá 1.000 ringgit (214 USD) ở đây cũng trở lên khó khăn.

Thủ tướng Malaysia Anwar Ibrahim. Ảnh: AFP?TTXVN

* Chính phủ Malaysia tìm cách giải cứu Forest City

Forest City thuộc bang Johor của Malaysia đã có được sự thúc đẩy mới từ Thủ tướng Anwar Ibrahim. Ông Ibrahim đã đưa ra chính sách giảm thuế và tạo điều kiện tiếp cận thị thực cho người nước ngoài dễ dàng hơn, với mục đích thu hút các nhà đầu tư nước ngoài từ Singapore đến với Malaysia. Giới chuyên gia đánh giá, nhà lãnh đạo Malaysia có ý định lấy lại danh tiếng của Forest City, từ một “thị trấn ma” trở thành nơi náo nhiệt với mọi tiện ích “trong mơ”, bao gồm giáo dục và chăm sóc sức khỏe có giá cả phải chăng hay một giải pháp thay thế rẻ hơn cho các công ty đa quốc gia có trụ sở ở Singapore để mở rộng hoặc dịch chuyển một số hoạt động của họ.
Vào cuối tháng Tám, Thủ tướng Ibrahim đã tuyên bố thành lập Đặc khu tài chính (SFZ) ở Forest City và khu kinh tế Iskandar Malaysia ở bang Johor. Các nhà đầu tư tham gia SFZ sẽ được hưởng mức ưu đãi thuế thu nhập thấp và thị thực nhập cảnh nhiều lần. Ông Adib Zalkapli, Giám đốc Tập đoàn tư vấn rủi ro chính trị BowerGroupAsia cho rằng mọi thông báo về việc cải thiện sự thuận tiện trong kinh doanh đều quan trọng và Thủ tướng Anwar đã gửi đi một tín hiệu tốt đến các nhà đầu tư.
Điều này cũng mang lại cơ hội tiềm năng cho Country Garden khi nhà phát triển bất động sản tư nhân lớn nhất Trung Quốc đang phải trải qua một thời kỳ khó khăn, với khoản nợ lên đến 200 tỷ USD và vẫn đang loay hoay tìm cách cơ cấu lại nợ để vực dậy doanh nghiệp. Ông Zalkapli chia sẻ vẫn còn quá sớm để dự đoán được khả năng gia tăng đầu tư tại Forest City sau thông báo của Thủ tướng Ibrahim.

* Khó khăn cản trở

Các nhà đầu tư hiện vẫn ngập ngừng tham gia vào SFZ và chờ đợi sự rõ ràng hơn về kế hoạch của chính phủ Malaysia.
Trên thực tế, ngay từ giai đoạn ban đầu, những người ủng hộ Forest City đã liên tiếp gặp phải thách thức. Chỉ một năm sau khi ra mắt, Country Garden đã đóng cửa tất cả các văn phòng kinh doanh tại Trung Quốc, sau khi chính phủ Trung Quốc áp đặt các biện pháp ngăn chặn dòng vốn chảy ra nước ngoài, khiến các khách hàng Trung Quốc gần như không thể chuyển tiền ra khỏi đất nước, để hoàn tất giao dịch mua bán ở Forest City. Sau đó, các biện pháp phong tỏa trong thời kỳ đại dịch COVID-19 tiếp tục cản trở nhu cầu.
Vào thời điểm hoàn thiện giai đoạn đầu của dự án, giá một căn hộ studio tại Forest City được rao bán dao động từ 600.000 ringgit (128.300 USD) và giá một căn nhà gỗ sang trọng được bán 5 triệu ringgit. Chính phủ của Thủ tướng Anwar đã hy vọng việc nới lỏng kiểm soát thị thực sẽ có đủ động lực để thu hút sự quan tâm đến dự án. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng điều đó có thể là chưa đủ. Chuyên gia Oh Ei Sun, thành viên cấp cao của Viện Quan hệ Quốc tế Singapore phân tích điểm mấu chốt là các biện pháp kiểm soát tiền tệ của Bắc Kinh, thay vì chính sách của Kuala Lumpur, gây tác động ngăn cản việc mua bán tài sản ở Forest City.
Người dân địa phương Johor đã nêu quan ngại về những thiệt hại môi trường tiềm ẩn mà việc khai hoang đất để xây dựng bốn hòn đảo, dự kiến hoàn thành vào năm 2035 sẽ gây ra đối với nghề cá của khu vực. Các nhà phân tích cũng đề cập về khả năng tiếp tục dự án của Country Garden vì doanh nghiệp này phải đối mặt với tình trạng thắt chặt thanh khoản. Nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc vừa phải thanh toán lãi 22,5 triệu USD cho trái phiếu bằng đồng USD chỉ vài giờ trước khi các nhà cho vay đồn ý ân hạn các khoản nợ trái phiếu, nhằm tránh vỡ nợ lần thứ hai cho Country Garden.

* Vẫn còn hy vọng

Cuối tháng Tám, các chi nhánh của Country Garden ở Singapore và Malaysia cho biết dự án Forest City đang được tiến hành theo kế hoạch và có đủ tài sản. Bất chấp những thách thức, một số người trong ngành bất động sản Malaysia đã bác bỏ ý tưởng về một dự án “chết chìm”.
Bà Fifi Syafiza của Công ty bất động sản Keller Williams Malaysia cho biết, vị trí của Forest City nhằm dọc theo biên giới hàng hải phía Tây giữa Malaysia và Singapore tạo nên một đề xuất hấp dẫn cho các nhà đầu tư tiềm năng, đặc biệt là với việc bổ sung thêm chính sách thị thực nhập cảnh nhiều lần. Bà bày tỏ lạc quan rằng sự phát triển này trước đây đã tạo ra sự phấn khích cho các nhà đầu tư và sự quan tâm đến bất động sản của Forest City trong năm qua là “tương đối ổn định” đối với người mua Malaysia và quốc tế.
Trong khi đó, các chuyên gia cho rằng nền kinh tế Malaysia cũng sẽ được hưởng lợi nếu dự án thành công. Theo ông Yeah Kim Leng, Giáo sư kinh tế tại Đại học Sunway Malaysia, SFZ sẽ tăng cường tiềm năng của Forest City bằng cách khai thác lợi thế về chi phí nhờ vị trí ở gần Singapore và đóng vai trò là cửa ngõ hoặc cơ sở cho các nhà đầu tư Trung Quốc. Giáo sư Yeah cho biết: “Tác động tích lũy trong tương lai có thể rất đáng kể nếu các khoản đầu tư lan tỏa vào SFZ dẫn đến sự chuyển đổi bối cảnh kinh tế của SFZ và tình hình kinh tế Singapore”. 
SFZ cũng sẽ tạo điều kiện tốt cho bang Johor để tận dụng mô hình kết nghĩa với Singapore của địa phương này. Cơ chế đó cho phép Chính phủ Singapore giúp các công ty đa quốc gia có trụ sở tại nước này thiết lập quan hệ đối tác với các khu vực lân cận như Johor của Malaysia và Batam của Indonesia.
Tuy nhiên, vẫn có những trở ngại ở phía trước đối với chính phủ Malaysia, vốn đang phải đối mặt với những thách thức chính trị ngày càng gia tăng và rất cần hiện thực hóa các thông báo lớn sau khi có tới bốn thủ tướng trong vòng 5 năm qua.
Theo chuyên gia Adib Zalkapli của Tập đoàn BowerGroupAsia, một trong những thách thức lớn nhất đối với Chính phủ của Thủ tướng Anwar Ibrahiim là chứng minh được độ tin cậy của thông báo cũng như khả năng của chính quyền trong việc vận hành đặc khu.

Ông chia sẻ thêm rằng trong nhiệm kỳ quốc hội trước đó, Chính phủ Malaysia đã có những phát biểu bất lợi đối với Forest City. Vì vậy, chính phủ hiện tại còn rất nhiều việc phải làm để chứng minh rằng thông báo này là đáng tin cậy./.

An Nguyễn