Chính sách kinh tế vĩ mô đã góp phần tạo chuyển biến tích cực cho thị trường bất động sản nhưng các để các doanh nghiệp trở lại đà tăng trưởng là điều không dễ dàng. Trên thực tế, các nhà phát triển dự án vẫn loay hoay xoay sở với các khoản nợ cần thanh toán cho đối tác. Giải pháp hoán đổi nợ bằng tài sản được doanh nghiệp lựa chọn ngày một nhiều, tuy nhiên, các chủ nợ vẫn cần thu về dòng tiền để duy trì hoạt động.
Việc sử dụng các tài sản khác ngoài tiền như bất động sản, cổ phiếu, hàng tồn kho, máy móc, thiết bị… để thanh toán công nợ theo thỏa thuận là việc pháp luật cho phép, nhưng để đi tới sự đồng thuận có không ít thách thức, nhất là khi việc nhận thanh toán không được thỏa thuận từ trước giữa các bên… Không ít chủ nợ cho rằng, trong bối cảnh dòng tiền hoạt động bị hạn chế việc ôm thêm tài sản không là phải cách tối ưu để giải quyết tình huống.
Xu hướng cấn nợ bằng tài sản gia tăng
Thời gian qua, các nghị quyết về gia hạn hay hoán đổi nợ trái phiếu bằng sản phẩm đã phần nào thúc đẩy việc sử dụng tài sản để cấn trừ nợ đối với các khoản thanh toán cho nhà cung cấp. Nhất là trong lĩnh vực xây lắp, chủ đầu tư chậm thanh toán hoặc cấn trừ sản phẩm, dẫn đến các tổng thầu chậm thanh toán cho nhà thầu phụ. Nợ xấu dắt dây khiến cho các tổng thầu tính đến việc thanh toán thầu phụ bằng tài sản.
Gần đây, một số nhà thầu phụ cho tổng thầu Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình tuyên bố tạm dừng thi công tại một số dự án nếu không được thanh toán công nợ. Nhóm nhà thầu này cho biết, hiện tổng thầu Xây dựng Hòa Bình chưa thanh toán công nợ (có khoản kéo dài từ giữa năm 2022 đến nay) và việc này ảnh hưởng lớn đến hoạt động của họ.
Xu hướng cấn trừ nợ bằng tài sản đang ngày một gia tăng. Ảnh minh họa: DNCC
Phản hồi về thông tin trên, ông Lê Viết Hải, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình cho biết: “Trong tình hình khó khăn hiện nay, việc thanh toán nợ bằng tiền mặt gặp khó khăn, nên có một số khách hàng đã tiến hành thanh toán cho Hòa Bình bằng chính sản phẩm bất động sản của họ. Vì vậy, chúng tôi đề nghị các nhà thầu phụ xem xét thay thế việc thanh toán bằng bất động sản do Hòa Bình đã nhận để cấn trừ nợ với khách hàng”.
Ngoài bất động sản, ông Hải còn kêu gọi các nhà thầu phụ cấn trừ nợ bằng thiết bị thi công xây lắp. “Hoà Bình có một danh sách thiết bị xây dựng tồn kho, nếu quý công ty nhận thấy phù hợp với nhu cầu, có thể thỏa thuận với Hòa Bình để đối trừ công nợ theo giá phù hợp được hai bên thống nhất”, ông Hải cho hay.
Đề xuất dùng tài sản thanh toán nợ như Xây dựng Hòa Bình không phải là câu chuyện mới được ghi nhận trên thị trường. Thời gian qua, Novaland đã đạt được thỏa thuận với Dallas Vietnam Gamma Ltd về các khoản nợ trái phiếu. Theo đó, nhà đầu tư này sẽ nhận một phần vốn góp/cổ phần trong hai công ty thành viên của Novaland là Công ty TNHH Đầu tư địa ốc Thành Nhơn và Công ty cổ phần Đầu tư tổng hợp Mũi Né để đổi lấy việc hủy bỏ một số trái phiếu và chứng quyền tương ứng mà Công ty đã phát hành cho nhà đầu tư.
Hay gần đây, vụ việc liên quan đến các khoản nợ của Tập đoàn Egroup, một đầu mối trong hệ sinh thái của Shark Thủy cũng gây xôn xao trong giới đầu tư. Cụ thể, để tái cấu trúc nợ tập đoàn này đã chọn hai dự án bất động sản để đề xuất với các nhà đầu tư phương án đổi nợ lấy đất.
Trong đó, một dự án tại Thanh Hóa với 75 lô đất, giá bán đổ đồng 300 triệu đồng. Nhà đầu tư được gạt nợ 100 triệu đồng và phải vào thêm tiền 200 triệu đồng. Sản phẩm trên dành cho nhà đầu tư có dư nợ dưới 1 tỉ đồng tại Egroup và các công ty liên quan.
Một dự án bất động sản khác gồm 27 căn biệt thự nghỉ dưỡng thuộc dự án Wyndham Sky Lake Resort & Villas tại Chương Mỹ, Hà Nội. Dự án này áp dụng cho các nhà đầu tư có dư nợ từ 1 tỉ đồng trở lên. Nhà đầu tư được hoán đổi nợ 6 tỉ đồng, thêm 6,5 tỉ đồng hoặc hơn tùy giá trị từng căn.
Việc sử dụng các tài sản khác ngoài tiền để thanh toán công nợ khi đạt được thỏa thuận giữa các bên là phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên để đi tới đồng thuận trong việc thanh toán công nợ bằng tài sản vẫn có không ít khó khăn, vướng mắc.
Đại diện một nhà cung cấp được đề nghị thanh toán bằng tài sản cho rằng, hiện tại vấn đề của doanh nghiệp là dòng tiền hoạt động. Trong bối cảnh các kênh vốn đang thắt chặt, tính thanh khoản của thị trường không cao việc ôm thêm tài sản không mang nhiều ý nghĩa.
“Doanh nghiệp hoạt động kinh doanh với chức năng là nhà cung cấp dịch vụ và đây là khoản nợ đọng chứ không phải cho vay thế chấp. Doanh nghiệp cũng không phải là ngân hàng để định giá và xử lý tài sản tối ưu nên việc nhận tài sản lại càng thêm phức tạp”, vị này cho hay.
Lo ngại một quy trình phức tạp
Các Nghị định về giãn nợ, cơ cấu nợ, hoán đổi và gia hạn trái phiếu mới đây được xem như là kéo dài thêm thời gian để các doanh nghiệp thỏa thuận với các “chủ nợ”. Tuy vậy, việc chủ động xoay sở tiền mặt vẫn là vấn đề mà các doanh nghiệp phát hành hay có các khoản nợ phải thực hiện. Bởi lẽ, không phải trường hợp nào các nhà đầu tư, nhà cung cấp, đối tác cũng chấp nhận các phương án thanh toán mà bên có nợ đưa ra.
Thực tế, việc nhận hay thu giữ tài sản thế chấp để bù đắp cho một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ trả nợ của khách hàng bị quá hạn thanh toán cấn trừ nợ là câu chuyện quen thuộc với các ngân hàng. Dù quen thuộc và cũng có nghiệp vụ nhưng để xử lý tài sản cũng không phải là việc đơn giản với các nhà băng.
Liên hệ từ đó có thể thấy, vấn đề này sẽ phức tạp hơn rất nhiều với các doanh nghiệp hay nhà đầu tư trái phiếu. Vậy nên, bên phát hành trái phiếu hay có nợ vẫn phải sẵn sàng đối diện các trường hợp thỏa thuận hoán đổi bất thành khi đối tác cần dòng tiền để hoạt động kinh doanh.
Thỏa thuận hoán đổi nợ trái phiếu không dễ dàng cho doanh nghiệp. Ảnh minh họa: DNCC
Như đã đề cập ở trên, quy trình phức tạp đầu tiên mà nhiều doanh nghiệp không muốn hướng đến là định giá tài sản. Thông thường trong trường hợp này, các bên có thể thuê một công ty có chức năng thẩm định giá độc lập định giá tài sản tại thời điểm nhận cấn trừ nợ. Tuy vậy, thị trường định giá tài sản ở Việt Nam còn khá nhiều bất cập, để mức giá đưa ra nhận được sự đồng thuận của cả hai bên là thách thức lớn.
Dễ hiểu khi bên sở hữu tài sản có xu hướng muốn định giá tài sản ở mức cao để giảm tối đa mức độ thiệt hại khi thanh toán. Trong khi đó, bên đòi nợ lại yêu cầu mức giá chiết khấu sâu để bù đắp các chi phí, rủi ro từ quá trình giao nhận, nắm giữ tài sản đến khi thanh lý để thu hồi được tiền.
Ngay cả khi các bên đã thống nhất được mức định giá tài sản thì không phải lúc nào giá trị tài sản được gán nợ cũng ngang bằng với giá trị công nợ cần cấn trừ. Nếu giá trị tài sản lớn hơn giá trị công nợ được cấn trừ, bên nhận tài sản sẽ gặp khó khăn khi bên gán tài sản yêu cầu trả tiền cho phần chênh lệch được xác định.
Trong trường hợp một tài sản được bên sở hữu đề nghị sử dụng để cấn trừ cho nhiều đối tác lẫn khách hàng, sự phức tạp càng gia tăng khi các bên nhận thanh toán phải tìm được sự đồng thuận trong việc cùng tiếp nhận và xử lý tài sản. Hay như nguy cơ mà KTSG Online từng nhắc đến trong những bài viết gần đây là yếu tố rủi ro pháp lý của tài sản cấn trừ mà phần lớn là bất động sản. Điều này có thể khiến nhiều doanh nghiệp lựa chọn thu hồi nợ bằng tiền mặt thay vì nhận khối tài sản vẫn còn nhiều câu hỏi về tính thanh khoản.